Immobilienkäufer können in den ersten Tagen des neuen Jahres bei ihrer Immobilienfinanzierung viel Geld sparen. Während bis zum Frühjahr 2008 höhere Bauzinsen zu erwarten sind, haben Zinssenkungsphantasien in den USA hierzulande die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen auf 4,2 Prozent gedrückt. Dadurch sind die Zinsen für Immobiliendarlehen innerhalb weniger Tage um 0,15 Prozentpunkte gesunken. Ein zehnjähriger Kredit über 200.000 Euro beispielsweise verbilligt sich damit um rund 2.500 Euro. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount rät Immobilienkäufern mit konkreten Vorhaben, diese Zinsdelle zu nutzen. Denn die Inflationsängste in Europa dürften schwerer wiegen als die Konjunktursorgen in den USA – und schon bald wieder zu Zinssteigerungen führen.

„Die Sorge vor einer anhaltenden Geldentwertung wurde am ersten Handelstag 2008 bestätigt. Kaum ist eines der teuersten Energiejahre vorüber, kletterte der Preis für ein Barrel Rohöl auf die Rekordmarke von mehr als 100 Dollar“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. „Damit dürfte sich die Inflation, die zuletzt mit einer Rate von mehr als drei Prozent gewachsen ist, kurzfristig kaum abschwächen. Angesichts eines ausufernden Wachstums der Geldmenge M3 um gut zwölf Prozent in 2007 erhält die Diskussion über eine Leitzinsanhebung im Euroraum neue Nahrung.“

Dass Europas Währungshüter bei ihrer ersten Sitzung im neuen Jahr dennoch nicht an der Zinsschraube drehen werden, liegt daran, dass sie die Märkte zunächst bestmöglich durch die aktuellen Finanzturbulenzen manövrieren müssen. Doch unter der Voraussetzung, dass die Subprime-Krise in den kommenden Monaten weitgehend ausgestanden ist, erwartet HypothekenDiscount (www.hypothekendiscount.de) nach der aktuellen Zinsdelle weiterhin ein etwas höheres Bauzinsniveau. Im historischen Vergleich bleiben Hypothekenkredite mit Konditionen von rund 5 Prozent jedoch deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt von rund 7 Prozent.

Weil die Inflation im kommenden Jahr für steigende Leit- und damit Hypothekenzinsen sorgen dürfte, sollten künftige Häuslebauer und Immobilienbesitzer bereits jetzt die Finanzierung in die Wege leiten. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount empfiehlt, den Abschluss einer Reservierungshypothek zu prüfen. Mit dieser Finanzierungsvariante können sich künftige Immobilienbesitzer bis zum Sommer 2008 die heutigen Zinsen sichern – selbst wenn sie noch kein Objekt haben.

„Trotz der Konjunkturunsicherheit könnten die Leitzinsen im Euroraum ab Frühjahr 2008 wieder steigen, da die erwartete Inflation weiterhin über dem Zielkorridor liegt“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Die Zinsen für Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung könnten sich von aktuell rund 4,70 Prozent auf 5 Prozent verteuern. Während sich bisher nur Anschlussfinanzierer mit einem Forward-Darlehen vor steigenden Zinsen schützen konnten, ist dies laut HypothekenDiscount seit einigen Monaten ebenso für Erstfinanzierer möglich. „Mit einer speziellen Reservierungshypothek können sich Darlehensnehmer ohne ein konkretes Objekt bis zu sechs Monate lang die Zinsen reservieren“, sagt Kai Oppel. Während dieser Zeit können sie ein geeignetes Objekt suchen, ohne sich bei der Immobilienwahl von steigenden Zinsen unter Druck setzen zu lassen. Wird keine Immobilie gefunden, verfällt die kostenlose Option. Wenn die Zinsen wider Erwarten fallen sollten, wird das Angebot angepasst. Sind die Zinsen gestiegen, erhält der Kreditnehmer dennoch die günstigen Konditionen. „Die Reservierungshypothek hat gegenüber dem Forward-Darlehen den Vorteil, dass sie nicht in Anspruch genommen werden muss und dass die Zinsen nach unten nachgebessert werden“, sagt Kai Oppel. Von den mehr als 50 Kreditinstituten, auf die der Baugeldvermittler HypothekenDiscount zurückgreift, bietet bisher erst eine Versicherung die sogenannte Reservierungshypothek an. Allerdings ist davon auszugehen, dass weitere Versicherungen ähnliche Produkte auf den Markt bringen.

Ein kleiner Börsencrash in Asien, Inflation, Wirtschaftswachstum, US-Hypothekenkrise und gedämpfte Konjunkturaussichten: Bauherren benötigten 2007 starke Nerven. Unberechenbare Entwicklungen haben die Zinsen für Hypothekenkredite zwischen vier und fünf Prozent schwanken lassen. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount blickt zurück.

Nachdem im ersten Quartal 2007 die asiatischen Börsen unter Druck geraten waren und die Investoren in den sicheren Hafen der Anleihen flüchteten, sanken unverhofft die Renditen. Die Marktmechanik drückte die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihen zeitweise sogar wieder unter die Vier-Prozent-Marke. Die Preise für langfristige Hypothekendarlehen entwickelten sich parallel.

Schnell jedoch entpuppten sich die Börsenturbulenzen als Sturm im Wasserglas. Glänzende Konjunkturaussichten insbesondere für Europa und Deutschland, aber auch aufkommende Inflationsängste, bestimmten den Zinstrend. In Euroland trat die Europäische Zentralbank (EZB) auf die Geldbremse und erhöhte bis zum Sommer ihren Leitzins auf vier Prozent. Zwischen Februar und Juli dieses Jahres legten die Preise für Hypothekendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung von durchschnittlich 4,2 Prozent in der Spitze bis auf knapp fünf Prozent zu.

Erst die „Subprime“-Krise in den USA und ihre Ausstrahlung auf die internationalen Finanz- und Kapitalmärkte brachten im Spätsommer 2007 an der Zinsfront Entspannung. Im weiteren Jahresverlauf sanken die Preise für Darlehen mit 10 Jahren Festzinsvereinbarung: Bei Top-Anbietern kosteten die Immobilienkredite zuletzt knapp 4,6 Prozent effektiv.

Doch wie geht es in den letzten Wochen des Jahres weiter? Schon mittelfristig werden die Inflationsrisiken zu Zinsaufschlägen führen. Die Geldmenge, die nach Meinung der EZB-Banker Aufschluss über die Preisentwicklung gibt, ist in diesem Jahr aus dem Ruder gelaufen. Zuletzt betrug die Steigerungsrate auf Jahresbasis mehr als 15 Prozent. Höhere Löhnabschlüsse und vor allen Dingen steigende Energiekosten befeuern die Inflation. Sollte, wie es die EZB unterstellt, die Konjunktur in Europa nicht einknicken und nach einer Wachstumsdelle ihren robusten Aufschwung fortsetzen, könnte das Szenario weiterer Zinserhöhungen in Euroland früher eintreten.

Doch vorerst liegen die Probleme woanders. In einer historischen Aktion haben zuletzt die US-Notenbank Federal Reserve (FED), die EZB sowie die Notenbanken aus der Schweiz, Kanada und Großbritannien ein gemeinsames Vorgehen angekündigt. Sie wollen die Märkte in den kommenden Wochen mit Liquidität versorgen. Die FED hatte zuvor noch ihren Leitzins von 4,5 und 4,25 Prozent gesenkt, um mit billigerem Geld der rezessionsgefährdeten US-Wirtschaft neue Wachstumsimpulse zu geben.

Auch in Europa haben sich die Risiken für die Finanzstabilität vergrößert und die Konjunkturaussichten eingetrübt. Viele Banken haben bereits ihre Konditionen für die Vergabe von Krediten deutlich verschärft, schreibt die Europäische Zentralbank (EZB) in ihrem Mitte Dezember veröffentlichten „Bericht zur Stabilität des Finanzsystems“. In ihrer Halbjahresanalyse warnen die EZB-Banker vor gestiegenen Kreditausfallrisiken bei Unternehmen, was die Bereitschaft der Banken, die Wirtschaft mit Geld zu versorgen, noch mehr verringert. Diese Abwärtsspirale zeigt sich bereits seit einigen Wochen und verschärft die Konjunkturrisiken.

Die verschiedenen Faktoren machen Prognosen zur Entwicklung der Hypothekenzinsen schwierig. Grundsätzlich ist zwar keine Eile geboten. Allerdings können die Zinsen selbst binnen weniger Tage um bis zu zwei Zehntel Prozentpunkte ausschlagen – und ein Finanzierungsvorhaben über Nacht um mehrere Tausend Euro verteuern. Sicherheitsorientierten Darlehensnehmern rät der Baugeldvermittler HypothekenDiscount daher zum Abschluss einer Reservierungshypothek. Mit dieser Kreditart können die aktuellen Zinsen für sechs Monate reserviert werden.

Zinstrend:
kurzfristig: schwankend
mittelfristig: leicht steigend

Für Darlehensnehmer ist jetzt schon Weihnachten: Mit Zinssätzen ab rund 4,5 Prozent sind Hypothekenkredite preiswert und ermöglichen einen kostengünstigen Immobilienerwerb. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount geht davon aus, dass die Preise für Immobilienkredite in den kommenden Wochen in einem Korridor von 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten schwanken.

Auch Ende November bestätigt sich erneut die Markteinschätzung unseres Hauses: Die Inflationsrisiken in Europa steigen – dennoch pendelt das Zinsniveau für Hypothekendarlehen in den kommenden Wochen um das aktuelle Niveau. Die Mitglieder der Europäischen Zentralbank sitzen weiterhin in der Zwickmühle und werden vorerst keine Signale für Leitzinserhöhungen senden.

Auf der einen Seite drohen die Preise heiß zu laufen. Die Geldmenge M3, deren Entwicklung nach Auffassung der Europäischen Zentralbank einen positiven Zusammenhang mit der Inflation hat, ist aus dem Ruder gelaufen und bewegt sich derzeit weit oberhalb des angepeilten Korridors. Wer von diesem Indikator wenig hält, sollte die jüngst veröffentlichte Preissteigerungsrate stutzig machen. Mit drei Prozent hat die Inflation in Deutschland den höchsten Stand seit 14 Jahren erreicht.

Auf der anderen Seite ist die Gefahr eines Konjunktureinbruchs in Europa nicht vom Tisch. Seit Monaten belastet die Kreditkrise die internationalen Kapitalmärkte – bereits mit spürbar negativen Folgen für die Realwirtschaft. Die Prognose für das Wirtschaftswachstum im Euroraum wurde von den Volkswirten nach unten korrigiert. Nach 2,5 Prozent in diesem Jahr dürfte sich das Wachstum in der Eurozone auf 1,8 Prozent abkühlen – vorausgesetzt der explosive Mix aus steigenden Ölpreisen, eines fallenden Dollars und andauernder Kreditkrise hinterlässt keine stärkeren Bremsspuren.

Diese Angst jedenfalls treibt die amerikanische Notenbank Federal Reserve an. Nach den jüngsten US-Wirtschaftskennzahlen ist eine erneute Leitzinssenkung in den USA ausgemachte Sache. Schon nach der nächsten Sitzung des Offenmarktausschusses im Dezember dürfte Fed-Chef Ben Bernanke eine Senkung von 4,5 auf 4,25 Prozent verkünden. Ihren europäischen Kollegen machen die Fed-Mitglieder damit das Leben nicht leichter: Der Dollar dürfte weiter gegenüber dem Euro an Wert verlieren. Ein Grund mehr, der gegen eine Leitzinserhöhung in Euroland spricht.

Wirkliche Eile ist für Häuslebauer und Anschlussfinanzierer also nicht geboten – doch Wachsamkeit allemal. Die Finanz- und Kapitalmärkte reagieren nach wie vor auf jede Nachricht sehr sensibel. Nachdem am vergangenen Mittwoch klar wurde, dass die Fed ihre Zinsen senken wird, reagierten die Börsen weltweit mit einem Feuerwerk. Auch in Europa und Deutschland sind die Investoren trotz weiter sinkenden Ifo-Geschäftsklimaindexes aus dem sicheren Anleihemarkt ausgestiegen und in die spekulativen Aktienmärkte eingestiegen. Zehnjährige Bundesanleihen, die als Vergleichsmaßstab für die Preise von Hypothekendarlehen dienen, notierten mehr als einen zehntel Punkt über Vortagsniveau. Doch schon die nächst Hiobsbotschaft vom Ölmarkt oder aus den Krisenregionen dieser Welt kehrt die Entwicklung sofort ins Gegenteil.

Zins-Tendenz
kurzfristig: seitwärts schwankend
mittelfristig: steigend

Die Bedingungen zur Finanzierung von Immobilieneigentum bleiben auch im Herbst 2007 günstig: Wie der Baugeldvermittler HypothekenDiscount errechnet hat, erhalten Darlehensnehmer aktuell pro 100 Euro monatliche Kreditrate zwischen 17.000 und 18.000 Euro Kredit – inklusive einer zweiprozentigen Anfangstilgung.

„Mit einer monatlichen Kreditrate von 1.000 Euro lässt sich ein Hypothekenkredit über 170.000 bis 180.000 Euro aufnehmen und damit vielerorts eine Eigentumswohnung finanzieren“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Damit die Rechnung „Kaufen statt Mieten“ auf sicheren Füßen steht, darf die Monatsrate aus der Immobilienfinanzierung nicht mehr als 35 bis 40 Prozent der monatlichen Nettoeinnahmen ausmachen. Die Zinsen für Hypothekenkredite beginnen derzeit bei 4,55 Prozent für Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung und bei 4,6 Prozent für Kredite mit zehnjähriger Zinssicherheit. Angesichts niedriger Hypothekenzinsen rät HypothekenDiscount zu einer Anfangstilgung von 2 Prozent, die eine zügige Rückführung des Darlehens gewährleistet.

Ob USA oder Euroland: Notenbanker haben es in diesen Zeiten wirklich nicht leicht. Verbilligen sie mit niedrigern Leitzinsen das Geld, kurbeln sie die Konjunktur an – riskieren dafür aber einen stärkeren Preisauftrieb. Hat die Inflationsbekämpfung Priorität, droht der Wirtschaft eine harte Landung: höhere Zinsen, kein Wachstum, mehr Arbeitslosigkeit, Rezession.

Da überrascht es nicht, dass es auch unter den Mitgliedern der Europäischen Zentralbank (EZB) und der US-Notenbank Federal Reserve unterschiedliche Auffassungen über die künftige Zinspolitik der eigenen Notenbank gibt. Die jüngste Entscheidung der Fed, ihren Leitzins von 4,75 auf 4,5 Prozent zu senken, fiel jedenfalls nicht einstimmig.

Doch der Zinsschritt wurde von den Märkten gefordert – und passt in die Tradition der FED-Politik. Schon unter ihrem legendären Chef Alan Greenspan hatten die US-Währungshüter im Zweifel für Wirtschaft und Wachstum votiert. Und Ben Bernanke macht keine Anstalten, von dieser Strategie abzurücken. Noch immer gibt es Anzeichen dafür, dass die Krise um faule Hypothekenkredite in den USA nicht beigelegt ist. So sackte der nationale Hausmarktindex im Oktober auf einen neuen historischen Tiefstand. Das Schreckensszenario: Stürzt die sogenannte Subprime-Krise die US-Wirtschaft in eine Rezession, droht auch der Weltkonjunktur der Kollaps.

Tatsächlich sind erste Bremsspuren auch in Europa unverkennbar. Die Wirtschaftsforschungsinstitute und viele volkswirtschaftliche Abteilungen der Banken haben bereits ihre Wachstumsprognosen für 2008 nach unten revidiert. Und auch unter den Währungshütern wachsen die Zweifel. So erwartet Spaniens Notenbank inzwischen, dass die Konjunkturschwäche in der Eurozone schärfer als bislang vermutet ausfallen könnte. Trotz hochschnellender Konsumentenpreise – die Inflationsrate kletterte im September vorläufig von 2,1 auf 2,6 Prozent – wird die Europäische Zentralbank die Leitzinsen vorerst nicht weiter erhöhen. Das Risiko, die Konjunktur abzuwürgen, ist zu hoch. Eine weitere Stärkung des Euro durch höhere Zinsen würde etwa der Wettbewerbsfähigkeit der wichtigen deutschen Exportwirtschaft schaden.

Von der aktuellen Gemengelage profitieren Eigenheimer. Die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihen – Benchmark für Hypothekendarlehen – sind zuletzt sogar leicht gefallen und pendeln um 4,2 Prozent. Langfristig werden die Zinsen wegen der erhöhten Inflationsgefahren wieder steigen. In den kommenden Wochen aber wird sich wenig bewegen. Wer eine Erst- oder Anschlussfinanzierung für Haus oder Wohnung sucht, sollte sein Darlehenspaket in aller Ruhe schnüren. Das historisch noch immer niedrige Zinsniveau bietet Kreditnehmern die Chance, Hypothekendarlehen mit langer Zinsbindung zu attraktiven Konditionen abzuschließen. Die flache Zinsstrukturkurve hat außerdem zur Folge, dass die Preise für Kredite mit 15 Jahren Laufzeit kaum teurer sind als die mit zehn Jahren. Die zusätzliche Kalkulationssicherheit kostet bei einem Darlehen in Höhe von 200.000 Euro lediglich rund 300 Euro pro Jahr.

Zins-Tendenz
kurzfristig: stabil
mittelfristig: leicht steigend