Zehn Begriffe, die jeder Bauherr kennen sollte

Der Erwerb eigener vier Wände ist für die meisten Menschen die mit Abstand größte Ausgabe, die sie im Laufe ihres Lebens tätigen. Ein Grund mehr, dabei nicht auch noch Geld durch Unwissenheit zu verschenken. Dennoch tun viele Bauwillige genau das, etwa wenn ihnen der Unterschied zwischen Nominal- und Effektivzins nicht klar ist. Was bedeutet der Ablauf der Zinsbindung bei einer Baufinanzierung? Fehlanzeige. KfW-Darlehen und Wohn-Riester? Nie gehört. „Gerade bei einer so vielschichtigen und langfristigen Angelegenheit wie einer Immobilienfinanzierung ist Wissen bares Geld wert“, findet Schwäbisch Hall-Experte Sascha Fritz, der das folgende Basis-Glossar zusammengestellt hat: „Nur wer mit den zentralen Begriffen der Baufinanzierung vertraut ist, kann im Gespräch mit dem Finanzberater die richtigen Fragen stellen und Angebote vergleichen.“

Annuitätendarlehen: Ein von einer Bank vergebenes langfristiges Annuitätendarlehen macht bei den meisten privaten Bauvorhaben den größten Anteil der Baufinanzierung aus. Als Annuität bezeichnet man dabei die Jahresleistung, die der Darlehensnehmer über die gesamte Laufzeit für Zins und Tilgung erbringt. Während sich der Zinsanteil der regelmäßigen Raten dabei im Lauf der Zeit verringert, nimmt der Tilgungsanteil durch die ersparten Zinsen zu.

Anschlussfinanzierung: Bei einem Annuitätendarlehen wird der Darlehenszins für eine bestimmte Dauer (z.B. 10 Jahre) im Kredit­vertrag festgeschrieben. Nach Ablauf dieser Zinsbindung ist das Darlehen aber in aller Regel noch nicht vollständig zurückgezahlt. Für die Restschuld muss der Kreditnehmer mit seiner Bank (oder einem anderen Kreditinstitut) einen neuen Zinssatz vereinbaren. Es kann sinnvoll sein, sich lange vor Ablauf der Zinsbindung günstige Konditionen für die Anschlussfinanzierung zu sichern, zum Beispiel mit einem Vorsorgebausparvertrag oder durch ein Forward-Darlehen.

Beleihungswert: Von der Kredit gebenden Bank festgelegter Wert, der – vorsichtig geschätzt – bei einem späteren Verkauf der Immobilie jederzeit zu erzielen ist. Aufgrund dieses Sicherheitsabschlags liegt der Beleihungswert i.d.R. bei 80 bis 90 Prozent des Verkehrswerts, also des tatsächlichen Kaufpreises. Bei den meisten Annuitätendarlehen liegt die Beleihungsgrenze, bis zu der die Bank den Erwerb finanziert, wiederum bei 50 bis 60 Prozent des Beleihungswertes. Bei Bauspardarlehen liegt das Limit sogar bei 80 Prozent. Praktisches Beispiel: Ein Haus kostet 500.000 Euro. Die Bank legt den Beleihungswert auf 400.000 Euro fest. Liegt die Beleihungsgrenze bei 80 Prozent, gibt die Bank dem Bauherren ein Darlehen von maximal 320.000 Euro.

Effektivzins: Er gibt den tatsächlichen Preis eines Darlehens an. Dabei werden neben dem vom Kreditgeber verlangten Zins (Nominalzins) auch sämtliche anfallenden Nebenkosten für Zins- und Tilgungsverrechnung berücksichtigt, also z.B. Kontoführungsgebühren, Vermittlerprovisionen und ein eventuelles Disagio. Nach der Preisangabenverordnung muss neben dem Nominal- immer auch der effektive Jahreszins angegeben werden. Für Baulaien trotzdem oft eine gefährliche Falle: Sie vergleichen in Unkenntnis des Unterschieds den Nominalzins eines Anbieters mit dem Effektivzins eines anderen.

