Immobilienfinanzierung: Geschickte Trennung spart Steuern

Clevere Bauherren von Mehrfamilienhäusern kassieren einen maximalen Steuernachlass, wenn sie ihr Eigenkapital gezielt nur der eigenen Wohnung zuordnen und die zur Vermietung bestimmten Wohnungen komplett auf Kredit finanzieren. Der Steuerkniff funktioniert allerdings nur, wenn einige Spielregeln konsequent beachtet werden.

Voraussetzung ist zunächst, das sowohl die Investitionskosten als auch die Darlehensmittel für die unterschiedlich genutzten Gebäudeteile vollkommen getrennt voneinander abgerechnet werden. Am besten richten Bauherren bei ihrer Bank für die Bauphase getrennte Konten ein, um Eigen- und Fremdmittel und die anfallenden Zahlungsvorgänge nicht zu vermischen. Dazu müssen alle am Bau beschäftigten Handwerker für den Innenausbau (Elektro-, Sanitär-, Fliesen- und Malerarbeiten) des vermieteten Gebäudeteils eine separate Rechnung erteilen. Kosten, die auf das Gesamtgrundstück entfallen, wie zum Beispiel der Aushub der Baugrube, die Errichtung des Rohbaus oder der Dacheindeckung können bei einheitlicher Rechnung nach dem Verhältnis der Wohnflächen aufgeteilt werden.

In einem zweiten Schritt müssen alle Baukosten für die Mietwohnungen nachweisbar auch aus Kreditmitteln bezahlt werden. Nur wenn gegenüber dem Fiskus die Verwendung des Kredits für die Investition in eine Mietwohnung hieb- und stichfest belegt wird, sind die Schuldzinsen voll abzugsfähig. Sollten die Ersparnisse nicht zur Finanzierung der eigenen vier Wände ausreichen, muss unbedingt für die zusätzlich erforderlichen Darlehen ein separater Kreditvertrag abgeschlossen und ein zweites Abwicklungskonto eingerichtet werden.

Ohne strikte Trennung verschenkt der Steuerzahler sonst bares Geld. Das Finanzamt teilt dann nämlich das zur Finanzierung eingesetzte Eigenkapital und die aufgenommenen Kredite nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die verschiedenen Wohnungen auf. Folge: Die vermietete Wohnung wird anteilig auch mit Eigenkapital finanziert und schmälert damit den Steuerrabatt. Auch die Käufer von Bestandsimmobilien können sich mit einer geschickten Vertragsgestaltung und der Zuordnung von Krediten zum vermieteten Gebäudeteil hohe Steuervorteile sichern.

Um das Finanzamt zur Kasse zu bitten, muss zum einen der Kaufpreis für das Gesamtgrundstück bereits im Kaufvertrag den einzelnen – unterschiedlich genutzten – Gebäudeteilen zugeordnet werden und andererseits muss der Kaufpreis für den zur Vermietung vorgesehenen Flächenanteil nachweisbar mit Kredit bezahlt werden. Sind die Bedingungen erfüllt, können die Schuldzinsen für das separate Darlehen künftig Jahr für Jahr in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Legt sich das örtliche Finanzamt quer, verweisen streitbare Zeitgenossen auf den Erlass des Bundesfinanzministeriums vom 24.4.2003 (AZ: IV C 3 – S 2211 – 55/03). Darin werden die Finanzämter angewiesen, der im Kaufvertrag vorgegebenen Verteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Gebäudeteile zu folgen, sofern die Berechnung nicht wirtschaftlich unangemessen ist. Schlechte Karten haben Grundeigentümer, die eine vermietete Immobilien bei schlechter Marktlage verkaufen müssen. Reicht der erzielte Erlös nicht aus, um die restlichen Hypotheken abzulösen, können die nach Verkauf anfallenden Schuldzinsen steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden.

(ddp)

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