Modernisierung: Kunden können Bausparvertrag ohne Ansparphase nutzen

Normalerweise dauert es mehrere Jahre, bis Immobilienkäufer einen Bausparvertrag nutzen können. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount bietet jetzt einen sofort zuteilungsreifen Vertrag an. Immobilienkäufer und besonders Modernisierer können so augenblicklich von den vergünstigten Zinsen eines Bausparvertrages profitieren.

Bausparverträge sind je nach Zinsniveau ein interessanter Finanzierungsbaustein. Allerdings müssen Interessenten gewöhnlich schon Jahre im Voraus einen Vertrag abschließen, um diesen später nutzen zu können. „Meist können Immobilienkäufer dann, wenn sie einen Bausparvertrag benötigen, noch nicht darauf zugreifen“, sagt Kai Oppel, Sprecher des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount. Bis Ende 2010 bietet der Baugeldvermittler ein Sonderkontingent an.

Ein Hauptvorteil: Weil der Bausparvertrag als Nachrangdarlehen angerechnet wird, senken Kreditnehmer beim Hauptkredit ihren Beleihungsauslauf und dadurch sogar dort nochmals die Zinskonditionen. Besonders für Modernisierungsdarlehen kann der Bausparer gut eingesetzt werden. Der Bausparvertrag hat eine Laufzeit von 140 Monaten und muss in rund 12 Jahren zurückgeführt werden. Als Finanzierungsbaustein hat er eine Höhe von rund 20.000 Euro bis 150.000 Euro.

Immobilienkauf im Zinstief: 3-Zimmer-Wohnung statt Penthouse

Zinstief besser für niedrige Monatsrate und schnelle Entschuldung nutzen / Höhere Anfangstilgung und lange Zinsbindung ratsam

Dachterrasse, Kamin, Pool: Obwohl das aktuelle Zinstief Immobilienkredite günstig wie nie macht, sollten Immobilienkäufer ein Objekt erwerben, das ihren finanziellen Verhältnissen entspricht. „Mit einer Monatsrate von 700 Euro kann aktuell theoretisch ein Kredit über 240.000 Euro aufgenommen werden. Im Jahr 2008 gab es für 700 Euro Monatsrate lediglich eine Kreditsumme von 140.000 Euro“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Im Zinstief ist es möglich, eine deutlich höhere Kreditsumme aufzunehmen. Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung können zu Zinssätzen ab etwa 2,5 Prozent aufgenommen werden, Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung gibt es bei günstigen Anbietern ab etwa 3,5 Prozent. Allerdings sollten Kreditnehmer genau prüfen, ob sie die Kreditmodalitäten auch nach Ablauf der Zinsbindung erfüllen können – und wie hoch die Restschuld in fünf oder zehn Jahren ist. „Wer sich aktuell für ein Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung entscheidet, muss bereits im Jahr 2015 eine Anschlussfinanzierung vornehmen. Würde ein solcher 240.000-Euro-Kredit mit einer 700 Euro Monatsrate bedient, wäre ein Anschlussdarlehen über 227.000 Euro fällig. Sind im Jahr 2015 die Zinsen nur um 2 Prozent gestiegen, würde sich die Monatsrate bereits auf 1078 Euro erhöhen“, warnt Oppel vor kurzen Zinsbindungen – und vor zu niedrigen Tilgungssätzen.

Kreditnehmer erhalten zwar im Zinstief grundsätzlich eine höhere Kreditsumme. Die Immobilie muss aber dennoch zum Geldbeutel passen. HypothekenDiscount rät zu langlaufenden Darlehen mit Anfangstilgungen von mindestens zwei oder drei Prozent. „Auf diese Weise profitieren Immobilienkäufer im Zinstief von einer niedrigeren Monatsrate und von einer schnelleren Entschuldung“, erläutert Oppel.

Tipp: Die Immobilie sollte maximal so teuer sein, dass die Höhe der monatlichen Kreditbelastung 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigt.

