Zinskommentar Hypothekendiscount vom 29. Mai 2008

Für Eigenheimer, die jetzt ihre Erst- oder Anschlussfinanzierung unter Dach und Fach bringen müssen, wird es immer riskanter, auf Zwischentiefs bei den Hypothekenzinsen zu spekulieren. Darauf verweist der Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Denn: Die Zinsträume sind bis auf Weiteres ausgeträumt.

In den USA sorgen schwache Konjunkturdaten bei gleichzeitig hoher Inflation für das Ende des aktuellen Zins-Zyklus’. In Riesenschritten hatte die amerikanische Notenbank Federal Reserve (Fed) die Leitzinsen seit dem vergangenen Herbst gesenkt. Die größte Volkswirtschaft der Welt drohte im Sumpf der US-Immobilienkrise zu versinken. Mit billigem Geld versuchte Fed-Chef Ben Bernanke die Rezession der US-Wirtschaft zu verhindern. Noch ist die Gefahr nicht endgültig gebannt, doch der dramatische Preisanstieg bei Energie und Lebensmitteln zwingt nun die amerikanische Notenbank zum Kurswechsel.

Zinserhöhung statt Zinssenkung – dieses Szenario war noch vor ein paar Wochen insbesondere in Europa für viele Experten undenkbar. Immer wieder wurde die Europäische Zentralbank (EZB) für ihre Standfestigkeit kritisiert. Trotz unsicherer Konjunkturlage waren die Hüter des Euro nicht bereit, nach US-Muster den Leitzins von derzeit vier Prozent abzusenken, um der Konjunktur noch neuen Schub zu verleihen. Erstens, so die stereotype Argumentation der Notenbanker, sei Europas Wirtschaft deutlich widerstandsfähiger gegenüber den Folgen der internationalen Finanzkrise als die der USA. Und zweitens seien Preissteigerungsraten von zum Teil über drei Prozent nicht mit den Zielen der EZB vereinbar.

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Während Bauherren durch KfW-Programme beim Erstkredit ihre Kreditkonditionen oftmals senken können, so ist bei Anschlusskrediten über die KfW Vorsicht angebracht. „Wenn die Zinsbindung des ersten KfW-Kredits ausläuft, so ist das von der KfW unterbreitete Anschlussdarlehen nicht immer die günstigste Variante“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Darlehensnehmer sollten sich rechtzeitig vor Auslaufen der Zinsbindung um neue Angebote bemühen. „Beim KfW-Anschlussdarlehen entfällt die Förderung des Bundes, was den Zins der Prolongation erhöht. Wenn sich die KfW zusätzlich nicht optimal refinanziert, kann das Anschlussdarlehen deutlich teurer sein als der Anschlusskredit eines normalen Kreditinstituts“, sagt Oppel. Nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount liegen die Bestkonditionen für Anschlusskredite aktuell zwischen 4,70 und 4,90 Prozent. Durch kurz laufende Forward-Darlehen können Darlehensnehmer bereits heute ihre Anschlussfinanzierung, die erst Ende 2008 fällig wird, für unter 5 Prozent vornehmen.

Immer wieder hatte Jean-Claude Trichet, Präsident der Europäischen Zentralbank (EZB), in den vergangenen Monaten die hohen Inflationsdaten in Euroland als eine vorübergehende Erscheinung bezeichnet. Sobald sich an der Preisfront Signale der Entspannung verfestigen, wären den Währungshütern endlich nicht mehr die Hände gebunden. Sie könnten, wie in den USA, die Leitzinsen senken und die leicht aus dem Tritt geratene Konjunktur in Europa mit billigem Geld wieder auf die Spur bringen.

Viele Experten erwarten dieses Szenario in der zweiten Jahreshälfte. Doch die EZB könnte sich noch Zeit lassen bis zum nächsten Frühjahr. Denn: Im Anschluss an ihre turnusmäßige Mai-Sitzung in Athen äußerte sich die EZB, anders als in den vergangenen Monaten zuvor, ziemlich klar. Sie beließ auch für Mai den Leitzins unverändert auf vier Prozent – offenbar erwarten die Notenbanker für April eine nochmalige Verschärfung des Preisanstiegs. Im März war die Inflationsrate bereits auf alarmierende 3,6 Prozent geklettert.

Lebensmittel, Energie – und seit geraumer Zeit auch die Löhne: Der Inflationsdruck in Euroland ist gewaltig und alles andere als kurzfristig. Beim obersten europäischen Notenbanker Trichet hört sich das dann so an: „Die Risiken für den mittelfristigen Inflationsausblick bleiben klar nach oben gerichtet.“ Es dauerte einen Moment – doch dann reagierten die Finanzinvestoren. Die Kurse festverzinslicher Wertpapiere kletterten, der zuletzt stark unter Druck geratene Bund-Future schoss um 70 Basispunkte nach oben.

Steigende Kurse, sinkende Zinsen – weil die Renditen der Bundesanleihen eine verlässliche Benchmark für Hypothekendarlehen bieten, dürfte der jüngste Preisanstieg für Immobilienkredite vorübergehend gestoppt sein. Dennoch empfiehlt der Baugeldvermittler HypothekenDiscount, nicht auf sinkende Zinsen zu spekulieren. Wer seine Erst- oder Anschlussfinanzierung jetzt unter Dach und Fach bringen kann, sollte das immer noch niedrige Zinsumfeld nutzen und durch lange Zinsbindungen für Planungssicherheit in den kommenden 10, 15 oder 20 Jahre sorgen.

In der Tat spielt es nur eine untergeordnete Rolle, ob und wann genau die Europäische Zentralbank ihren Refinanzierungssatz für Geschäftsbanken senkt. Die Geldpolitik der Notenbanker wirkt direkt nur im kurzfristigen Zinsbereich. Investoren, die sich langfristig verschulden oder ihr Kapital langfristig anlegen, schielen vor allen Dingen auf die Preisentwicklung. Eine Politik des teuren Geldes wirkt zwar Inflationstendenzen entgegen. Doch auf die Preistreiber der vergangenen Monate – nachwachsende Rohstoffe oder die fossilen Energieträger Öl und Gas – haben die Notenbanker kaum Einfluss. Und so wundert es auch nicht, dass jeder zweite professionelle Prognostiker inzwischen eine Inflationsrate in fünf Jahren von mehr als zwei Prozent erwartet. Zum Vergleich: 2001 lag die Wahrscheinlichkeit, dass die EZB-Zielmarke langfristig nicht eingehalten wird, nur bei 33 Prozent.

HypothekenDiscount empfiehlt Eigenheimern, die nach Top-Konditionen für ihre Erst- oder Anschlussfinanzierung fahnden, die flache Zinsstrukturkurve auszunutzen und sich für eine lange Bindung zu entscheiden: Die Preise für Kredite mit 15 Jahren Laufzeit sind kaum teurer als die mit zehn Jahren. Die zusätzliche Kalkulationssicherheit kostet bei einem Darlehen in Höhe von 200.000 Euro lediglich rund 300 Euro pro Jahr.

Trend:
kurzfristig: schwankend, leicht sinkend
mittelfristig: stabil