Immobilienkredite sind im November noch preiswerter geworden, weil Wirtschaftsexperten eine geringere Inflation erwarten und die Konjunkturaussichten pessimistisch bewerten. Nach Angaben des Baugeldvermittlers Hypothekendiscount können Immobilienkäufer Darlehen aktuell zu knapp über 4,5 Prozent aufnehmen. Damit sparen sie bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro mehr als 6.000 Euro Zinsen im Vergleich zu einer Kreditaufnahme in den Sommermonaten.

Die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen, die als eine Richtlinie für Hypothekendarlehen gelten, nähern sich der 3,60-Prozent-Marke. „Weil die Zinsen für Kredite stark nachgeben, sollten Darlehensnehmer die Angebote genau vergleichen“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung und 60 Prozent Beleihungsgrenze sind aktuell für rund 4,5 Prozent effektiv zu haben. Immobilienkredite mit 15 Jahren Laufzeit kosten im Schnitt weniger als 4,7 Prozent effektiv.

Immobilienbesitzer, die eine Anschlussfinanzierung vornehmen müssen, sollten das günstige Zinsniveau für ein Forwarddarlehen nutzen. In den kommenden Wochen könnten Immobilienkredite im Preis noch einmal leicht nachgeben. Hintergrund sind die derzeitigen Wirtschaftsaussichten. Deutschland ist in die Rezession gerutscht. Nachdem die Wirtschaft im zweiten Quartal dieses Jahres um 0,4 Prozent geschrumpft war, meldete das Statistische Bundesamt auch für den Zeitraum von Juli bis September einen Rückgang der Wirtschaftstätigkeit. Damit ist die gängige Definition für eine „technische Rezession“ erfüllt – mit minus 0,5 Prozent fiel der Einbruch sogar noch stärker aus als von vielen Experten erwartet.

Bauherren können Darlehen zu unter 5 Prozent aufnehmen

Immobilienkäufer in Deutschland profitieren von anhaltend niedrigen Zinsen für Immobilienkredite. Wer sein Finanzierungspaket jetzt oder in den kommenden Monaten schnüren muss, muss nichts überstürzen. Die Konditionen für Darlehen verschiedenster Zinsbindungen schwanken zwischen 4,2 und 4,9 Prozent. Allerdings warnt der Baugeldvermittler HypothekenDiscount davor, auf deutlich niedrigere Preise für Immobilienkredite zu spekulieren.

Börsenstimmung, Leitzinsentscheidungen, Konjunkturprognosen und die Inflationsentwicklung treiben die Renditen in unterschiedliche Richtungen. Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen und Pfandbriefe sind zwischen Mitte und Ende Oktober um 30 Basispunkte gefallen. Von dieser Entwicklung profitieren insbesondere Häuslebauer und Immobilienkäufer, da sich die Preise für Immobilienkredite maßgeblich an den Zinspapieren orientieren. „Es ist gut möglich, dass die Zinsen für Kredite noch etwas nachgeben. Allerdings werden Kreditinstitute das Zinsumfeld auch nutzen, um ihre in den vergangenen Jahren unter Druck geratenen Margen wieder etwas zu erhöhen“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Die Lage auf den Finanzmärkten bleibt zunächst angespannt. Zögerlich nehmen nun auch private Geldinstitute in Deutschland das 500-Milliarden-Rettungspaket für die Finanzwirtschaft in Anspruch. Die schwer angeschlagene Automobilindustrie und die Baubranche sollen durch Steuererleichterungen für abgasarme Fahrzeuge, Abschreibungshilfen, die Weiterführung des Gebäudesanierungsprogramms oder Projekte für die Infrastruktur gestützt werden. Langsam kehrt sogar etwas Optimismus zurück: „Wir werden 2009 keine Rezession sehen, aber eine deutliche Abkühlung des Wachstums“, prognostiziert DIHK-Präsident Ludwig Georg Braun.

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Immobilienkredite werden immer flexibler. Über den Baugeldvermittler HypothekenDiscount können Darlehensnehmer jetzt erstmals einen Kredit beantragen, bei dem geleistete Sonderzahlungen auf Wunsch wieder ausgezahlt werden.