TARGOBANK Festpreis-Kredit für Wohneigentümer – unbürokratische Renovierungsfinanzierung

  • Fester Zinssatz: Nur 6,99 Prozent effektiver Jahreszins
  • Schnelle Verfügbarkeit und unbürokratische Kreditvergabe ohne Grundbucheintrag
  • Angebot steht allen Neukreditkunden der TARGOBANK zur Verfügung


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    Die Energiepreise haben in Deutschland stark zugelegt, Privathaushalte zahlen heute rund 74 Prozent mehr für Heizöl und Co als noch vor zwölf Jahren. Das sind bei einem Drei-Personen-Haushalt rund 180 Euro mehr im Monat. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln. Wohnungseigentümer, die auf energieeffiziente Sanierung und Modernisierung setzen, können diese Energiekosten deutlich senken. Mit dem neuen Festpreis-Kredit für Wohneigentümer bietet die TARGOBANK die Chance, dieses Vorhaben schnell und unbürokratisch in die Tat umzusetzen.

    Anders als traditionelle Immobilienfinanzierungen, gibt es den Festpreis-Kredit für Wohneigentümer ohne Grundbucheintrag und andere bürokratische Hürden, die viel Zeit in Anspruch nehmen können. Ob für die energieeffiziente Sanierung oder eine fällige Renovierung, der Festpreis-Kredit ist absolut transparent gestaltet und passt sich den Bedürfnissen von Wohneigentümern an. Je nach Modernisierungswunsch können ein Betrag zwischen 1.500 und 50.000 Euro und eine Laufzeit zwischen 12 und 84 Monaten individuell gewählt werden. Unabhängig von Kredithöhe und Laufzeit beträgt der effektive Jahreszins immer 6,99 Prozent. Dank der unbürokratischen Kreditvergabe fallen beim Festpreis-Kredit keine weiteren Kosten für Notar, Ämter und Gutachter an. Bonität vorausgesetzt, steht das Angebot allen Neukreditkunden der TARGOBANK zur Verfügung.

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    Hochrechnung: 85.000 Gewerbeobjekte könnten durch Untermiete besser ausgelastet werden

    Mehr als 205.000 Immobilienangebote im gewerblichen und privaten Umfeld haben derzeit Potenzial zur Miete auf Zeit

    Vermieter und Kapitalanleger in Deutschland verzichten durch unflexible und langlaufende Mietverträge auf Mieteinnahmen in Millionenhöhe. Nach einer Hochrechnung des Immobilienportals 123-untermiete.de stehen deutschlandweit rund 85.000 Gewerbeobjekte leer – weil die angebotenen Flächen vielen Mietern zu groß sind oder weil Vermieter keine Bereitschaft zur Untervermietung zeigen.

    „Obwohl die Nachfrage nach Untermietobjekten seit Jahren zunimmt, tun sich viele Unternehmen mit entsprechenden Offerten schwer“, sagt Tim Busse, Gründer von 123-untermiete.de. Nach seinen Worten wird monatlich 86 Millionen Mal allein nach Begriffen wie Untermiete und entsprechenden Synonymen wie Büro, Business Center oder Wohnen auf Zeit gesucht.

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    123-untermiete geht online: Portal macht Mieten auf Zeit einfacher und flexibler

    Gewerbeimmobilien profitieren von Zwischenauslastung / Untermiete auch bei privaten Mietverhältnissen oft sinnvoll

    Heute startet das Online-Immobilienportal 123-untermiete, das sich ausschließlich auf das Thema Untermiete spezialisiert hat. „Ob Wohnung, Büroraum oder Gewerbeimmobilie: Immer mehr Menschen benötigen Untermietverhältnisse auf Zeit“, sagt Tim Busse, Gründer des Portals www.123-untermiete.de mit Blick auf Freiberufler, Bürogemeinschaften, Existenzgründer oder Gewerbetreibende. Der Internetauftritt erlaubt Interessenten, schon jetzt deutschlandweit nach ersten entsprechenden Angeboten zu suchen – oder entsprechende Offerten online anzubieten.

