Trotz attraktiver Zinssituation sollten Immobilienkäufer und Häuslebauer beim Abschluss ihres Hypothekenkredites nichts überstürzen. Laut dem Mannheimer Baugeldvermittler HypothekenDiscount müssen einem Vertragsabschluss die ehrliche Überprüfung der eigenen Finanzlage sowie ein Vergleich von Angeboten vorangehen.

Bei der Finanzierung der Traumimmobilie gibt es laut HypothekenDiscount viele Details zu beachten. „Gerade weil die Anzahl an Kreditvarianten stark gestiegen ist, sollte man nicht auf das erstbeste Angebot vertrauen“, sagt Kai Oppel von HypothekenDiscount. Damit die Angebote vergleichbar sind, müssen die wichtigsten Eckdaten identisch sein – sprich die Höhe des Finanzierungsbetrages, die Tilgungshöhe, Sondertilgungswünsche oder die gewünschte Zinsbindung. Zudem müssen alle Angebote den Effektivzins ausweisen. Um sich den aufwendigen Vergleich zu sparen, können Darlehensnehmer die kostenlose Hilfe von unabhängigen Baugeldvermittlern in Anspruch nehmen. Da diese mit vielen Kreditinstituten kooperieren, verschaffen sie schnell einen Marktüberblick und helfen, eine individuelle Offerte zu finden.

Doch egal ob Bank oder Baugeldvermittler mit der Finanzierung betraut werden: Wichtig ist die ehrliche Prüfung der eigenen Finanzlage. Dafür sollten die Einnahmen allen monatlichen Ausgaben gegenübergestellt werden. Zu diesen zählen neben Lebenshaltungskosten auch laufende Kreditforderungen, Mietkosten für die alte Wohnung, Bewirtschaftungskosten der neuen Immobilie, Umzugskosten und mit einem Bau verbundene Nebenkosten wie Notargebühren oder Vermessungskosten.

Kunden, die bei ihrer Baufinanzierung auf einen unabhängigen Baugeldvermittler setzen, profitieren von immer mehr Kreditarten. Fortan bietet der Baugeldvermittler HypothekenDiscount über einen Produktpartner den Kredit „8+5“ an. Darlehensnehmer können sich nach acht Jahren entscheiden, ob sie die ursprünglichen Zinskonditionen für weitere fünf Jahre verlängern möchten – oder ob sie aus dem Kredit aussteigen wollen. Damit vereint der Kredit Flexibilität bei der Rückzahlung und Zinssicherheit.  

„Die Zeit der Standard-Darlehen ist vorbei“, sagt Sven Radtke, Leiter des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount. Konnten Kunden früher lediglich zwischen einer fünfjährigen oder zehnjährigen Zinsbindung wählen, so gibt es heute beispielsweise Darlehen für Kunden ohne Eigenkapital, Volltilgerdarlehen, variable Darlehen, kombinierte Kredite, Darlehen mit integrierter Vorfälligkeitsentschädigung oder Darlehen mit Zinssicherheit und gleichzeitiger Ausstiegsoption. Radtke: „Immobilienkäufer, Häuslebauer und Umschulder erhalten durch diese Auswahl die Möglichkeit, ihr Finanzierungsvorhaben immer besser den individuellen Wünschen anzupassen.“ Ermöglicht wird die Kreditbandbreite, weil Baugeldvermittler wie HypothekenDiscount auf mehrere Kreditinstitute zurückgreifen; darunter auch auf Produkte ausländischer Banken wie ABN AMRO oder GMAC. Außerdem entwickeln Baugeldvermittler zusammen mit den Kreditinstituten neue Darlehen, die auf Kundenwünsche zurückgehen.

Die Funktionsweise des Kredites „8plus5“ ist einfach: Darlehensnehmer können sich nach acht Jahren entscheiden, ob sie das Darlehen zurückzahlen oder zum ursprünglichen Zinssatz fortführen möchten.  Dem Darlehen unterliegen die Zinskondition für ein zwölfjähriges Darlehen. Kunden erhalten entsprechend eine 13jährige Zinssicherheit zu den Konditionen eines zwölfjährigen Kredits und zudem eine einmalige Ausstiegsoption nach acht Jahren. Damit eignet sich der Kredit für Darlehensnehmer, die etwa mit einem Umzug oder Immobilienverkauf rechnen. Auch Kunden, die auf einen größeren Geldeingang spekulieren aber nicht garantieren können, erhalten durch den Kredit Flexibilität beziehungsweise Zinssicherheit – falls der erwartete Geldzufluss ausbleiben sollte.

