Immobilienkäufer sollten die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank genau beobachten. Denn: Die EZB bleibt strikt auf Kurs. Damit haben sich inzwischen auch die größten EZB-Kritiker und Befürworter einer Zinswende im Euroraum abgefunden. Doch nun schließen die Notenbanker sogar eine Leitzinserhöhung nicht mehr aus: Das selbst verordnete Inflationsziel von knapp unter zwei Prozent wird 2008 nicht einmal annähernd erreicht. Rohöl auf Rekordniveau, dramatisch steigende Lebensmittelpreise und hohe Lohnabschlüsse bringen die Inflation mächtig ins Laufen. Im März kletterten die Verbraucherpreise kräftig auf 3,6 Prozent und erreichten damit ihren höchsten Stand seit 1992.
Der Leitzins liegt seit Juni 2007 stabil bei vier Prozent. Wir glauben zwar nicht, dass die EZB wirklich ernsthaft über eine Erhöhung nachdenkt. Doch das Säbelrasseln zeigt, wie groß die Inflationsrisiken derzeit sind. Für Immobilienbesitzer, die sich um eine günstige Anschlussfinanzierung bemühen müssen, oder Erstfinanzierer, die auf den Sprung in die eigenen vier Wände sind, ist das keine gute Nachricht. Denn die Preise für Hypothekendarlehen werden stark über Inflationserwartungen gesteuert.
Die kurzfristigen Folgen sind nicht zu übersehen: In den vergangenen zwei Wochen stiegen bei Top-Anbietern die Konditionen für Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung um weitere 0,1 Prozentpunkte. Wer eine längere Kalkulationssicherheit bevorzugt, musste bei einer Laufzeit von 15 Jahren sogar einen Preisanstieg bis zu 20 Basispunkten hinnehmen. Und auch die staatliche KfW-Förderbank hat ihre Zinsen für CO2-Sanierungskredite über die Zwei-Prozent-Marke gehievt.
Dieser Trend wird kurzfristig anhalten. Eigenheimer, die in Zugzwang sind und ihr Finanzierungspaket nun dringend schnüren müssen, sollten keine Zeit mehr verlieren. Sie können über die Laufzeit einige tausend Euro sparen. Voraussetzung hierfür ist der sorgfältige Angebotsvergleich im Markt. Günstige Anbieter, wie sie von Hypothekendiscount vermittelt werden, liegen oft 0,4 bis 0,5 Prozentpunkte unter dem Marktdurchschnitt. Bei zehn Jahren Darlehenslaufzeit und 150.000 Euro Kredit liegt die Ersparnis bei rund 9.000 Euro.
Auch ein Forwarddarlehen, mit denen clevere und sicherheitsorientierte Eigenheimer schon heute die Zinsen für Kredite, die sie erst in ein, zwei oder drei Jahren benötigen, festzurren können, sind durchaus eine Überlegung wert. Eine ganze Reihe von Indikatoren – angefangen beim zuverlässigen Ifo-Geschäftsklimaindex über die Rezession in den USA und exportschädlichen Euro-Höchstkursen bis hin zu sinkenden Gewinnerwartungen der Unternehmen in den USA, Europa und Asien – sprechen zwar mittelfristig für fallende Aktien- und steigende Rentenkurse. Beide Märkte korrelieren negativ. Die zuletzt stark gestiegenen und vorerst weiter steigenden Anleiherenditen werden dann wieder fallen – und mit ihnen die Preise für Immobilienkredite.
Doch wann wird dieser Zeitpunkt erreicht sein? Auf welches Niveau sind die Darlehenszinsen bis dahin geklettert? Und wie tief werden sie fallen? Es bleibt riskant auf sinkende Zinsen zu spekulieren. Angesichts eines im historischen Vergleich noch immer günstigen Zinsniveaus steht unserer Meinung nach das Risiko nicht in einem angemessenen Verhältnis zu den Chancen.
Trend:
kurzfristig: schwankend, steigend
mittelfristig: leicht fallend
langfristig: schwankend, steigend