Immobilienkredite: Zinstief hält an – Zinskommentar Hypothekendiscount 15. Februar 2008

Ob Erst- oder Anschlussfinanzierung: Die Zinsen für Hypothekendarlehen notieren weiterhin auf historisch niedrigem Niveau. Zehnjährige Bundesanleihen sind eine zuverlässige Richtmarke für Hypothekendarlehen – und seit Oktober 2007 um rund 0,4 Prozentpunkte gefallen. Entsprechend günstig können Immobilienkäufer ihre Finanzierung unter Dach und Fach bringen: Im Vergleichszeitraum fielen die Preise für Immobiliendarlehen mit zehn Jahren Festzinsbindung im Durchschnitt von 5,2 Prozent auf zuletzt unter 4,8 Prozent. Bei günstigen Direktfinanzierern sparen Kunden zusätzlich 30 bis 40 Basispunkte. Deshalb empfiehlt der Baugeldvermittler Hypothekendiscount einen Angebotsvergleich: Bei 100.000 Euro Kreditvolumen summiert sich die Ersparnis bei einem Zinsvorteil von 0,5 Prozentpunkten auf rund 6000 Euro nach zehn Jahren.

Doch Immobilienkäufer benötigen auch ein gutes Timing. Der Markt ist täglich in Bewegung und besonders die Zinsen für Kredite mit bis zu fünfjähriger Zinsbindung schwanken stark. Nach wie vor sind die Anleihemärkte vor allem Spielball der aktuellen tagesaktuellen Entwicklungen. Ein Beispiel: Zuletzt sorgten der Inflationsbericht der Bank of England und die Zinserhöhung in Schweden wieder verstärkt für Inflationsängste in Euroland – und machten damit die Hoffnung auf eine baldige Zinssenkung der Europäischen Zentralbank zunichte. Außerdem hatte Ben Bernanke, Chef der US-Notenbank FED, vor dem Bankenausschuss des US-Senats darauf hingewiesen, dass die jüngsten dramatischen Leitzinssenkungen und das Konjunkturpaket der Regierung positive Impulse für die rezessionsgefährdete US-Wirtschaft gebracht hätten. Bernanke gab sich zuversichtlich, dass bereits Ende 2008 die US-Konjunktur wieder Fahrt aufnehmen könnte. Sofort zogen die Renditen auf den europäischen Rentenmärkten wieder spürbar an. Zehnjährige Bundesanleihen kletterten über die Vier-Prozent-Marke.

Auch in den nächsten Wochen bleiben die Finanz- und Kapitalmärkte volatil. Schlechte Unternehmenszahlen und hohe Abschreibungen halten jedoch die Hypothekenzinsen im Zaum. Das Auf und Ab der Märkte macht der Notenbank zu schaffen: So brachte die monatliche Pressekonferenz der EZB mehr Verunsicherung als Durchblick. Europas oberster Währungshüter, Jean-Claude Trichet, verwies zunächst auf das hohe Inflationsrisiko in Euroland, das eine Senkung der Leitzinsen nicht erlaube. Anschließend warnte der EZB-Chef vor einem deutlichen Einbruch der europäischen Konjunktur: Mit „ungewöhnlich starker Unsicherheit“ sei derzeit jede Prognose behaftet, ob die aktuelle Finanzkrise auch auf die reale Wirtschaft durchschlagen werde.

Nach wie vor beurteilen die Ratsmitglieder die künftige Konjunktur- und Inflationsentwicklung in Euroland unterschiedlich. Deutschlands Notenbanker Axel Weber hält den aktuellen Leitzins von vier Prozent sogar noch für wachstumsfördernd. Inzwischen geht aber die Mehrheit der Volkswirte davon aus, dass die EZB spätestens im Sommer die Zinswende vollzieht. Direkt betroffen von dieser Entscheidung wären die kurzfristigen Zinsen. Doch auch am langen Ende dürfte die Konjunkturabkühlung das Zinsniveau tendenziell nach unten drücken. Fazit: Die Preise für langfristige Hypothekendarlehen verharren auf niedrigem Niveau. Kurzfristige Schwankungen an den Finanz- und Kapitalmärkten können aufmerksame Erst- und Anschlussfinanzierer nutzen, um ihren Kredit noch um zehn oder fünfzehn Basispunkte billiger abzuschließen.

Trend:
kurzfristig: schwankend, leicht fallend
langfristig: schwankend, leicht steigend

Zinsen für Hypothekenkredite weit unter dem Durchschnitt – Zinskommentar Hypothekendiscount 1. Februar 2008

Für Immobilienkäufer und Umschulder hat das Jahr 2008 gut begonnen: Die Preise für Immobilien befinden sich auf einem günstigen Niveau. Zudem sind Zinsen für Hypothekenkredite kräftig gesunken und bewegen sich nun rund 2,5 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt. Dadurch lassen sich in vielen Städten Deutschlands Immobilien kostengünstig finanzieren. Wie der Baugeldvermittler HypothekenDiscount ermittelt hat, können die meisten Objekte bei Darlehensraten von 500 bis 1000 Euro pro Monat in 15 Jahren komplett abbezahlt werden.