Ob die Wunschimmobilie ins Budget passt, können Darlehensnehmer mit einfachen Formeln selbst überprüfen. Da jedes Kreditinstitut eigene Berechnungsmodelle unterstellt, sollten Darlehensnehmer immer mehrere Finanzierungsregeln testen. Die Berechnung dient als erster Indikator, wie teuer die Traumimmobilie theoretisch sein darf. Gleichzeitig zeigt ein Vergleich, ob bei einer anderen Offerte das Objekt noch größer sein dürfte. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount stellt anhand einer Einkommenssituation drei verschiedene Rechenmodelle vor.

1. Berechnungsgrundlage Monatsnettoeinkommen: Der Immobilienkredit darf das 110fache des monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten. Das heißt: Bezieht ein junges Paar inklusive Kindergeld ein Monatsnettoeinkommen von 2800 Euro, darf die Traumwohnung maximal 308.000 Euro kosten – inklusive Kaufnebenkosten.

2. Berechnungsgrundlage Jahresnettoeinkommen: Bei dieser Berechnung darf die Immobilie das 7fache, 8fache oder 9fache des Jahresnettoeinkommens kosten. Das heißt: Verfügt das junge Paar über ein Jahresnetto von 33.600 Euro, darf die Immobile zwischen 235.200 (7faches Jahresnetto) Euro und 302.000 Euro kosten (9faches Jahresnetto). Der Zinssatz für den 235.000 Euro-Kredit ist dabei günstiger als für das 302.000-Euro-Darlehen.3. Berechnungsrundlage Kreditaufwand: Der Kreditgeber sagt, dass die Rate für den Immobilienkredit maximal 50 Prozent aller monatlichen Nettoeinkünfte betragen darf. Wer also monatlich 2800 Euro Nettoeinkommen bezieht, kann theoretisch eine Kreditrate von 1.400 Euro stemmen. Für 1.400 Euro wiederum kann bei einem Zinsniveau von 4,5 Prozent ein Kredit über rund 305.000 Euro bedient werden.

Nur 23,7 Prozent der Deutschen würden sich trauen, eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, ohne zuvor Eigenkapital angespart zu haben. 76,2 Prozent halten eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital für riskant. Dies ist das Ergebnis der aktuellen Baugeld-Studie 2007 des Baugeld-Vermittlers HypothekenDiscount.

 „Drei Viertel aller Häuslebauer und Immobilienkäufer haben die völlig veraltete Regel im Kopf, nach der unbedingt ein Drittel der Finanzierungssumme durch Eigenkapital bereitgestellt werden sollte“, sagt Sven Radtke, Leiter des Baugeld-Vermittlers HypothekenDiscount. Um dies zu erreichen und Eigenkapital aufzubauen, verzichten vor allem junge Menschen auf den Immobilienerwerb. „Anstelle durch den Immobilienerwerb frühzeitig in die Altersvorsorge zu investieren, setzen sie sich aufgrund der Ansparphase dem Risiko steigender Bauzinsen und Immobilienpreise aus.“ Die meisten potentiellen Darlehensnehmer unterliegen einer Fehlannahme. Radtke: „Sie denken, eine so genannte Vollfinanzierung ist riskant. Dabei liegt das Risiko am ehesten auf der Seite der Kreditinstitute.“ Und diese lassen sich das Risiko durch einen Zinsaufschlag von rund 0,4 bis 0,8 Prozent bezahlen. Ob eine Baufinanzierung auf sicherem Fundament steht, ist nicht an der Höhe der Eigenkapitals festzumachen. „Es ist beispielsweise wesentlich riskanter, trotz Eigenkapitaleinsatz zu knapp zu kalkulieren und sich finanziell zu übernehmen“, sagt Radtke. HypothekenDiscount rät, bei einer Vollfinanzierung eine lange Zinsbindung zu wählen, nach Möglichkeit etwas höher zu tilgen und in der monatlichen Kalkulation dennoch einen Finanzpuffer für Notfälle bereitzuhalten.   Die „Baugeld-Studie 2007“ wurde von Faktenkontor im Auftrag des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount durchgeführt. Als Methode wurde eine Online-Befragung gewählt, an der 567 Kunden aus dem gesamten Bundesgebiet teilgenommen haben. Durchführungszeitraum war Dezember 2006. 

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist riskant. Wenn ich kein Eigenkapital habe, spare ich erst Eigenkapital an:

·         Stimme ich voll zu: 54,0%
·         Stimme eher zu: 22,2%
·         Stimme eher nicht zu: 14,7%
·         Stimme gar nicht zu: 9,0%