Immobilienkäufer sollten inverse Zinsstrukturkurve nutzen

Immobilienkredite mit langen Zinsbindungen werden im Vergleich zu Krediten mit kurzen Zinsbindungen immer preiswerter. „Aktuell kosten Darlehen mit 20-jähriger Zinsbindung sogar weniger als Darlehen mit 5-jähriger Zinsfestschreibung“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Kreditnehmer sollten unbedingt zum günstigeren Langläufer greifen.

Während sich die Konditionen für Kredite mit sehr langen Zinsbindungen von 20 Jahren in den vergangenen zwei Wochen kaum verändert haben, verteuerten sich Kredite mit Zinsbindungen von 5 Jahren im selben Zeitraum um bis zu 0,40 Prozentpunkte. Laut HypothekenDiscount müssen Immobilienkäufer für 5-jährige Darlehen aktuell Zinssätze von 5,16 Prozent kalkulieren. 20-jährige Kredite gibt es schon für 5,15 Prozent.

Das ist sehr ungewöhnlich. In den vergangenen 20 Jahren mussten Kreditnehmer die Sicherheit einer langen Zinsbindung mit einem Aufschlag bezahlen. Zuletzt jedoch ist der Konditionsunterschied zwischen kurzen und langen Zinsbindungen wegen der flachen Zinsstrukturkurve immer geringer geworden – aktuell ist sie sogar invers. HypothekenDiscount rät Kreditnehmern deshalb zur langen Zinsbindung.

„Das Abbezahlen eines Immobilienkredits dauert wegen der hohen Kreditsumme im Durchschnitt rund 25 Jahre. Wer eine lange Zinsbindung wählt, umgeht das Risiko, die eine 5-jährige Zinsbindung mit sich bringt“, sagt Oppel. Mit der langen Zinsbindung wird der aktuelle Zinssatz von 5,15 Prozent auf 20 Jahre fixiert. Darlehensnehmer kennen die Höhe ihrer monatlichen Kreditbelastung entsprechend für 20 Jahre. Sollten die Zinsen weiter steigen und in 5 Jahren über dem Niveau von heute liegen, genießen Darlehensnehmer ihre günstigen Konditionen. Liegt das Zinsniveau in zehn Jahren, also im Jahr 2018, unter 5,15 Prozent, dann können selbst 20-jährige Kredite gekündigt werden. Denn: Nach zehn Jahren gibt es ein Sonderkündigungsrecht.

Darlehensnehmer sollten langfristige Konditionen bevorzugen

Immobilienkäufer erleben derzeit eine ungewöhnliche Situation, wie es sie zuletzt Anfang der 90iger Jahre gegeben hat: Kredite mit kurzer Zinsbindung sind teilweise teurer als Darlehen mit langer Zinssicherheit. „Kreditnehmer sollten vor diesem Hintergrund unbedingt zu langen Zinsbindungen greifen. Diese sind nicht nur preiswerter, sondern bieten gleichzeitig mehr Kalkulationssicherheit“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Anfang dieser Woche konnten Immobilienkredite mit zehnjähriger Zinsbindung ab 4,80 Prozent aufgenommen werden. Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung kosteten indes mindestens 4,82 Prozent – und damit 0,02 Prozentpunkte mehr. „In den vergangenen 20 Jahren erlebten Kreditnehmer ein anderes Szenario. Für die Sicherheit einer langen Zinsbindung mussten sie einen Aufschlag bezahlen“, sagt Oppel. Laut HypothekenDiscount ist der Konditionsunterschied zwischen kurzen und langen Zinsbindungen in den vergangen Jahren wegen der flachen Zinsstrukturkurve immer geringer geworden. Allerdings mussten Kreditnehmer für zehnjährige Kredite zuletzt meist zwischen 0,2 Prozentpunkten und bis zu einem Prozent mehr bezahlen als für fünfjährige Darlehen. Das Plus an Kalkulationssicherheit, das eine lange Zinsbindung beschert, hatte einen Kredit bisher um mehrere tausend Euro verteuert.

Aktuell ist die Zinsstrukturkurve noch flacher geworden und teilweise sogar invers. Diese Situation entsteht, wenn die Notenbank die kurzfristigen Zinsen durch Zinserhöhungen anhebt – wie aktuell wegen der zu hohen Inflation. Ein anderer Auslöser kann eine bevorstehende Konjunkturschwäche sein, weil Finanzmarkteilnehmer verstärkt in langfristige Zinspapiere investieren und damit deren Renditen drücken.