Ausgelöst wurde der Zinsrutsch beim Baugeld durch schlechte Nachrichten an den Finanzmärkten. Nach zum Teil dramatischen Kurseinbrüchen an den internationalen Aktienmärkten und schlechten Marktaussichten hat die amerikanische Notenbank die Reißleine gezogen. US-Notenbankchef Ben Bernanke überraschte die Märkte zunächst mit einer spektakulären Leitzinssenkung um 0,75 Prozentpunkte – und legte in dieser Woche sogar noch einmal nach: Der Zins, der den Preis für kurzfristige Kredite direkt beeinflusst, wurde noch einmal um 50 Basispunkte auf drei Prozent gesenkt.

Die Finanzmärkte, so Bernankes Begründung, stehen weiter massiv unter Druck. Doch der Doppelschlag wurde nicht nur notwendig, um Liquiditätsengpässen bei der Vergabe von Krediten vorzubeugen. Das billige Geld soll vor allen Dingen den verschuldeten US-Verbrauchern helfen, ihren Schuldendienst zu leisten. Langfristiges Baugeld wird durch die Zinssenkungen zwar nicht direkt billiger. Allerdings dürften die Konjunkturabschwächung in den USA und deren Auswirkungen auf die weltweite Konjunktur auch in Deutschland eine weitere Entspannung am langen Zinsende bringen. Außerdem prognostizieren immer mehr Experten, dass auch die Europäische Zentralbank ihren Hauptrefinanzierungssatz spätestens in der zweiten Jahreshälfte wegen der Konjunkturdelle senkt.

Derzeit aber bestimmt vor allen Dingen die Risikoneigung der Anleger maßgeblich den Preis für Hypothekendarlehen. Mit einer wenig vertrauensbildenden Salamitaktik verärgern und verunsichern Banken und Versicherungen die Anleger. Scheibchenweise melden die Finanzkonzerne einen immer höheren Abschreibungsbedarf aus Geschäften mit nahezu wertlosen Anleihen. Die Folge war in den vergangenen Wochen die Flucht aus Aktien in sichere Rentenpapiere. Steigt die Nachfrage nach Bundesanleihen, dann klettern die Kurse und die Renditen purzeln – die Folge sind fallende Zinsen am Hypothekenmarkt.

Wer nach einer attraktiven Erst- oder Anschlussfinanzierung fahndet, hat derzeit also gute Karten. Allerdings bleibt der stimmungsgetriebene Kapitalmarkt sehr volatil. Für Eigenheimer heißt das: Augen auf beim Kreditabschluss. Die Preise können von Woche zu Woche schnell um ein oder zwei Zehntel Prozentpunkte schwanken. Bei einem 200.000 Euro-Kredit und 15 Jahren Zinsbindung macht das beispielweise rund 9.000 Euro Unterschied.

Grundsätzlich aber sollten sicherheitsorientierte Immobilienfinanzierer das im langfristigen Vergleich niedrige Zinsniveau nutzen und ihr Finanzierungspaket schnüren. Unbedingt ratsam ist dabei eine höhere Tilgungsvereinbarung. Haus oder Wohnung sind schneller abbezahlt und das spätere Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung ist gebannt. Wer heute anfänglich mit den üblichen ein Prozent tilgt, braucht rund 31 Jahre für die Rückzahlung der Hypothek. Mit zwei Prozent verkürzt sich die Zeit auf 25 Jahre. Wer sogar mit fünf Prozent tilgen kann, ist nach rund 15 Jahren schuldenfrei. Das Interessante: Viele normale Angestellte können sich problemlos Anfangstilgungssätze von 3 bis 5 Prozent leisten, wenn die zu finanzierende Immobilie nicht in extrem teueren Städten wie München oder Frankfurt steht. Bei bundesweiten Quadratmeterpreisen von rund 1000 Euro findet sich vielerorts eine Eigentumswohnung in der Preisklasse von 50.000 bis 125.000 Euro. Bei diesen niedrigen Preisen liegt die Monatsrate eines Volltilgerkredits über den kompletten Kaufpreis selten höher als die monatliche Miete – und das sogar bei hohen Tilgungsraten.

Zinstrend:
kurzfristig: stabil, leicht fallend
langfristig: leicht steigend

Hannoversche Leben entwickelt günstiges Hypothekendarlehen für Ruheständler

Die Hannoversche Leben hat eine spezielle Rentenhypothek ohne Zinsaufschlag und Zusatzversicherung entwickelt. „Auf diese Weise wird es vielen Ruheständlern erstmals möglich, kostengünstig einen Kredit aufzunehmen“, sagt Stephan Helck, Leiter Hypotheken bei der Hannoverschen Lebensversicherung AG. Rentner mit einer selbst genutzten und lastenfreien Immobilie können ihr Objekt bis zu 50 Prozent beleihen.

