Um ein Prozent höhere Tilgung kann unter dem Strich fast 57.000 Euro sparen

Jeder fünfte Deutsche weiß nicht, dass es im Schnitt 30 Jahre dauert, bis ein Immobilienkredit getilgt ist. Die aktuelle Baugeldstudie des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount zeigt, dass fast 20 Prozent der Bevölkerung die Dauer bis zur Schuldenfreiheit nur halb so hoch oder noch geringer einschätzen, als sie tatsächlich ist. Bemerkenswert: Potenzielle Immobilienkäufer kennen sich nicht besser aus als diejenigen, die kein Kaufinteresse haben.

Gerade junge Menschen können schlecht ermessen, wie lange es dauert, bis ein Darlehen komplett getilgt ist: Die Baugeldstudie von HypothekenDiscount ergab, dass nur 63,8 Prozent der 20- bis 29-Jährigen die Zeitspanne realistisch einschätzen. Bei den 50- bis 59-Jährigen hingegen kennen sich 91 Prozent gut aus. Mit Berufseinsteigern und Familiengründern sind es jedoch vor allem Leute aus der jungen Generation, die eine Immobilienfinanzierung abschließen. „Wer einen Baukredit aufnimmt, muss wissen, dass die Rückzahlung einen langen Atem erfordert. Bis zum Eintritt ins Rentenalter sollte der Kredit jedoch komplett abbezahlt oder die Restschuld nur noch gering sein. Durch die richtige Kombination von Zinsbindung und Tilgung lässt sich die Dauer bis zur Schuldenfreiheit deutlich verkürzen und somit auch viel Geld sparen“, sagt Kai Oppel, Finanzierungsexperte bei HypothekenDiscount.

Lange Zinsbindung wählen und höher tilgen

In Zeiten niedriger Zinsen ist eine lange Bindung von 15 oder mehr Jahren sinnvoll, um sich die günstigen Konditionen über einen möglichst langen Zeitraum zu sichern. Die dadurch gesparte Summe kann direkt in die Rückzahlung gesteckt werden. Zudem ist es empfehlenswert, von Anfang an eine Tilgungshöhe von mindestens zwei Prozent zu vereinbaren. HypothekenDiscount rät Immobilienkäufern, beim Abschluss des Finanzierungsvertrages auf Sondertilgungsoptionen und auf die Möglichkeit zu achten, die Rückzahlung flexibel zu erhöhen. Eine höhere Tilgung führt dazu, dass Hauskäufer im Endeffekt um mehrere Jahre früher schuldenfrei sind: Wer heute ein Immobiliendarlehen in Höhe von 150.000 Euro bei einem Zinssatz von 4,35 Prozent und lediglich einem Prozent Tilgung abschließt, braucht fast 39 Jahre, bis das Darlehen komplett abbezahlt ist. Allein die Erhöhung der anfänglichen Tilgung auf zwei Prozent, die zu einer Monatsrate von etwa 790 Euro führt, verringert die Dauer der Darlehensrückzahlung um zwölf Jahre. So lassen sich über die gesamte Laufzeit Zinsen in Höhe von knapp 57.000 Euro sparen.

Auch wenn die Europäische Zentralbank (EZB) am 4. Juni die Leitzinsen nochmals senken sollte: Die Zinsen für Immobilienkredite werden vermutlich nicht weiter fallen. Nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount müssen Bauherren und Immobilienkäufer aktuell mindestens 4,12 Prozent für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung zahlen. Obwohl die Konditionen in den vergangenen Wochen wie erwartet bereits leicht gestiegen sind, liegen die aktuellen Zinssätze noch immer gut 2,5 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt.