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    Baufinanzierung: Neuer Kredit sichert niedrige Zinsen für 40 Jahre

    Sorgloshypothek verbindet extrem lange Zinsbindung mit hoher Flexibilität / Kombination aus Konstant-Darlehen und Volltiger

    Viele Mieter verzichten trotz des niedrigen Zinsniveaus auf den Erwerb von Wohleigentum. Sie fürchten hohe Anschlusskosten, wenn der Kredit nicht innerhalb der meist 10- oder 15-jährigen Zinsbindungsfrist getilgt werden kann. Insbesondere für diese Kunden bietet der Baugeldvermittler HypothekenDiscount jetzt mit der „Sorgloshypothek“ ein Darlehen an, das ein sehr hohes Maß an Sicherheit bietet und dennoch gleichzeitig Flexibilität ermöglicht. Die Zinsbindung kann bis zu 40 Jahre festgeschrieben werden, Sondertilgungen sind in Höhe von bis zu zehn Prozent kostenlos.

    Wer bislang bei der Baufinanzierung günstige Kreditraten mit gleichbleibender Zahlung über eine lange Laufzeit vereinen wollte, für den war ein Konstant-Darlehen das Mittel der Wahl – eine spezielle Form des Bausparvertrages. Darlehensbetrag, Bausparsumme und monatliche Zahlungen werden dabei so aufeinander abgestimmt, dass die Darlehensrate über die gesamte Laufzeit konstant bleibt. Allerdings müssen Immobilienkäufer dafür deutliche Zinsaufschläge und Abschlussgebühren in Kauf nehmen. Von einem Volltilger-Darlehen hingegen haben diejenigen profitiert, die günstige Zinsen, gute Sondertilgungsmöglichkeiten und einen Kredit ohne Abschlusskosten wollten – zu empfehlen ist das aufgrund von hohen Monatsraten nur für Kunden mit sehr guter Bonität, denn der Kredit muss innerhalb relativ kurzer Zeit komplett zurückgeführt werden.

    Die Vorteile beider Darlehensformen vereint nun die Sorgloshypothek: Dem Immobilienkäufer wird die 20-Jahreskondition bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredites festgeschrieben. Angesichts des derzeit historisch günstigen Zinsniveaus garantiert das Bauherren ein Höchstmaß an Sicherheit: Bei einem Prozent Tilgung bleibt der Zins für die kommenden 40 Jahre gleich – und die Rate fix niedrig. Flexibilität ist – trotz der so lange festgezurrten Konditionen – aufgrund der Sondertilgungen garantiert, die jedes Jahr in Höhe von bis zu zehn Prozent wahrgenommen werden können. Zudem kann der Tilgungssatz drei Mal kostenfrei geändert werden.

    Die Sorgloshypothek kann auch mit anderen über HypothekenDiscount erhältlichen Krediten wie der Familienhypothek und der Flexhypothek kombiniert werden. Diese bieten vergünstigte Konditionen für Familien mit Kindern bzw. quartalsweise Kündigungsmöglichkeiten.

    Baugeldstudie: Wissen um Immobilienkredite bleibt schlecht

    Baugeldstudie

    Baugeldstudie

    Viele Deutsche kennen neue Kreditarten nicht / Vor dem Bankgespräch mit Hilfe von Büchern informieren

    Viele Deutsche kennen sich kaum mit der Vielzahl an Kreditarten aus, die es mittlerweile gibt. Laut Baugeldstudie 2010 des Kreditvermittlers HypothekenDiscount sind Begriffe wie Familiendarlehen, Realkredite, Flexkredit oder variable Darlehen nur jedem vierten bis fünften Deutschen bekannt. Darlehensnehmer sollten sich auf Bankgespräche besser vorbereiten. „Weil es an Wissen fehlt, verzichten viele Darlehensnehmer auf passgenaue Finanzierungen, die mehr Sicherheit oder Flexibilität bringen“, sagt Kai Oppel. Der Finanzexperte ist Autor des Buches „Immobilienfinanzierung: Neue Kredite, neue Wege“ und Sprecher des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount.