„Oftmals lassen Kreditnehmer Sondertilgungen ungenutzt, weil sie das Geld für unvorhersehbare Ausgaben zurückhalten“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Der Kredit „Münchener Reverse“ erübrigt diese Bevorratung und ermöglicht gleichzeitig einen schnellstmöglichen Schuldenabbau. Pro Jahr können entweder fünf oder zehn Prozent der Darlehenssumme sondergetilgt werden.

Benötigt der Kreditnehmer plötzlich Geld, kann er sich bis zu drei Sondertilgungen gebührenfrei und ohne Zinszuschlag zurückholen, wobei die Mindestsumme pro Wiederauszahlung bei 5.000 Euro liegt. „Kreditnehmer können durch die reversible Sondertilgung im Durchschnitt Zinskosten in Höhe von mehr als 5.000 Euro sparen – ohne sich an die Grenzen ihrer finanziellen Belastbarkeit bringen zu müssen“, erklärt Oppel. Der Kredit wird ausschließlich an Eigennutzer vergeben, die knapp ein Drittel des Immobilienkaufpreises in Form von Eigenkapital mitbringen. Es können keine Darlehen im Nachrang aufgenommen werden.

Darlehensnehmer können sich durch Vergleichsangebote schützen / Zinskommentar von HypothekenDiscount

Die Zinsen für Immobilienkredite schwanken derzeit täglich um bis zu 0,1 Prozentpunkte. Immobilienkäufer können nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount mehrere tausend Euro sparen, wenn sie Vergleichsangebote einholen. Kredite mit 10 und 15 Jahren Zinsbindung sind derzeit zu unter 5 Prozent zu haben. Die Konditionen für Darlehen mit 5-jähriger Zinsbindungen liegen nur knapp über der 4,5-Prozent-Marke.

Wer in absehbarer Zeit eine Immobilienfinanzierung benötigt, sollte die aktuellen Konditionen nutzen und genau vergleichen. Denn: Ob die Zinsen wegen der Konjunktureintrübung sinken, lässt sich in Anbetracht der Refinanzierungslage und der Inflationsentwicklung schwer einschätzen.

Kurzfristig lässt sich die Entwicklung der Baugeldkonditionen laut HypothekenDiscount mit Blick auf die Aktien- und Anleihemärkte vorhersagen. Die 10-jährigen Bundesanleihen, eine wichtige Richtgröße für Hypothekendarlehen, waren zuletzt vorübergehend wieder unter die 4-Prozent-Marke gefallen. Aktuell liegen sie knapp über vier Prozent. Sobald die Aktienkurse nachgeben, werden sichere Staatsanleihen gesucht, was die Kurse der Rentenpapiere steigen und die Zinsen sinken lässt.

Auch in den kommenden Monaten wird dieses Szenario häufiges Erklärungsmuster für Kurse und Renditen sein. Weil Anleger und Investoren derzeit nervös sind, müssen Eigenheimer, die in den bevorstehenden Wochen eine Finanzierung unter Dach und Fach bringen wollen, mit erheblichen Schwankungen rechnen. Die staatlichen Rettungspakete rund um den Globus haben zumindest vorübergehend die Börsen zu Lasten der Rentenmärkte nach oben katapultiert.

Der zwischenzeitliche Auftrieb an den Börsen ist aktuell eher auf Gegenbewegungen und Psychologie zurückzuführen, denn auf die Konjunkturprognosen. Für den Euro-Raum und Deutschland sagen führende Wirtschaftsforschungsinstitute für 2009 nur 0,2 Prozent Wachstum voraus. Auch Konjunkturindikatoren wie der Ifo-Geschäftsklimaindex oder der ZEW-Index stimmen pessimistisch. Die drohende Rezession könnte dabei immerhin die Inflationserwartungen zurückschrauben. Das wäre für Erst- oder Anschlussfinanzierer eine gute Nachricht – die Darlehenspreise orientieren sich am Verlauf der Preisteuerung. Immobilienbesitzer mit laufenden Krediten, die sich eine Verteuerung ihrer Rate nicht leisten können, sollten jedoch vorbeugen. Mit einem Forwarddarlehen, das je nach Bank und Laufzeit sogar weniger kostet als ein klassisches Hypothekendarlehen, können Eigenheimer schon heute die Konditionen für ihren Kredit festzurren, den sie erst in 12, 24 oder 36 Monaten benötigen.