Dass sich die Bauzinsentwicklung von der Leitzinsentwicklung entkoppelt hat, hat mehrere Gründe – wie ein Blick auf die aktuelle Marktlage zeigt. Am 4. Juni entscheidet der EZB-Rat darüber, ob Geschäftsbanken sich in Zukunft noch billiger bei der Zentralbank Geld leihen können und der Refinanzierungssatz unter die aktuelle Marke von 1,0 Prozent sinkt. Vor allen Dingen aus Deutschland kommen immer wieder Vorbehalte gegen eine Nullzins-Politik der EZB. Mehrfach hatte Bundesbankchef Axel Weber versucht, eine Untergrenze für den Leitzins durchzusetzen und eine quantitative Geldpolitik mit Aufkäufen von Pfandbriefen, Unternehmens- oder gar Staatsanleihen zu verhindern. Der deutsche Notenbanker und seine Mitstreiter im EZB-Rat argumentieren mit drohenden Inflationsgefahren durch eine überbordende Liquidität. Aktuellsten Einschätzungen von Ökonomen zufolge ist eine weitere Senkung des Leitzinses jedoch – trotz einer weiteren Korrektur der Wachstumsprognosen nach unten hin – derzeit unwahrscheinlich.

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Immobilienkäufer sollten nicht auf weiter fallende Zinsen spekulieren

Obwohl weitere Leitzinssenkungen möglich sind, sollten Immobilienkäufer in den kommenden Monaten nicht auf weiter fallende Kreditzinsen hoffen. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount hält zwar kurzfristig Zinsdellen für möglich. „Grundsätzlich ist jedoch unabhängig vom geldpolitischen Kurs der Europäischen Zentralbank (EZB) eher mit stabilen Zinskonditionen zu rechnen“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Die Zinsen für Hypothekenkredite werden sowohl von den Leitzinsen als auch von den Anleihemärkten beeinflusst. Während Sparer die Leitzinssenkungen deutlich spüren, indem sie weniger Zinsen für ihr angelegtes Guthaben erhalten, haben die jüngsten Zinssenkungen für Kreditnehmer zuletzt nur noch eine leichte Entspannung gebracht. Der große Zinsrutsch hat bereits 2008 stattgefunden. „Die Bestkonditionen für zehnjährige Hypothekenkredite pendeln seit Anfang 2009 in einem Korridor zwischen vier und 4,2 Prozent“, sagt Oppel. Immobilienkäufer, die nur kurzfristig Geld benötigen oder geringere Finanzierungssummen stemmen müssen, können sich bei Krediten mit fünfjähriger Zinsbindung über stärkere Konditionsrückgänge freuen. „Die Zinsen für fünfjährige Darlehen haben seit Jahresbeginn von 3,7 auf 3,2 Prozent nachgegeben.“

Hintergrund: Die Konditionen von den meist lang laufenden Hypothekenkrediten werden neben der Leitzinsentwicklung auch über die Risikobereitschaft der Investoren gesteuert. Die haben in den vergangenen sechs bis acht Wochen wieder verstärkt in Aktien investiert – und Kapital aus dem sicheren Hafen festverzinslicher Wertpapiere abgezogen. Entsprechend sind auch die Renditen von Bundesanleihen, die als weitere wichtige Benchmark für Hypothekendarlehen gelten, leicht gestiegen.

Die letzten Leitzinssenkungen hatten wegen der Anleihemarktentwicklung kaum mehr Einfluss auf die Konditionen von Hypothekenkrediten mit zehn oder 15 Jahren Zinsbindung. „Die Zinsen für solche Immobilienkredite verharren stabil auf einem niedrigen Niveau. Immobilienkäufer sollten die Situation ausnutzen und jetzt finanzieren“, rät Oppel. Ein Kredit über 100.000 Euro lässt sich derzeit mit einer Monatsrate von 500 Euro bedienen – und dies bei einer zweiprozentigen Anfangstilgung.

Etwa zwei Arbeitstage sollten für die Suche nach dem richtigen Kredit eingeplant werden

Über die Hälfte der Deutschen befürchtet, dass der Aufwand für die Baufinanzierung so groß ist wie die Planung des Hausbaus selbst – unter Frauen sind es sogar 58 Prozent. Paradox: Während 51,6 Prozent den Aufwand überbewerten, schätzen ihn etwa ein Viertel als extrem gering ein – etwa so groß wie die Wahl des richtigen Telefontarifs oder den Kauf eines Laptops. Etwa fünf Prozent – unter Frauen sind es 7,4 Prozent – denken sogar, die Immobilienfinanzierung dauere nicht länger, als die richtigen Schuhe zu finden. Das geht aus der aktuellen Baugeldstudie des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount hervor.

„Tatsächlich dürfen Immobilienkäufer den Aufwand für die richtige Finanzierung nicht unterschätzen – sie müssen aber auch keine Angst davor haben“, sagt Kai Oppel, Finanzierungsexperte bei HypothekenDiscount, das Ergebnis. Seiner Einschätzung nach dauert die durchschnittliche Finanzierung insgesamt etwa zwei Arbeitstage.

Im ersten Planungsschritt, der etwa einen Tag in Anspruch nimmt, sollten Häuslebauer im Zuge eines Kassensturzes genau kalkulieren, wie hoch die monatlich zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel sind. Die Kreditrate sollte ein Drittel des Nettoeinkommens nicht überschreiten. Außerdem ist zu überlegen, welche Laufzeit und Sonderkonditionen sinnvoll sind. HypothekenDiscount empfiehlt den Blick auf einen historischen Zinschart, um das aktuelle Zinsniveau einschätzen zu können. Schließlich müssen Eigenheimer durchrechnen, wie viel Geld für die monatliche Tilgung eingesetzt werden kann.

Bei der Suche nach dem passenden Kredit unterstützen Baugeldvermittler den Immobilienkäufer: Auf Grundlage der individuellen Angaben suchen sie aus verschiedensten Angeboten das günstigste Darlehen heraus – die Informationen werden durch die Berater mithilfe einer internetbasierten Finanzierungsplattform eingeholt. Ist der am besten passende Kredit gefunden, müssen alle nötigen Unterlagen zusammengestellt werden – unter dem Strich dauert das etwa einen weiteren Tag. Nachdem die Papiere eingereicht sind, erfolgt in der Regel innerhalb von zwei bis fünf Tagen die endgültige Darlehenszusage.

Umfrageergebnisse

Der Aufwand einer Baufinanzierung ist vergleichbar mit dem Aufwand für

• die Planung des Hauses selbst: 51,6 Prozent (Frauen: 58 Prozent)
• die Auswahl des Jahresurlaubs: 17,4 Prozent
• die Auswahl des richtigen Telefontarifs: 15,3 Prozent
• den Kauf eines Laptops: 11,2 Prozent
• das Finden der richtigen Schule: 4,5 Prozent (Frauen: 7,4 Prozent)

Lange Laufzeiten für Sicherheitsbewusste angesichts historisch niedriger Zinsen sinnvoll

Über die Hälfte der Deutschen kennt sich nicht mit modernen Krediten mit Ausstiegsoptionen aus. Das geht aus der aktuellen Baugeldstudie des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount hervor. So sind 56,7 Prozent der Befragten der Meinung, eine lange Zinsbindung könne teuer werden, weil man nicht frühzeitig aus dem Kredit kommt. 51,8 Prozent halten eine Vorfälligkeitsentschädigung für zwingend, wenn man aus dem Kredit aussteigen will.

„Einige Kreditnehmer nutzen dadurch trotz derzeit historisch günstiger Konditionen die Möglichkeit langer Zinsbindungen nicht aus. Sie gehen davon aus, dass ihnen zwangsläufig Flexibilität verloren geht“, sagt Kai Oppel, Finanzierungsexperte bei HypothekenDiscount. Tatsächlich mussten Kreditnehmer bis vor einigen Jahren eine teure Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn sie trotz einer lang vereinbarten Zinsbindung frühzeitig ihr Darlehen kündigen wollten.

Fakt ist aber, dass sich Immobilienkäufern bei der Wahl des richtigen Kredites in den vergangenen zwei Jahren viele neue Türen geöffnet haben. “Individuelle Wünsche werden von Kreditanbietern immer stärker berücksichtigt. Ausstiegsoptionen können heute für einen minimalen Konditionsaufschlag von rund 0,2 Prozentpunkten erworben werden“, erklärt Kai Oppel. Trotz langer Zinsbindung können Kreditnehmer in diesem Fall ihr Darlehen auf Wunsch jederzeit komplett zurückführen – und so Zinskosten in Höhe mehrere tausend Euro sparen.