    Wie die Online-Befragung unter mehr als 500 Teilnehmern ergeben hat, sind lediglich die klassischen Finanzierungsformen Festzinsdarlehen und Vollfinanzierung für rund 65 Prozent der Befragten ein Begriff. Variable Darlehen kennen dagegen dem Namen nach nur 23,6 Prozent. Von KfW-Kombidarlehen haben laut Befragung 22,6 Prozent etwas gehört, einen Realkredit kennen 20,6 Prozent und die Familienhypothek lediglich 17,8 Prozent. „Durch mangelndes Wissen über verschiedene Finanzierungsvarianten verschenken Immobilienkäufer mitunter viel Geld“, sagt Oppel. Denn: Mit der Familienhypothek können sich Familien beispielsweise einen Kinderrabatt und Zinsanpassungsoptionen sichern, mit denen sich die Kreditrückführung der finanziellen Situation anpassen lässt. Und KfW-Kombidarlehen ermöglichen die Kreditaufnahme zu vergünstigten Konditionen.

    Auch mit dem Begriff „Forward-Kredite“ wissen viele Deutsche laut der HypothekenDiscount-Umfrage nichts anzufangen. Nur knapp jedem Zehnten (8,5 Prozent) ist demnach klar, dass man mit einem Forward-Kredit frühzeitig eine Anschlussfinanzierung absichern kann – auch wenn die Zinsbindungsfrist erst in einigen Jahren ausläuft. Das Wort Prolongation, ein anderer Begriff für Anschlussfinanzierung, ist ebenfalls nur knapp jedem zehnten Deutschen bekannt. Bereits in den vorausgegangenen Studien zum Thema Kreditwissen hat sich gezeigt, dass sich viele Deutsche mit Fachbegriffen aus der Welt der Immobilienfinanzierung nur unzureichend auskennen.

    In dem Buch „Immobilienfinanzierung: Neue Kredite, neue Wege“ (2. Auflage 2009 / 128 Seiten / Haufe Verlag) geht Oppel ausführlich auf das Thema Kreditvielfalt ein. Er zeigt, welche Kreditform sich für welchen Darlehensnehmer eignet – und welche Chancen und Risiken bestimmte Darlehensarten bergen.

    Baugeldstudie: Welche Darlehensarten / Begriffe kennen Sie dem Namen nach?

    · Festzinsdarlehen: 66,5 Prozent

    · Vollfinanzierung: 64,4 Prozent

    · Annuitätendarlehen: 25,9 Prozent

    · Variable Darlehen (Flexdarlehen): 23,6 Prozent

    · KfW-Kombidarlehen: 22,6 Prozent

    · Realkredit: 20,6 Prozent

    · Familienhypothek: 17,8 Prozent

    · Prolongation: 9,5 Prozent

    · Forward-Darlehen: 8,5 Prozent

    · Keine: 19 Prozent

    Immobilienfinanzierung: Der Staat bietet Zuschüsse für Käufer und Modernisierer

    KfW ermöglicht zinsgünstige Darlehen bis hin zu „Minuszinsen“ / Konditionen nun nochmals reduziert

    Die staatliche KfW Bank bietet nach Angaben des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein für Immobilienkäufer und Sanierer nicht nur zinsgünstige Darlehen – sondern ermöglicht sogar Kredite mit „Minuszinsen“. „Im Falle einer Komplettsanierung ist durch einen Tilgungszuschuss ein Plus für den Kreditnehmer möglich“, sagt Manfred Hölscher, Chef des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein. Angesichts des insgesamt gesunkenen Zinsniveaus hat die KfW ihre Konditionen nun nochmals nach unten angepasst.

