Nach wie vor sind bei Anlegern feste Werte wie Immobilien und Sachwerte beliebt. Bezüglich der Anlageform Fonds wurde kürzlich veröffentlicht, dass sich vor allem die Investition in Shopping-Center allerhöchster Beliebtheit erfreuen. Doch auch traditionelle Formen wie die Direktinvestition in selbstverwaltete Immobilien sind nach wie vor äußerst beliebt. Und nicht zuletzt auch oft äußerst rentabel.

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Anfang August sind die Zinsen für Immobilienkredite auf ein neues Allzeittief gerutscht. Bauherren und Immobilienkäufer können nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung ab 3,2 Prozent aufnehmen. Kredite mit fünfjähriger Zinsbindung sind bei den günstigsten Anbietern ab etwa 2,5 Prozent erhältlich.

„Ein Darlehen über 200.000 Euro lässt sich im Augenblick mit einer Monatsrate von 866 Euro bedienen – inklusive einer zweiprozentigen Anfangstilgung“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Zum Vergleich: Im August 2009 mussten Darlehensnehmer für ein solches Darlehen eine Monatsrate von 1.000 Euro kalkulieren. Laut HypothekenDiscount finden Kreditnehmer derzeit deutschlandweit günstige Darlehensangebote. Allerdings sollten Interessenten genau vergleichen.

„Für Immobilieninteressenten ist die Ausgangslage sehr günstig. Sie profitieren nicht nur von moderaten Immobilienpreisen und den günstigen Zinsen. Die immer stärker werdende Wirtschaft in Deutschland stellt die Kreditaufnahme zudem auf sichere Beine“, sagt Oppel. Immobilieninteressenten mit konkreten Finanzierungsvorhaben sollten für ihre Kreditaufnahme verschiedene Finanzierungsszenarien durchspielen. „Wer ein Darlehen aufnehmen möchte, sollte die Monatbelastung bei verschiedenen Zinsbindungen und Anfangstilgungen ausrechnen“, erläutert Oppel. Finanzierungsexperten raten zu Anfangstilgungen von mindestens zwei Prozent und mehr. Auch lange Zinsbindungen von mehr als 10 Jahren sind besonders bei geringerem Eigenkapitaleinsatz sinnvoll. Selbst Kredite mit 20-jähriger Zinsbindung sind erstmals unter 4 Prozent erhältlich. Gerade weil die Wirtschaft in einigen Ländern anspringt, werden die Kreditzinsen nicht dauerhaft so niedrig bleiben wie heute.

Während Immobilienkredite normalerweise erst zum Zeitpunkt des Kaufes aufgenommen werden, können künftige Immobilienbesitzer ihren Kredit jetzt bis zu 24 Monate im Voraus unter Dach und Fach bringen. Über den Baugeldvermittler HypothekenDiscount gibt es jetzt erstmals einen speziellen Forward-Kredit für Erstfinanzierer. Damit können Immobilieninteressenten vom derzeitigen 50-Jahres-Tief bei Immobilienkrediten profitieren.

„Wer mit steigenden Zinsen rechnet, aber sein Bauvorhaben erst nächstes oder übernächstes Jahr beginnt, kann sich die aktuellen Zinskonditionen heute sichern“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Im Gegensatz zu normalen Forward-Krediten gilt das Angebot nicht nur für Anschlussfinanzierer, sondern für Erstfinanzierer. Der Zinssatz (Sollzinssatz) für ein Forwarddarlehen mit einer Vorlaufzeit von 20 Monaten und einer Zinsbindung (Sollzinsbindung) von 15 Jahren liegt aktuell bei knapp unter vier Prozent. Angesichts der Entwicklungen auf den Finanzmärkten und der Wirtschaft rechnen einige Experten ab Herbst 2010 mit steigenden Zinskonditionen bei Immobilienkrediten.