Gerade in Zeiten niedriger Zinsen sollten sicherheitsbewusste Immobilienkäufer die Konditionen für 15, 20 oder sogar 25 Jahre festschreiben. Oppel: „Wer indes eine zu kurze Zinsbindung wählt, läuft Gefahr, eine weitere Prolongation vornehmen zu müssen – das kann unter Umständen im Falle eines späteren Zinsanstiegs viel Geld kosten.“

Durch längere Zinsfestschreibungen können sich Immobilienkäufer ihre niedrige Kreditrate auf Wunsch bis zur kompletten Entschuldung sichern. Die mögliche Ersparnis im Falle eines künftigen Konditionsanstiegs wiegt den leichten Zinsaufschlag für die lange Laufzeit auf. Und wenn der Kreditnehmer trotz langer Zinsbindung nach beispielsweise vier Jahren seinen Kredit ablösen will, weil er über einen unerwarteten Geldzufluss verfügt, kommt die vereinbarte Ausstiegsoption zum Tragen. Unabhängig von einer optionalen Ausstiegsoption können Kreditnehmer laut Gesetz nach zehn Jahren generell mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.

Bauherren und Immobilienkäufer profitieren weiterhin von der Krise: Die Zinsen für Immobilienkredite bewegen sicht seit Wochen auf historisch niedrigem Niveau. Bei Baugeldvermittlern wie Hypothekendiscount sind Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung für vier knapp über Prozent erhältlich – rund 2,5 Prozentpunkte niedriger als im langjährigen Durchschnitt.

Seit Oktober 2008 hat die Europäische Zentralbank in mehreren Schritten ihre Leitzinsen von 4,25 auf 1,25 Prozent gesenkt und damit die Kreditkonditionen auf Talfahrt geschickt. Doch Immobilienkäufer profitieren nicht nur vom niedrigen Leitzinsniveau. Sinkende Inflationserwartungen und die hohe Nachfrage nach sicheren Staatsanleihen haben zusätzlich bewirkt, dass die Preise für Immobilienkredite kräftig gesunken sind – und auch in den kommenden Monaten auf dem aktuellen Niveau verharren werden.

Die aktuellen Entwicklungen an der Börse und den Märkten werden nach Einschätzung von HypothekenDiscount kurzfristig und mittelfristig nicht zu einem Anstieg der Kreditzinsen führen. Überraschend hat sich die Stimmung der Investoren in den vergangenen Wochen deutlich aufgehellt. Der Leitindex Dax kletterte seit März 2009 um gut 30 Prozent – Tendenz steigend. Die Risikobereitschaft der Anleger scheint angesichts der weltweit schlechten Konjunkturentwicklung bemerkenswert. Zwar hat sich die Stimmung in den Chefetagen der deutschen Wirtschaft im April überraschend stark aufgehellt. Doch der Anstieg des Ifo-Geschäftsklimaindex sollte bei aller Verlässlichkeit des Konjunkturbarometers nicht überinterpretiert werden.

Erst vor wenigen Tagen haben die Wirtschaftsforschungsinstitute in ihrer Gemeinschaftsprognose ein düsteres Szenario gemalt: Sechs Prozent Minus beim Bruttoinlandsprodukt, knapp fünf Millionen Arbeitslose bis Ende 2010. Die Regierung prognostiziert ebenfalls, dass die Wirtschaftsleistung um sechs Prozent schrumpft.

Das größte Problem bleibt der Finanzsektor. Obwohl weltweit alle bedeutenden Notenbanken mit Zinssenkungen und teilweise sogar mit Aufkäufen von Staats- und Unternehmensanleihen die Märkte mit billigem Geld überschwemmen, gibt es allenfalls erste Anzeichen für eine Verlangsamung der Talfahrt. Nach wie vor stockt die Kreditvergabe gegenüber Firmen und Investoren, wie aus einer aktuellen Umfrage der Bundesbank hervorgeht. Demzufolge hätten die Geschäftsbanken auch im ersten Quartal 2009 in allen Sektoren die Vergabekonditionen erneut verschärft und ihre Margen erhöht.

Bei Bauherren sind die Leitzinssenkungen laut HypothekenDiscount jedoch größtenteils angekommen. Sie müssen im aktuellen Umfeld die Kreditentscheidung nicht übereilen. Besonders, wer 50 bis 70 Prozent der Finanzierungssumme als Eigenkapital mitbringt, kann sich die günstigen Konditionen sichern.

Zinstrend
kurzfristig: schwankend
mittelfristig: stabil
langfristig: steigend