Für Immobilienkäufer und Umschulder hat das Jahr 2008 gut begonnen: Die Preise für Immobilien befinden sich auf einem günstigen Niveau. Zudem sind Zinsen für Hypothekenkredite kräftig gesunken und bewegen sich nun rund 2,5 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt. Dadurch lassen sich in vielen Städten Deutschlands Immobilien kostengünstig finanzieren. Wie der Baugeldvermittler HypothekenDiscount ermittelt hat, können die meisten Objekte bei Darlehensraten von 500 bis 1000 Euro pro Monat in 15 Jahren komplett abbezahlt werden.
Ausgelöst wurde der Zinsrutsch beim Baugeld durch schlechte Nachrichten an den Finanzmärkten. Nach zum Teil dramatischen Kurseinbrüchen an den internationalen Aktienmärkten und schlechten Marktaussichten hat die amerikanische Notenbank die Reißleine gezogen. US-Notenbankchef Ben Bernanke überraschte die Märkte zunächst mit einer spektakulären Leitzinssenkung um 0,75 Prozentpunkte – und legte in dieser Woche sogar noch einmal nach: Der Zins, der den Preis für kurzfristige Kredite direkt beeinflusst, wurde noch einmal um 50 Basispunkte auf drei Prozent gesenkt.
Die Finanzmärkte, so Bernankes Begründung, stehen weiter massiv unter Druck. Doch der Doppelschlag wurde nicht nur notwendig, um Liquiditätsengpässen bei der Vergabe von Krediten vorzubeugen. Das billige Geld soll vor allen Dingen den verschuldeten US-Verbrauchern helfen, ihren Schuldendienst zu leisten. Langfristiges Baugeld wird durch die Zinssenkungen zwar nicht direkt billiger. Allerdings dürften die Konjunkturabschwächung in den USA und deren Auswirkungen auf die weltweite Konjunktur auch in Deutschland eine weitere Entspannung am langen Zinsende bringen. Außerdem prognostizieren immer mehr Experten, dass auch die Europäische Zentralbank ihren Hauptrefinanzierungssatz spätestens in der zweiten Jahreshälfte wegen der Konjunkturdelle senkt.
Derzeit aber bestimmt vor allen Dingen die Risikoneigung der Anleger maßgeblich den Preis für Hypothekendarlehen. Mit einer wenig vertrauensbildenden Salamitaktik verärgern und verunsichern Banken und Versicherungen die Anleger. Scheibchenweise melden die Finanzkonzerne einen immer höheren Abschreibungsbedarf aus Geschäften mit nahezu wertlosen Anleihen. Die Folge war in den vergangenen Wochen die Flucht aus Aktien in sichere Rentenpapiere. Steigt die Nachfrage nach Bundesanleihen, dann klettern die Kurse und die Renditen purzeln – die Folge sind fallende Zinsen am Hypothekenmarkt.
Wer nach einer attraktiven Erst- oder Anschlussfinanzierung fahndet, hat derzeit also gute Karten. Allerdings bleibt der stimmungsgetriebene Kapitalmarkt sehr volatil. Für Eigenheimer heißt das: Augen auf beim Kreditabschluss. Die Preise können von Woche zu Woche schnell um ein oder zwei Zehntel Prozentpunkte schwanken. Bei einem 200.000 Euro-Kredit und 15 Jahren Zinsbindung macht das beispielweise rund 9.000 Euro Unterschied.
Grundsätzlich aber sollten sicherheitsorientierte Immobilienfinanzierer das im langfristigen Vergleich niedrige Zinsniveau nutzen und ihr Finanzierungspaket schnüren. Unbedingt ratsam ist dabei eine höhere Tilgungsvereinbarung. Haus oder Wohnung sind schneller abbezahlt und das spätere Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung ist gebannt. Wer heute anfänglich mit den üblichen ein Prozent tilgt, braucht rund 31 Jahre für die Rückzahlung der Hypothek. Mit zwei Prozent verkürzt sich die Zeit auf 25 Jahre. Wer sogar mit fünf Prozent tilgen kann, ist nach rund 15 Jahren schuldenfrei. Das Interessante: Viele normale Angestellte können sich problemlos Anfangstilgungssätze von 3 bis 5 Prozent leisten, wenn die zu finanzierende Immobilie nicht in extrem teueren Städten wie München oder Frankfurt steht. Bei bundesweiten Quadratmeterpreisen von rund 1000 Euro findet sich vielerorts eine Eigentumswohnung in der Preisklasse von 50.000 bis 125.000 Euro. Bei diesen niedrigen Preisen liegt die Monatsrate eines Volltilgerkredits über den kompletten Kaufpreis selten höher als die monatliche Miete – und das sogar bei hohen Tilgungsraten.
Zinstrend:
kurzfristig: stabil, leicht fallend
langfristig: leicht steigend