Trend:
kurzfristig: schwankend
mittelfristig: seitwärts

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, muss nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount aktuell mit stark schwankenden Zinsen rechnen. Einen Vorgeschmack auf die kommenden Monate hat es direkt nach dem Zusammenbruch der Investmentbank Lehman Brothers gegeben. Die Quasi-Verstaatlichung des 158 Jahre alten Geldinstituts und die Ankündigung eines 700-Milliarden-Dollar Finanzpakets der US-Regierung hat die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen um fast 0,3 Prozentpunkte nach oben katapultiert. Am Ende der turbulenten Woche nach dem Lehman-Aus notierten die festverzinslichen Papiere bei rund 4,20 Prozent.

Die sicheren Staatspapiere sind laut HypothekenDiscount eine wichtige Orientierungsmarke für Immobiliendarlehen. Wer seine Erst- oder Anschlussfinanzierung für die eigenen vier Wände unter Dach und Fach bringen will, sollte sich deshalb jetzt sputen. Die Preise für Immobilienkredite mit zehn Jahren Zinsbindung sind im Durchschnitt bereits auf über 5,3 Prozent effektiv geklettert. Bei günstigen Anbietern sind die Darlehen für rund 5 Prozent erhältlich. Darlehen mit 15 Jahren kosten gut 5,1 Prozent.

Wohin sich die Zinsen in den kommenden Monaten entwickeln, ist noch ungewiss und hängt von einer ganzen Reihe Faktoren ab. Die Wirtschaft läuft längst nicht mehr rund. Die Wirtschaftsforschungsinstitute haben ihre Wachstumsprognosen für das laufende Jahr nach unten revidiert – und für 2009 auf nahezu Null gesetzt. Auch das zuverlässige Konjunkturbarometer des Münchener Ifo-Instituts gibt wenig Anlass zur Hoffnung. Der Ifo-Geschäftsklimaindex fiel zuletzt auf den niedrigsten Stand seit drei Jahren. Sinkende Auftragseingänge und Investitionen sollten eigentlich auch die Preisentwicklung bremsen. Doch zumindest in diesem Jahr heizen noch immer die Rohstoffimporte die Inflation mächtig an.

Ebenfalls kontraproduktiv sind die seit Monaten befürchteten Zweitrundeneffekte und die Lohn-Preis-Spirale, die sich nun auch in Deutschland immer stärker dreht. Die IG-Metall verlangt acht Prozent mehr Lohn und liegt mit ihrer Forderung weit über der üblichen Formel „Inflationsausgleich plus Produktivitätsgewinn der Unternehmen“. Die Wahrscheinlichkeit wächst, dass Deutschland in eine Phase wirtschaftlicher Stagnation bei hoher Inflation abrutscht.

Stagflation macht die Arbeit der Europäischen Zentralbank nicht leichter. Das oberste Ziel der Währungshüter ist die Stabilität des Euro – und damit die Bekämpfung ausufernder Preise. Immerhin war das Geldmengenwachstum M3 nach langer Zeit zuletzt rückläufig, doch die Hoffnung, bereits 2009 wieder das selbst gesteckte Ziel einer Inflationsrate von knapp unter zwei Prozent zu erreichen, scheint angesichts der Verwerfungen auf den internationalen Finanz- und Kapitalmärkten illusorisch. Die EZB wird mit der Senkung ihres Leitzinses sicherlich noch einige Monate warten.

Auch wenn in den kommenden Monaten mit steigenden Zinsen gerechnet werden muss: Die hohe Volatilität auf den Finanz- und Kapitalmärkten wird bis auf weiteres auch zu Schwankungen bei den Preisen für Immobilienkredite führen. Eigenheimer sollten deshalb Zinsdellen nutzen. Auch Kreditnehmer, deren Finanzierung möglicherweise erst in zwölf, 24 oder 36 Monaten ausläuft, sollten jetzt in günstigen Momenten eine Anschlussfinanzierung vornehmen. Mit einem Forwarddarlehen lässt sich das aktuell attraktive Zinsniveau langfristig sichern.

Trend:
kurzfristig: schwankend
mittelfristig: aufwärts