„Bisher war es insbesondere für ältere Pensionäre und Rentner schwer, einen Kredit zu bezahlbaren Konditionen zu erhalten. Viele Senioren erhalten kein Angebot oder müssen teure und unpassende Zusatzversicherungen abschließen“, erläutert Helck. Der Clou: Je älter der Kunde ist, desto niedriger ist der lebenslang garantierte Zinssatz. Ein Siebzigjähriger zahlt z.B. 0,3 % weniger Zinsen als ein zehn Jahre jüngerer Interessent. Die Zinshöhe entspricht den üblichen Baugeldkonditionen und liegt so deutlich unter den Zinssätzen herkömmlicher Ratenkredite. Das hannoversche Unternehmen erfüllt mit der Rentenhypothek eine seit langem erhobene Forderung von Verbraucherschützern, diskriminierungsfreie Kredite anzubieten.

Die Laufzeit des Darlehens ist unbegrenzt. Das heißt, dass der Darlehensnehmer selbst entscheidet, ob er den Kredit tilgen möchte oder nicht. Die Rentenhypothek wird in ein bis fünf Tranchen ausgezahlt und sieht anders als die Immobilienverrentung (reverse mortgage) keine monatliche Überweisung vor. Hanne Schweitzer vom Büro gegen Altersdiskriminierung (www.altersdiskriminierung.de) zeigt sich erfreut: „Wir fordern seit langem, Senioren Darlehen zu günstigen Konditionen anzubieten, ohne diskriminierende Zuschläge und Auflagen.“

Die Rentenhypothek ist ab dem 1. Februar 2008 erhältlich.

Seitwärts, aufwärts, abwärts – Keine klare Richtung bei Zinsen für Hypothekenkredite

Immobilienkäufer und Darlehensnehmer finden aktuell kaum klare Anhaltspunkte, ob die Zinsen für Hypothekenkredite in den nächsten Wochen steigen oder fallen. Einerseits treiben die steigenden Ölpreise die Inflationsrate auf einen neuen Höchststand – eigentlich immer ein Signal für die Notenbanken, die Zinszügel straff zu halten, um die Geldentwertung einzudämmen. Doch andererseits dämpfen die Finanzturbulenzen das weltweite Wachstum. Folgerichtig erwartet der Internationale Währungsfonds (IWF), dass die US-Zinsen bis zum Jahresende weiter sinken – von aktuell 4,75 auf dann 4,25 Prozent. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount rät vor diesem Hintergrund, nicht auf fallende Zinsen zu spekulieren und das aktuelle Zinsniveau zu nutzen.

Die Europäische Zentralbank (EZB) dürfte vor dem Hintergrund schwächerer Wachstumserwartungen ihre Verschnaufpause bei den Zinserhöhungen wohl verlängern. Für Deutschland prognostiziert der Sachverständigenrat 2008 nur noch 2,2 Prozent Wachstum – nach 2,6 Prozent im laufenden Jahr.

Ein Grund dafür ist der schwächere Export. Mit rund 1,43 Dollar hat der Euro mittlerweile ein Niveau erreicht, das deutlich bremsend auf das Wachstum der Exportwirtschaft wirkt. Umgekehrt macht der starke Euro Importe billiger und relativiert beispielsweise den Preisanstieg bei den auf Dollarbasis abgerechneten Rohstoffen. Darauf hat gerade erst das portugiesische EZB-Ratsmitglied Vitor Constancio hingewiesen – und damit eher zugunsten einer Zinserhöhungspause argumentiert.

Sein deutscher Kollege Axel Weber hat dagegen erneut weiteren Zinserhöhungsbedarf angedeutet. „Das Risiko, dass die Inflationsrate in Euroland dieses und nächstes Jahr über zwei Prozent liegt, ist nicht gebannt“, erklärte der Bundesbankpräsident. Weber betonte, dass die EZB die mittelfristige Preisstabilität im Auge behalten müsse. Insofern könnten auch nicht der feste Euro oder die Verspannungen am Geldmarkt „den Job der EZB erledigen“.

Trotzdem: Der Spielraum für größere Zinserhöhungen scheint mittelfristig begrenzt. Doch deshalb kurzfristig auf einen stärkeren Rückgang bei den Hypothekenkonditionen zu setzen, scheint riskant. Da die Zinsen im historischen Vergleich derzeit immer noch günstig sind, lohnt es sich für Bauherren und Immobilienkäufer, sich die aktuellen Konditionen für längere Laufzeiten zu sichern. Das gilt auch für die zweite Finanzierungsphase: Läuft die Zinsbindung der Erstfinanzierung in den kommenden drei Jahren aus, bringt ein jetzt abgeschlossenes Forwarddarlehen wertvolle Planungssicherheit – zu einem moderaten Zinsaufschlag. In jedem Fall empfiehlt es sich, die Angebote am Markt genau zu vergleichen.

Zins-Tendenz

kurzfristig: seitwärts

mittelfristig: leicht steigend