    „Gute Konditionen erhalten Immobilienkäufer oder Modernisierer jedoch nicht allein durch die Einbindung eines KfW-Darlehens, sondern durch die richtige Kombination verschiedener Darlehensbausteine. Denn: In fast allen Fällen ergänzt KfW lediglich ein klassisches Annuitätendarlehen“ sagt Manfred Hölscher. Dabei ist entscheidend, verschiedene Anbieter zu vergleichen und jeweils danach zu fragen, ob KfW-Mittel eingebaut werden können. Hölscher: „Die Erfahrung zeigt, dass viele Banken das Thema im Beratungsgespräch nicht proaktiv ansprechen, sondern nur auf Nachfrage hin – obwohl es viele Vorteile bietet. Über den reinen Zinsvorteil des KfW-Anteils hinaus kann oft der Beleihungsauslauf des Festzinsdarlehens gesenkt werden und damit dann auch die Zinsen dieses Bankdarlehens.“

    Grundsätzlich gilt bei KfW-Darlehen, die nicht direkt, sondern zum Beispiel über Baugeldvermittler vergeben werden: Je energieeffizienter die Immobilie, desto günstiger der Kredit. Im Idealfall rüstet der Kreditnehmer sein Gebäude zum KfW-Effizienzhaus auf oder kauft ein solches. Dann kann das Programm „Energieeffizient sanieren“ (Nummer 151) in Anspruch genommen werden. Damit erhält der Finanzierende neben extrem günstigen Zinsen auf bis zu 75.000 Euro auch einen Tilgungszuschuss von bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme geschenkt. „So muss unter dem Strich eine niedrigere Summe zurückbezahlt werden als vorher aufgenommen wurde“, sagt Manfred Hölscher. Allerdings ist ein relativ hoher Aufwand nötig, um den Standard eines KfW-Effizienzhauses zu erreichen: Neben sehr guter Dämmung gehören dazu meist auch Heizungserneuerung, Fensteraustausch und Lüftungseinbau.

    „Auch wer nicht so viel investieren will, kann durch KfW-Darlehen profitieren. Die Kreditzinsen für einzelne Modernisierungsmaßnahmen, für den Kauf eines energetisch sanierten Hauses oder eines Neubaus liegen im Schnitt etwa 0,3 Prozent unter den marktüblichen Angeboten von Kreditinstituten“, so Manfred Hölscher.

    Immobilienkredite mit kurzer Zinsbindung auf historischem Allzeittief

    Darlehen ab 2,5 Prozent möglich / Kredite besonders für bonitätsstarke Kunden wie Ärzte oder Juristen geeignet

    Immobilienkredite mit Zinsbindungen von fünf Jahren sind nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount so günstig wie nie in Deutschland. „Kredite mit fünfjähriger Zinsbindung können zu Konditionen ab 2,5 Prozent aufgenommen werden. Selbst im bisher absoluten Zinstief 2005 waren kurz laufende Darlehen nicht so günstig“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Allerdings warnt der Experte: „Für Immobilienkäufer, die zu knapp kalkulieren, kann das vermeintliche Zinsschnäppchen zum Albtraum werden – wenn es im Jahr 2015 um die Anschlussfinanzierung für die verbleibende Restschuld geht.“

    Ein 150.000 Euro Darlehen inklusive einprozentiger Anfangstilgung kann aktuell theoretisch mit einer Monatsrate von 450 Euro bedient werden. „Allerdings steht bei dieser Konstellation zum Ablauf der Zinsfestschreibung in fünf Jahren eine Restschuld von 142.000 Euro auf dem Papier“, erklärt Oppel. Wenn 2015 eine Anschlussfinanzierung fällig wird und die Zinsen um zwei Prozent gestiegen sind, würde sich die Monatsrate um etwa die Hälfte erhöhen – auf 674 Euro. Kann die erhöhte Rate nicht gestemmt werden, droht eine Zwangsversteigerung. Experten raten fünfjährige Zinsbindungen trotz der derzeitigen Schnäppchenkonditionen daher nur für kleinere Finanzierungssummen oder finanzstarke Kunden mit hohem Monatseinkommen.

