Bei der Finanzierung einer Immobilie ist der Immobilienkredit für viele die erste Wahl. „Dies ist auch im aktuellen Zinstief sinnvoll, da Darlehen zu Konditionen von unter 3,5 Prozent aufgenommen werden können“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Allerdings kann es in einigen Fällen ratsam sein, dieses klassische Festzinsdarlehen durch bestimmte Finanzierungsbausteine zu ergänzen. Denn: Wer einen klassischen Kredit mit einem variablen Darlehen, mit KfW-Mitteln oder mit einem Privatdarlehen kombiniert, kann häufig die Gesamtzinsen für die Finanzierung noch einmal senken.

Bei Produktkombinationen profitieren Bauherren jedoch nicht nur von besseren Zinsen, sondern auch von mehr Flexibilität. Das Einbinden von variablen Darlehenstranchen hat den Vorteil, dass die Zinsen für die variable Tranche aktuell bei lediglich etwa 2,50 Prozent liegen, was den Mischzins deutlich verbessert. Vor allem aber kann der variable Kreditbaustein im Drei- oder Sechsmonatstakt in beliebiger Höhe oder sogar komplett getilgt werden – wenn der Kreditnehmer beispielsweise einen Bonus oder sonstige Sonderzahlungen und Geldzuflüsse in die Kreditrückführung investieren kann.

Normalerweise dauert es mehrere Jahre, bis Immobilienkäufer einen Bausparvertrag nutzen können. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount bietet jetzt einen sofort zuteilungsreifen Vertrag an. Immobilienkäufer und besonders Modernisierer können so augenblicklich von den vergünstigten Zinsen eines Bausparvertrages profitieren.

Bausparverträge sind je nach Zinsniveau ein interessanter Finanzierungsbaustein. Allerdings müssen Interessenten gewöhnlich schon Jahre im Voraus einen Vertrag abschließen, um diesen später nutzen zu können. „Meist können Immobilienkäufer dann, wenn sie einen Bausparvertrag benötigen, noch nicht darauf zugreifen“, sagt Kai Oppel, Sprecher des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount. Bis Ende 2010 bietet der Baugeldvermittler ein Sonderkontingent an.

Ein Hauptvorteil: Weil der Bausparvertrag als Nachrangdarlehen angerechnet wird, senken Kreditnehmer beim Hauptkredit ihren Beleihungsauslauf und dadurch sogar dort nochmals die Zinskonditionen. Besonders für Modernisierungsdarlehen kann der Bausparer gut eingesetzt werden. Der Bausparvertrag hat eine Laufzeit von 140 Monaten und muss in rund 12 Jahren zurückgeführt werden. Als Finanzierungsbaustein hat er eine Höhe von rund 20.000 Euro bis 150.000 Euro.

Sorgloshypothek verbindet extrem lange Zinsbindung mit hoher Flexibilität / Kombination aus Konstant-Darlehen und Volltiger

Viele Mieter verzichten trotz des niedrigen Zinsniveaus auf den Erwerb von Wohleigentum. Sie fürchten hohe Anschlusskosten, wenn der Kredit nicht innerhalb der meist 10- oder 15-jährigen Zinsbindungsfrist getilgt werden kann. Insbesondere für diese Kunden bietet der Baugeldvermittler HypothekenDiscount jetzt mit der „Sorgloshypothek“ ein Darlehen an, das ein sehr hohes Maß an Sicherheit bietet und dennoch gleichzeitig Flexibilität ermöglicht. Die Zinsbindung kann bis zu 40 Jahre festgeschrieben werden, Sondertilgungen sind in Höhe von bis zu zehn Prozent kostenlos.

Wer bislang bei der Baufinanzierung günstige Kreditraten mit gleichbleibender Zahlung über eine lange Laufzeit vereinen wollte, für den war ein Konstant-Darlehen das Mittel der Wahl – eine spezielle Form des Bausparvertrages. Darlehensbetrag, Bausparsumme und monatliche Zahlungen werden dabei so aufeinander abgestimmt, dass die Darlehensrate über die gesamte Laufzeit konstant bleibt. Allerdings müssen Immobilienkäufer dafür deutliche Zinsaufschläge und Abschlussgebühren in Kauf nehmen. Von einem Volltilger-Darlehen hingegen haben diejenigen profitiert, die günstige Zinsen, gute Sondertilgungsmöglichkeiten und einen Kredit ohne Abschlusskosten wollten – zu empfehlen ist das aufgrund von hohen Monatsraten nur für Kunden mit sehr guter Bonität, denn der Kredit muss innerhalb relativ kurzer Zeit komplett zurückgeführt werden.