Der Kredit ist laut HypothekenDiscount für alle interessant, die beispielsweise eine Immobilie vom Bauträger erwerben. Bei diesen beginnt das Bauvorhaben oftmals erst, wenn eine bestimmte Anzahl von Parzellen verkauft ist. Aber auch Häuslebauer, bei denen die Planung bereits steht aber der Baubeginn erst für Frühjahr 2011 vorgesehen ist, können den Erstfinanzierer-Forward nutzen. „Es müssen zur Kreditbeantragung die bautechnischen Unterlagen oder der Kaufvertragsentwurf vorliegen“, erläutert Oppel. Möglich ist die vorgezogene Sicherung des Darlehens bis zu einem maximalen Verkehrswertauslauf von 54 Prozent. Der höchste Forwardzeitraum beträgt 24 Monate, wobei ein Forwardaufschlag ab dem 16. Monat fällig wird.

Zinstief besser für niedrige Monatsrate und schnelle Entschuldung nutzen / Höhere Anfangstilgung und lange Zinsbindung ratsam

Dachterrasse, Kamin, Pool: Obwohl das aktuelle Zinstief Immobilienkredite günstig wie nie macht, sollten Immobilienkäufer ein Objekt erwerben, das ihren finanziellen Verhältnissen entspricht. „Mit einer Monatsrate von 700 Euro kann aktuell theoretisch ein Kredit über 240.000 Euro aufgenommen werden. Im Jahr 2008 gab es für 700 Euro Monatsrate lediglich eine Kreditsumme von 140.000 Euro“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Im Zinstief ist es möglich, eine deutlich höhere Kreditsumme aufzunehmen. Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung können zu Zinssätzen ab etwa 2,5 Prozent aufgenommen werden, Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung gibt es bei günstigen Anbietern ab etwa 3,5 Prozent. Allerdings sollten Kreditnehmer genau prüfen, ob sie die Kreditmodalitäten auch nach Ablauf der Zinsbindung erfüllen können – und wie hoch die Restschuld in fünf oder zehn Jahren ist. „Wer sich aktuell für ein Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung entscheidet, muss bereits im Jahr 2015 eine Anschlussfinanzierung vornehmen. Würde ein solcher 240.000-Euro-Kredit mit einer 700 Euro Monatsrate bedient, wäre ein Anschlussdarlehen über 227.000 Euro fällig. Sind im Jahr 2015 die Zinsen nur um 2 Prozent gestiegen, würde sich die Monatsrate bereits auf 1078 Euro erhöhen“, warnt Oppel vor kurzen Zinsbindungen – und vor zu niedrigen Tilgungssätzen.

Kreditnehmer erhalten zwar im Zinstief grundsätzlich eine höhere Kreditsumme. Die Immobilie muss aber dennoch zum Geldbeutel passen. HypothekenDiscount rät zu langlaufenden Darlehen mit Anfangstilgungen von mindestens zwei oder drei Prozent. „Auf diese Weise profitieren Immobilienkäufer im Zinstief von einer niedrigeren Monatsrate und von einer schnelleren Entschuldung“, erläutert Oppel.

Tipp: Die Immobilie sollte maximal so teuer sein, dass die Höhe der monatlichen Kreditbelastung 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigt.

Die Energiepreise haben in Deutschland stark zugelegt, Privathaushalte zahlen heute rund 74 Prozent mehr für Heizöl und Co als noch vor zwölf Jahren. Das sind bei einem Drei-Personen-Haushalt rund 180 Euro mehr im Monat. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln. Wohnungseigentümer, die auf energieeffiziente Sanierung und Modernisierung setzen, können diese Energiekosten deutlich senken. Mit dem neuen Festpreis-Kredit für Wohneigentümer bietet die TARGOBANK die Chance, dieses Vorhaben schnell und unbürokratisch in die Tat umzusetzen.

Anders als traditionelle Immobilienfinanzierungen, gibt es den Festpreis-Kredit für Wohneigentümer ohne Grundbucheintrag und andere bürokratische Hürden, die viel Zeit in Anspruch nehmen können. Ob für die energieeffiziente Sanierung oder eine fällige Renovierung, der Festpreis-Kredit ist absolut transparent gestaltet und passt sich den Bedürfnissen von Wohneigentümern an. Je nach Modernisierungswunsch können ein Betrag zwischen 1.500 und 50.000 Euro und eine Laufzeit zwischen 12 und 84 Monaten individuell gewählt werden. Unabhängig von Kredithöhe und Laufzeit beträgt der effektive Jahreszins immer 6,99 Prozent. Dank der unbürokratischen Kreditvergabe fallen beim Festpreis-Kredit keine weiteren Kosten für Notar, Ämter und Gutachter an. Bonität vorausgesetzt, steht das Angebot allen Neukreditkunden der TARGOBANK zur Verfügung.