    „Wer eine fünfjährige Zinsbindung wählt und mit mindestens 5 oder 6 Prozent Anfangstilgung startet, kann das Risiko bei der Anschlussfinanzierung minimieren und so von den Billigzinsen doppelt profitieren. Denn: Erstens beträgt die Restschuld für einen 150.000-Euro-Kredit in diesem Rechenbeispiel in fünf Jahren nur noch rund 100.000 Euro. Zweitens kann bei einem Zinsanstieg die Monatsrate von 1.000 Euro beibehalten werden. Im Gegenzug wird einfach die Tilgung um die Höhe des Zinsanstieges reduziert“, rechnet der Experte vor.

    Wer sich bei fünfjährigen Darlehen keine hohen Anfangstilgungen leisten kann, sollte laut HypothekenDiscount unbedingt Darlehen mit 10- oder 15-jähriger Zinsbindung wählen. „Die Konditionen für zehnjährige Kredite sind im April unter die 3,5 Prozent-Marke gerutscht. Selbst Darlehen mit 15-jähriger Zinssicherheit kosten bei den günstigsten Anbietern unter 4 Prozent“, sagt Oppel. Solche Kredite bieten bei Anfangstilgungen von rund 2 Prozent ein deutliches Sicherheitsplus. Der Zinsaufschlag von rund 1 Prozent gegenüber den Fünf-Jahres-Krediten ist nach Angaben von HypothekenDiscount relativ zu sehen. Im historischen Kontext betrachtet, liegen Zinsen von 4 Prozent noch immer rund 2 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt.

    Große Zinsunterschiede – Bausparkassen vorn

    Unterschiede bis zu mehreren Zehntausend Euro für die gleiche Kreditsumme ermittelte die Zeitschrift Finanztest nach einer Untersuchung der Angebote zur Eigenheimfinanzierung von 87 Banken, Bausparkassen, Versicherern und Vermittlungsgesellschaften. Außerdem haben die Tester die günstigsten Kredite für sieben Modellfälle ermittelt – vom Neubaukredit bis zum Anschlusskredit.

    In den sehr unterschiedlichen Modellfällen ergaben sich große Zinsunterschiede. Die Sparda West beispielsweise berechnete für einen 150 000-Euro Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung und 2,5 Prozent Tilgung einen Effektivzins von 4,30 Prozent. Damit war sie mit Abstand bester Anbieter für einen Kredit ohne staatliche Förderung. Die Sparkasse Hannover verlangte für das gleiche Darlehen einen Effektivzins von 5,60 Prozent. Der Unterschied summiert sich bis zum Ende der Zinsbindung auf über 36 000 Euro.

    Vor allem bei Krediten mit Riester-Förderung haben Bausparkassen die Nase vorn. Für einen zinssicheren Bauspar-Kombikredit mit gut 24 Jahren Laufzeit verlangte die Schwäbisch Hall zum Stichtag des Testes Mitte Januar nur einen Effektivzins von 4,02 Prozent. Auch andere Bausparkassen boten ihre Kredite zu einem Effektivzins unter 4,5 Prozent an – garantiert für die gesamte Laufzeit von 20 Jahren und länger. Dafür gab es bei den meisten Banken und Vermittlern bestenfalls einen Kredit mit 10 oder 15 Jahren Zinsbindung.

    Der ausführliche Test Eigenheimfinanzierung findet sich in der März-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest, alle Testergebnisse und Checklisten zum Thema Eigenheim unter www.test.de/eigenheimfinanzierung.