Die Vorteile beider Darlehensformen vereint nun die Sorgloshypothek: Dem Immobilienkäufer wird die 20-Jahreskondition bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredites festgeschrieben. Angesichts des derzeit historisch günstigen Zinsniveaus garantiert das Bauherren ein Höchstmaß an Sicherheit: Bei einem Prozent Tilgung bleibt der Zins für die kommenden 40 Jahre gleich – und die Rate fix niedrig. Flexibilität ist – trotz der so lange festgezurrten Konditionen – aufgrund der Sondertilgungen garantiert, die jedes Jahr in Höhe von bis zu zehn Prozent wahrgenommen werden können. Zudem kann der Tilgungssatz drei Mal kostenfrei geändert werden.

Die Sorgloshypothek kann auch mit anderen über HypothekenDiscount erhältlichen Krediten wie der Familienhypothek und der Flexhypothek kombiniert werden. Diese bieten vergünstigte Konditionen für Familien mit Kindern bzw. quartalsweise Kündigungsmöglichkeiten.

Unterschiede bis zu mehreren Zehntausend Euro für die gleiche Kreditsumme ermittelte die Zeitschrift Finanztest nach einer Untersuchung der Angebote zur Eigenheimfinanzierung von 87 Banken, Bausparkassen, Versicherern und Vermittlungsgesellschaften. Außerdem haben die Tester die günstigsten Kredite für sieben Modellfälle ermittelt – vom Neubaukredit bis zum Anschlusskredit.

In den sehr unterschiedlichen Modellfällen ergaben sich große Zinsunterschiede. Die Sparda West beispielsweise berechnete für einen 150 000-Euro Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung und 2,5 Prozent Tilgung einen Effektivzins von 4,30 Prozent. Damit war sie mit Abstand bester Anbieter für einen Kredit ohne staatliche Förderung. Die Sparkasse Hannover verlangte für das gleiche Darlehen einen Effektivzins von 5,60 Prozent. Der Unterschied summiert sich bis zum Ende der Zinsbindung auf über 36 000 Euro.

Vor allem bei Krediten mit Riester-Förderung haben Bausparkassen die Nase vorn. Für einen zinssicheren Bauspar-Kombikredit mit gut 24 Jahren Laufzeit verlangte die Schwäbisch Hall zum Stichtag des Testes Mitte Januar nur einen Effektivzins von 4,02 Prozent. Auch andere Bausparkassen boten ihre Kredite zu einem Effektivzins unter 4,5 Prozent an – garantiert für die gesamte Laufzeit von 20 Jahren und länger. Dafür gab es bei den meisten Banken und Vermittlern bestenfalls einen Kredit mit 10 oder 15 Jahren Zinsbindung.

Der ausführliche Test Eigenheimfinanzierung findet sich in der März-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest, alle Testergebnisse und Checklisten zum Thema Eigenheim unter www.test.de/eigenheimfinanzierung.

Die Zinsen für Immobiliendarlehen sind in den vergangenen Wochen noch einmal leicht gesunken – die ohnehin erstklassigen Finanzierungsbedingungen haben sich damit nochmals verbessert. Nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount ist es unwahrscheinlich, dass die Konditionen noch günstiger werden. Insbesondere für sicherheitsbewusste Eigenheimer ist es empfehlenswert, die Finanzierung jetzt unter Dach und Fach zu bringen. Sie sollten sich für Zinsbindungen von zehn bis 20 Jahren entscheiden.

Weniger vorsichtige, gut verdienende Eigenheimer, können durch variable Kredite profitieren. Durch die besonders günstigen Konditionen von unter zwei Prozent lassen sich bei einem Floater mit 50.000 Euro Volumen gegenüber einem Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung monatlich rund 100 Euro sparen – diese können direkt in die Tilgung gesteckt werden. Mit einem signifikanten Zinsanstieg von mehr als zwei Prozentpunkten ist kurzfristig nicht zu rechnen, so dass das Risiko variabler Darlehen überschaubar bleibt.

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Viele Immobilienkäufer sind sich bei der Kreditaufnahme nicht sicher, welche Zinsbindung ihr Kredit haben soll. „Zwar geben lange Zinsbindungen Sicherheit, weil die genaue Höhe der Monatsrate für diesen Zeitraum fest steht. Allerdings befürchten Kreditnehmer, dass sie bei einem Zinsrutsch nicht aus dem Vertrag kommen und für den Zeitraum der Zinsbindung zu hohe Zinsen zahlen“, sagt Manfred Hölscher vom Bielefelder Baugeldvermittler Enderlein.

Der Baugeldvermittler rät zögernden Kunden grundsätzlich zu Festzinsdarlehen mit Ausstiegsoption. Zudem gibt es laut Enderlein erstmals einen Kredit, bei dem der Zinssatz einmalig nach unten angepasst werden kann – wenn die Zinsen fallen sollten. Mit dem Kredit „Münchener Vario“ können sich Immobilienkäufer die aktuellen Zinsen für fünf oder zehn Jahre festschreiben. Gleichzeitig haben sie die Option, die vereinbarte Kondition ohne Kosten und Gebühren einmalig anzupassen. „Nach dem vierten Jahr nach Vollauszahlung des Darlehens können die Konditionen einmalig gesenkt werden“, sagt Manfred Hölscher. Der Zinsaufschlag für das Optionsrecht beträgt 0,15 Prozent.

Das beste Alter, um eine Immobilie zu finanzieren, ist nach Meinung vieler Deutscher zwischen 25 und 35 Jahren. Das hat die Baugeldstudie 2008 des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount ergeben. „Obwohl ein frühzeitiger Immobilienkauf favorisiert wird, findet der tatsächliche Erwerb erst deutlich später statt“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Laut der Baugeldstudie 2008 würden 55,6 Prozent aller Deutschen am liebsten im Alter von 30 bis 35 Jahren einen Immobilienkredit aufnehmen. 16,3 Prozent finden die Lebensphase zwischen 25 und 30 Jahren ideal. „Das Alter zwischen 35 und 45 Jahren, in dem die meisten Menschen tatsächlich eine Immobilie erwerben, halten lediglich 21,8 Prozent aller Befragten für optimal“, sagt Oppel.

Die Kluft zwischen Wunsch und Realität hat mehrere Ursachen. Einerseits verzichten viele junge Menschen auf den Eigentumserwerb, weil sie in ihren Augen nicht über das nötige Eigenkapital verfügen. Andererseits befürchten junge Leute, ein Immobilienkredit schränke sie ein. „Viele Menschen wissen nicht, dass der Immobilienkauf in jungen Jahren heute problemlos möglich ist“, erläutert Oppel.

Um Jüngeren den Immobilienerwerb zu erleichtern, vertreiben Vermittler und einige Banken seit September 2008 eine spezielle StarterHypothek. Sie bietet Kreditnehmern in den ersten Jahren einen verbilligten Zinssatz. Zudem können sie den Tilgungssatz bis zu fünf Mal kostenlos ändern. Dadurch können sie die monatliche Kreditbelastung nach oben oder unten anpassen – wenn sie beispielsweise eine Gehaltserhöhung erhalten oder Nachwuchs erwarten. Vor einigen Wochen kam ein weiteres Darlehen speziell für Jungverheiratete auf den Markt. Dieses bietet nicht nur die Möglichkeit, die Tilgungsleistung an die Lebensumstände anzupassen. Junge Kreditnehmer können sich ebenso bereits geleistete Tilgungen wieder auszahlen lassen. „Zudem benötigen Kreditnehmer heute nicht mehr dringend ein Drittel des Immobilienpreises als Eigenkapital“, sagt Oppel.

Seit mehreren Jahren können Immobilienkäufer laut HypothekenDiscount Kredite mit hohen Beleihungsausläufen aufnehmen. Der Zinsaufschlag für Vollfinanzierungen beträgt aktuell zwischen 0,4 und 1,1 Prozent. Junge Immobilienkäufer, die nur die Nebenkosten aufbringen können, bezahlen rund 5 Prozent für ihren Kredit. Die neuen Kreditarten ermöglichen auch in Deutschland das Modell der Lebensabschnittsimmobilie. Junge Menschen starten mit einer kleinen Eigentumswohnung. Sie dient als Basis für weitere Immobilienkäufe im Alter.

Die Baugeldstudie 2008 in Zahlen:

Wann ist in ihren Augen der beste Zeitpunkt für eine Immobilienfinanzierung?

· Zwischen 25 und 30 Jahren: 16,3 Prozent

· Zwischen 30 und 35 Jahren: 55,6 Prozent

· Zwischen 35 und 45 Jahren: 21,8 Prozent

· Über 45 Jahre: 1,1 Prozent

· Nach der Heirat: 3,8 Prozent

· Nach der Geburt eines Kindes: 1,3 Prozent