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KfW ermöglicht zinsgünstige Darlehen bis hin zu „Minuszinsen“ / Konditionen nun nochmals reduziert

Die staatliche KfW Bank bietet nach Angaben des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein für Immobilienkäufer und Sanierer nicht nur zinsgünstige Darlehen – sondern ermöglicht sogar Kredite mit „Minuszinsen“. „Im Falle einer Komplettsanierung ist durch einen Tilgungszuschuss ein Plus für den Kreditnehmer möglich“, sagt Manfred Hölscher, Chef des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein. Angesichts des insgesamt gesunkenen Zinsniveaus hat die KfW ihre Konditionen nun nochmals nach unten angepasst.

„Gute Konditionen erhalten Immobilienkäufer oder Modernisierer jedoch nicht allein durch die Einbindung eines KfW-Darlehens, sondern durch die richtige Kombination verschiedener Darlehensbausteine. Denn: In fast allen Fällen ergänzt KfW lediglich ein klassisches Annuitätendarlehen“ sagt Manfred Hölscher. Dabei ist entscheidend, verschiedene Anbieter zu vergleichen und jeweils danach zu fragen, ob KfW-Mittel eingebaut werden können. Hölscher: „Die Erfahrung zeigt, dass viele Banken das Thema im Beratungsgespräch nicht proaktiv ansprechen, sondern nur auf Nachfrage hin – obwohl es viele Vorteile bietet. Über den reinen Zinsvorteil des KfW-Anteils hinaus kann oft der Beleihungsauslauf des Festzinsdarlehens gesenkt werden und damit dann auch die Zinsen dieses Bankdarlehens.“

Grundsätzlich gilt bei KfW-Darlehen, die nicht direkt, sondern zum Beispiel über Baugeldvermittler vergeben werden: Je energieeffizienter die Immobilie, desto günstiger der Kredit. Im Idealfall rüstet der Kreditnehmer sein Gebäude zum KfW-Effizienzhaus auf oder kauft ein solches. Dann kann das Programm „Energieeffizient sanieren“ (Nummer 151) in Anspruch genommen werden. Damit erhält der Finanzierende neben extrem günstigen Zinsen auf bis zu 75.000 Euro auch einen Tilgungszuschuss von bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme geschenkt. „So muss unter dem Strich eine niedrigere Summe zurückbezahlt werden als vorher aufgenommen wurde“, sagt Manfred Hölscher. Allerdings ist ein relativ hoher Aufwand nötig, um den Standard eines KfW-Effizienzhauses zu erreichen: Neben sehr guter Dämmung gehören dazu meist auch Heizungserneuerung, Fensteraustausch und Lüftungseinbau.

„Auch wer nicht so viel investieren will, kann durch KfW-Darlehen profitieren. Die Kreditzinsen für einzelne Modernisierungsmaßnahmen, für den Kauf eines energetisch sanierten Hauses oder eines Neubaus liegen im Schnitt etwa 0,3 Prozent unter den marktüblichen Angeboten von Kreditinstituten“, so Manfred Hölscher.

