Je länger Anschlussfinanzierung im Voraus geplant wird, desto genauer müssen Immobilienbesitzer vergleichen
Auch Immobilienbesitzer mit laufenden Immobilienkrediten können vom aktuellen Zinstief profitieren – wenn sie sich vor Ablauf ihrer eigentlichen Zinsbindung um ihre Anschlussfinanzierung kümmern. „Allerdings gibt es bei Vorlaufzeiten von mehr als vier Jahren eklatante Unterschiede bei den Zinsaufschlägen“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Immobilienbesitzer müssen genau rechnen und vergleichen.
Für Immobilienbesitzer, die im Jahr 2003 einen Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung aufgenommen haben, lohnt ein Forward-Kredit aus Sicherheitsgründen. „Die Zinsen haben sich damals zwischen 4 und 4,5 Prozent bewegt“, erläutert Oppel. Die Konditionen für den Erstkredit sind vergleichbar dem heutigen Zinsniveau, das sogar noch etwas günstiger ist. „Wer 2003 finanziert hat, kann jetzt für das Jahr 2013 ein Forward-Darlehen zu ähnlichen Bedingungen abschließen. Der Aufschlag beträgt bei den günstigsten Anbietern nur 0,24 Prozent“, sagt Oppel. Damit lässt sich zwar nicht die gewohnte Monatsrate mindern oder die Tilgung erhöhen – dafür könnten Immobilienbesitzer ihre Billigzinsen aus dem Jahr 2003 über das Jahr 2013 hinaus prolongieren. „Diese Option ist für alle Immobilienbesitzer Pflicht, die eine Verteuerung der Rate ausschließen müssen“, sagt Oppel.
Etwas schwieriger wird die Rechnung bei Kreditnehmern, die ihr Darlehen zwischen 2004 und 2005 aufgenommen haben und deren Zinsbindung eigentlich erst 2014 beziehungsweise 2015 endet. Auch hier kann der heutige Abschluss eines Forwardkredites sinnvoll sein, wenn eine Erhöhung der Rate ausgeschlossen werden muss. „In diesem Fall müssen Kreditnehmer jedoch genau die Angebote prüfen“, sagt Oppel mit Blick auf einen Vergleich zwischen mehreren Kreditinstituten.
Unterschiede zwischen den Anbietern machen genaues Rechnen nötig
Der günstigste Anbieter verlangt bei HypothekenDiscount für einen Forward-Kredit mit vier Jahren Vorlaufzeit lediglich 0,36 Prozent Aufschlag. Andere Anbieter erheben auf die aktuelle Zinskondition einen Aufpreis von 0,86 und 1,2 Prozent. Ein im Januar 2004 zu 4,6 Prozent aufgenommener Kredit kann also im besten Fall im Jahr 2014 mit einem Forwardkredit zu rund 4,4 Prozent fortgeführt werden. Im schlechtesten Fall verteuert der Forward-Aufschlag eine heute fixierte Anschlussfinanzierung auf über 6 Prozent. „Die Aufschläge für Forward-Kredite variieren um bis zu 300 Prozent“, warnt Oppel und rät zum genauen Konditionsvergleich.
Immobilienbesitzer, die Anfang bis Mitte des Jahres 2000 Wohneigentum mit einem 10 Jahre laufenden Kredit erworben haben, können hingegen richtig sparen. Damals lagen die Zinsen bei etwa 6,0 Prozent. Durch die vorgezogene Anschlussfinanzierung lässt sich der Zinssatz nun auf unter 4,0 Prozent drücken. Bis zwölf Monate Vorlaufzeit verlangen einige Kreditinstitute aktuell gar keine Aufschläge auf die aktuellen Konditionen oder pro Monat nur 0,01 Prozent. Selbst bei Vorlaufzeiten von ein bis zwei Jahren werden bei vielen Anbietern durchschnittlich nur 0,01 bis 0,02 Prozent Zinsaufschlag pro Monat fällig.
Außerordentliches Kündigungsrecht nach 10 Jahren
Von einem Forward-Darlehen profitieren kann auch, wer zwischen Mitte 2000 und 2005 einen Kredit mit 15 Jahren Zinsbindung aufgenommen hat: „Nach zehn Jahren gewährt der Gesetzgeber ein außerordentliches Kündigungsrecht – dann können Immobilienbesitzer ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Kredit aussteigen. Ein Forward-Kredit zu den aktuell günstigen Konditionen kann deutliche Ersparnis bringen“, sagt Oppel.
Mit dem Forward-Kredit „30 für 10“ steht über HypothekenDiscount derzeit ein Darlehen zur Verfügung, mit dem die günstigen Konditionen für die Anschlussfinanzierung langfristig festgezurrt werden können: Die Zinsen für 30 Jahre Zinsbindung liegen dabei auf dem Niveau von 10-jährigen. In den meisten Fällen lässt sich das Darlehen damit vollständig tilgen – Kreditnehmer haben damit Kalkulationssicherheit bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredites.