Auch wenn die Europäische Zentralbank (EZB) am 4. Juni die Leitzinsen nochmals senken sollte: Die Zinsen für Immobilienkredite werden vermutlich nicht weiter fallen. Nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount müssen Bauherren und Immobilienkäufer aktuell mindestens 4,12 Prozent für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung zahlen. Obwohl die Konditionen in den vergangenen Wochen wie erwartet bereits leicht gestiegen sind, liegen die aktuellen Zinssätze noch immer gut 2,5 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt.
Dass sich die Bauzinsentwicklung von der Leitzinsentwicklung entkoppelt hat, hat mehrere Gründe – wie ein Blick auf die aktuelle Marktlage zeigt. Am 4. Juni entscheidet der EZB-Rat darüber, ob Geschäftsbanken sich in Zukunft noch billiger bei der Zentralbank Geld leihen können und der Refinanzierungssatz unter die aktuelle Marke von 1,0 Prozent sinkt. Vor allen Dingen aus Deutschland kommen immer wieder Vorbehalte gegen eine Nullzins-Politik der EZB. Mehrfach hatte Bundesbankchef Axel Weber versucht, eine Untergrenze für den Leitzins durchzusetzen und eine quantitative Geldpolitik mit Aufkäufen von Pfandbriefen, Unternehmens- oder gar Staatsanleihen zu verhindern. Der deutsche Notenbanker und seine Mitstreiter im EZB-Rat argumentieren mit drohenden Inflationsgefahren durch eine überbordende Liquidität. Aktuellsten Einschätzungen von Ökonomen zufolge ist eine weitere Senkung des Leitzinses jedoch – trotz einer weiteren Korrektur der Wachstumsprognosen nach unten hin – derzeit unwahrscheinlich.
Doch inzwischen sehen nur noch wenige Experten die Geldwertstabilität in Gefahr. Erstmals seit der Wiedervereinigung ist das Preisniveau in Deutschland im Mai im Vergleich zum Vorjahresmonat unverändert geblieben. Volkswirte rechnen damit, dass die Preise in den kommenden Monaten sogar noch weiter sinken können. Für das Gesamtjahr 2009 dürfte bei der Inflationsrate wohl in ganz Euroland eine Null vor dem Komma stehen – und der Wert damit deutlich unter der EZB-Zielmarke von knapp zwei Prozent liegen.
Obwohl es erste Anzeichen für eine Stabilisierung der Konjunktur gibt und auch die Rohstoffpreise wieder anziehen, bleibt das Deflationsszenario langfristig sinkender Preise bestehen. Der Arbeitsmarkt wird als letztes von der schweren Rezession erfasst. Drohende Massenentlassungen würden nicht nur die derzeit stabile Konsumnachfrage in Deutschland schwächen, sondern tendenziell zu Lohnsenkungen führen. Verbraucher könnten dann in Erwartung sinkender Preise Kaufentscheidungen zurückstellen und die ohnehin schwache Konjunktur komplett abwürgen.
Mit einer weiteren Zinssenkung und der Ausweitung des angekündigten Aufkaufs von Pfandbriefen im Volumen von 60 Milliarden Euro könnte die EZB schon bald versuchen, die Wirtschaft über die Bereitstellung von günstiger Liquidität zu befeuern. Billigeres Geld von der Notenbank für bis zu zwölf Monate gegen geringe Sicherheiten soll die Geschäftsbanken zur Kreditvergabe an Unternehmen animieren. Nötig ist das allemal: Die jüngste Umfrage des Münchener Ifo-Instituts belegt, dass bei der Kreditvergabe keine Trendwende in Sicht ist. Im Mai klagten 54,2 Prozent der großen Industrieunternehmen über Probleme, notwendige Darlehen zu bekommen – gegenüber dem Vormonat ein Anstieg um 3,3 Prozent. Damit ist die Kredithürde so hoch wie noch nie, seit die Kreditkrise im Sommer 2008 eskalierte. Schon jetzt ist absehbar, dass die Unternehmenspleiten zunehmen werden.
Auch der Anstieg der weltweiten Staatsverschuldung zur Finanzierung von Konjunkturprogrammen entwickelt sich zu einer tickenden Zeitbombe. Einen ersten Warnschuss feuerte die Ratingagentur Standard & Poor’s ab – und signalisierte, dass Großbritannien seine Einstufung als erstklassiger Schuldner mit der Note AAA verlieren könnte. Sofort keimten Befürchtungen auf, auch dem Super-Schuldner USA drohe ein Verlust der Bonitätsbestnote. Ein Schreckensszenario, denn die Herabstufung würde die Finanzierung der gewaltigen Staatsschulden verteuern. Das Haushaltsdefizit der Obama-Regierung wird dieses Jahr bei mehr als elf Prozent der Wirtschaftsleistung liegen.
Obwohl Rating-Konkurrent Moody’s für den Schuldner USA Entwarnung gab, reagieren Investoren vorerst mit Verkäufen von US-Staatsanleihen. Die Kurse sinken, die Zinsen steigen – eine Mechanik, die sich auch in Europa fortsetzt. Wie bei den Aktien können sich auch festverzinsliche Wertpapiere nur selten vom Trend an der Wall Street abkoppeln. Die seit Anfang März steigende Risikobereitschaft der Investoren setzt die Rentenmärkte zusätzlich unter Druck. Anleger verkaufen ihre sicheren Anleihen und setzen stattdessen auf Kursgewinne mit Aktien.
In Deutschland kletterte die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen inzwischen über die Marke von 3,6 Prozent. Für Eigenheimer bleibt diese Entwicklung kurzfristig nicht ohne Folgen: Die Immobilienfinanzierungen haben sich etwas verteuert. Top-Finanzierer bieten ihren Kunden derzeit ein klassisches Hypothekendarlehen mit zehn Jahren Laufzeit und fester Zinsbindung effektiv mit 4,1 bis 4,3 Prozent Verzinsung an – Anfang Mai waren die Kredite noch mit Zinsen von 4,0 Prozent zu haben.
Die Zinsentwicklung am Hypothekenmarkt wird auch in den kommenden Wochen starken Tagesschwankungen unterliegen. Erst wenn sich eine klare Richtung bei der weiteren Konjunkturentwicklung abzeichnet, wird auch der Zinstrend eindeutig. Immobilienbesitzer mit kurzfristigem Finanzierungsbedarf sollten deshalb versuchen, Zinsdellen auszunutzen.
Zinstrend
kurzfristig: schwankend
mittelfristig: stabil
langfristig: steigend