Eigenkapital: Die Gesamtheit aller angesparten Guthaben und sonstigen Vermögenswerte, die für die Finanzierung frei zur Verfügung stehen (also z.B. nicht für den Lebensunterhalt benötigt werden oder für sonstige Anschaffungen verplant sind). Zum Eigenkapital zählen beispielsweise Guthaben auf Sparbüchern, Tagesgeldkonten, Bausparverträgen oder auch Anteile an Fonds und Aktien. Bei einer soliden Baufinanzierung sollte das Eigenkapital mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten ausmachen.

Forward-Darlehen: Damit können Kreditnehmer die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre im Voraus festschreiben. In der derzeitigen Niedrigzinsphase, die langfristig eher einen Zinsanstieg als weiter sinkende Zinsen erwarten lässt, ist dies für Baufinanzierer häufig eine gute Möglichkeit, ihre Kosten auf Dauer niedrig und kalkulierbar zu halten. Ein Angebotsvergleich lohnt sich, denn für die Planungssicherheit verlangen viele Banken einen Zinsaufschlag.

KfW-Darlehen: Die bundeseigene KfW-Bankengruppe unterstützt den privaten Hausbau mit zinsgünstigen Krediten. Allerdings werden die mehr oder weniger deutlich unter den marktüblichen Konditionen liegenden Darlehen nicht direkt an Privatpersonen vergeben, sondern nur über Banken, die für ihre Kunden Anträge stellen. Erwerbsplaner sollten ihren Baufinanzierungsberater also unbedingt darauf ansprechen, ob für sie ein KfW-Darlehen in Frage kommt.

Nebenkosten: Beim Abschluss eines notariellen Kaufvertrages, wie er für den Erwerb eines bebauten oder unbebauten Grundstücks vorgeschrieben ist, wird eine einmalige Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent der Gesamtkosten fällig (in Hamburg und Berlin sogar 4,5 Prozent). Der Notar hat für seine Leistungen (u.a. die Änderungen im Grundbuch) Anspruch auf bis zu 1,5 Prozent des Kaufpreises. Beispiel: Für den Erwerb einer Eigentumswohnung im Wert von 200.000 Euro hat der Käufer 7.000 Euro Grunderwerbsteuer und maximal 3.000 Euro an Notargebühren zu zahlen. Diese Nebenkosten zu übersehen, kann eine Finanzierung leicht in Schieflage bringen.

Tilgung ist die planmäßig vereinbarte Rückzahlung eines Darlehens. Beim Abschluss eines Annuitätendarlehens empfiehlt es sich, mit der Bank die Möglichkeit von zusätzlichen Sondertilgungen zu vereinbaren, mit denen sich die Zinsbelastung und damit die Gesamtkosten senken lassen. Typische Fälle, in denen sich Sondertilgungen anbieten sind Erbschaften, Weihnachts- oder Urlaubsgeld. Ohne eine entsprechende Vereinbarung verlangen Banken für die ihnen entgehenden Zinsen eine teure Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Ausnahme bilden Bauspardarlehen: Dabei sind kostenfreie Sondertilgungen jederzeit möglich.

Wohn-Riester: Die Riester-Förderung für den Bau oder Kauf von selbstgenutzten Wohneigentum, allgemein Wohn-Riester genannt, kann auf verschiedene Weise genutzt werden. Riester-Darlehen sind geförderte Annuitätendarlehen, bei denen die staatliche Zulage den Immobilienbesitzer bei der Kreditrückzahlung unterstützt. Mit einem Riester-Bausparvertrag kann der Bauherr die Fördermöglichkeiten bereits in der Sparphase und später auch bei der Rückzahlung des Bauspardarlehens nutzen. Bausparkassen bieten außerdem riester-geförderte Kombikredite an, in denen ein Bausparvertrag mit einem tilgungsfreien Darlehen kombiniert wird. Riester-berech­tigte Baufamilien können die von ihnen zu tragenden Kosten mit den staatlichen Mitteln spürbar senken.

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