Darlehen ab 2,5 Prozent möglich / Kredite besonders für bonitätsstarke Kunden wie Ärzte oder Juristen geeignet

Immobilienkredite mit Zinsbindungen von fünf Jahren sind nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount so günstig wie nie in Deutschland. „Kredite mit fünfjähriger Zinsbindung können zu Konditionen ab 2,5 Prozent aufgenommen werden. Selbst im bisher absoluten Zinstief 2005 waren kurz laufende Darlehen nicht so günstig“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Allerdings warnt der Experte: „Für Immobilienkäufer, die zu knapp kalkulieren, kann das vermeintliche Zinsschnäppchen zum Albtraum werden – wenn es im Jahr 2015 um die Anschlussfinanzierung für die verbleibende Restschuld geht.“

Ein 150.000 Euro Darlehen inklusive einprozentiger Anfangstilgung kann aktuell theoretisch mit einer Monatsrate von 450 Euro bedient werden. „Allerdings steht bei dieser Konstellation zum Ablauf der Zinsfestschreibung in fünf Jahren eine Restschuld von 142.000 Euro auf dem Papier“, erklärt Oppel. Wenn 2015 eine Anschlussfinanzierung fällig wird und die Zinsen um zwei Prozent gestiegen sind, würde sich die Monatsrate um etwa die Hälfte erhöhen – auf 674 Euro. Kann die erhöhte Rate nicht gestemmt werden, droht eine Zwangsversteigerung. Experten raten fünfjährige Zinsbindungen trotz der derzeitigen Schnäppchenkonditionen daher nur für kleinere Finanzierungssummen oder finanzstarke Kunden mit hohem Monatseinkommen.

„Wer eine fünfjährige Zinsbindung wählt und mit mindestens 5 oder 6 Prozent Anfangstilgung startet, kann das Risiko bei der Anschlussfinanzierung minimieren und so von den Billigzinsen doppelt profitieren. Denn: Erstens beträgt die Restschuld für einen 150.000-Euro-Kredit in diesem Rechenbeispiel in fünf Jahren nur noch rund 100.000 Euro. Zweitens kann bei einem Zinsanstieg die Monatsrate von 1.000 Euro beibehalten werden. Im Gegenzug wird einfach die Tilgung um die Höhe des Zinsanstieges reduziert“, rechnet der Experte vor.

Wer sich bei fünfjährigen Darlehen keine hohen Anfangstilgungen leisten kann, sollte laut HypothekenDiscount unbedingt Darlehen mit 10- oder 15-jähriger Zinsbindung wählen. „Die Konditionen für zehnjährige Kredite sind im April unter die 3,5 Prozent-Marke gerutscht. Selbst Darlehen mit 15-jähriger Zinssicherheit kosten bei den günstigsten Anbietern unter 4 Prozent“, sagt Oppel. Solche Kredite bieten bei Anfangstilgungen von rund 2 Prozent ein deutliches Sicherheitsplus. Der Zinsaufschlag von rund 1 Prozent gegenüber den Fünf-Jahres-Krediten ist nach Angaben von HypothekenDiscount relativ zu sehen. Im historischen Kontext betrachtet, liegen Zinsen von 4 Prozent noch immer rund 2 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt.

Mehrheit der Finanzexperten geht von deutlich steigenden Konditionen aus

Obwohl die Vorhersage der Zinsentwicklung für Immobilienkredite dem Blick in die Glaskugel ähnelt, muss sie sich jeder Immobilienkäufer stellen. Denn: Wer langfristig von steigenden Zinsen ausgeht, sollte Kredite mit langen Zinsbindungen wählen. Wer hingegen mittelfristig fallende Zinsen erwartet, kann durch Darlehen mit kurzer Zinsbindung auf einen Zinsvorteil spekulieren. Wie eine repräsentative Umfrage des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount ergeben hat, rechnen 39 Prozent der Deutschen damit, dass das aktuelle Zinsniveau zwischen 4 und 5 Prozent in den nächsten drei Jahren anhält. Die Einschätzung der meisten Experten sieht jedoch anders aus – sie gehen von deutlich steigenden Zinsen aus.

„Die Entwicklung der Zinsen für Immobilienkredite hängt von vielen Faktoren ab: Von der Konjunktur, der Inflationsgefahr, den Anleihemärkten, den weltweiten Leitzinsen sowie von der Risikopolitik der Kreditinstitute“, sagt Kai Oppel, Finanzexperte vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Traditionell sinken die Zinsen während eines wirtschaftlichen Abschwungs – um danach deutlich zu steigen. Indikatoren dafür sind in der aktuellen Situation der steigende Ifo-Geschäftsklimaindex, die fühlbare Inflationsangst und die steigende Tendenz zur Investition in Aktien.

Laut Studie könnten sich 8,4 Prozent aller Deutschen vorstellen, dass Immobilienkredite mit zehnjähriger Zinsbindung im Jahr 2013 für drei Prozent erhältlich sind. Knapp 30 Prozent befürchten aber eine Verteuerung zehnjähriger Kredite auf sechs oder mehr Prozent – was in etwa dem langjährigen Zinsdurchschnitt entspricht. Eine Verteuerung auf sechs Prozent ist zu befürchten, wenn die Wirtschaft deutlich in Schwung kommt, die Inflation durch eine zunehmende Nachfrage nach allen Konsumgütern angetrieben wird oder die Anleger Geld aus langfristigen Staatsanleihen in Aktien investieren.

Folglich sollten vor allem sicherheitsorientierte Kreditnehmer Darlehen mit einer langfristigen Zinsbindung wählen und sich das aktuell historisch günstige Zinsniveau durch eine mindestens 15-jährige Zinsbindung bis ins Jahr 2025 oder länger sichern, rät Kai Oppel von HypothekenDiscount. Das empfiehlt Oppel auch den 23,6 Prozent der Umfrageteilnehmer, die keine Aussage zur Zinsentwicklung treffen konnten.

Umfrageergebnisse

Was schätzen Sie: Wo liegen die Zinsen für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung in drei Jahren?

· Sie sinken auf drei Prozent: 8,4 Prozent

· Sie bleiben bei vier bis fünf Prozent: 39,3 Prozent

· Sie steigen auf sechs Prozent: 23,8 Prozent

· Sie steigen auf über sieben Prozent: 4,9 Prozent

· Weiß nicht / keine Angabe: 23,6 Prozent

Versicherung ergänzt PlanetHome Produktportfolio unter anderem um derzeit stark nachgefragte lang laufende Immobilienfinanzierungen

Die PlanetHome AG hat mit der Allianz Lebensversicherungs-AG einen bedeutenden Finanzdienstleister als neuen Kooperationspartner gewonnen. Ab sofort können PlanetHome Vertriebspartner damit auf die Immobilienkredite des Unternehmens zugreifen. Sie profitieren von einem sehr breiten Kreditportfolio: Über die Allianz stehen ihnen flexible und individuelle Darlehen zu attraktiven Konditionen zur Verfügung. Für die Allianz erschließen sich mit der Kooperation neue Vertriebskanäle.

„Die Baukredite der Allianz ergänzen unser Kreditangebot besonders bei den langfristigen Darlehen. Es sind Zinsfestschreibung bis zu 25 Jahren möglich – und das derzeit zu den Konditionen von 15-jährigen Zinsbindungen. Außerdem können bei den Baukrediten staatliche Fördermittel wie KfW-Darlehen oder die Riester-Förderung flexibel eingebunden werden“, sagt Dr. Bernd Klosterkemper, Vorstand der PlanetHome AG.

Vorteil für Kreditnehmer: Die Darlehen der Allianz lassen sich mit einer Allianz Lebens- oder Rentenversicherung tilgen. Das bringt Kunden nochmals einen Zinsabschlag von 0,05% Zudem profitieren Anschlussfinanzierer, denn das Versicherungsunternehmen übernimmt meist die Kosten für Umschuldungen in voller Höhe. ]

Die Allianz schafft sich durch die Zusammenarbeit mit PlanetHome einen neuen Vertriebskanal – und kann dadurch seine gerade im aktuellen Zinstief interessanten Produkte einem nochmals deutlich vergrößerten Kundenkreis an Immobilienkäufern und Anschlussfinanzierern zur Verfügung stellen. Denn: Wie die aktuelle Anfragesituation bei PlanetHome zeigt, werden lang laufende Kredite derzeit deutlich überdurchschnittlich nachgefragt. Über die PlanetHome Finanzierungsplattform können nun deutschlandweit mehr als 2.000 Filialen sowie über 15.000 Vermittler und Maklerverbünde auf die Darlehen des neuen Produktpartners zugreifen.