Profiteure sind Immobilienkäufer mit geringerem Finanzierungsbedarf sowie Umschulder

Immobilienkredite mit kurzer Zinsbindung sind im Februar 2009 unter die 3,5-Prozent-Marke gefallen – und damit so günstig wie zuletzt vor drei Jahren. Historisch betrachtet liegen die Konditionen nur knapp einen Prozentpunkt über dem 50-Jahres-Tief. „100.000 Euro Immobilienkredit können aktuell mit einer Monatsrate von knapp 400 Euro bedient werden“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Lohnend ist der jüngste Zinsrutsch für Kreditnehmer mit einem geringeren Finanzierungsbedarf. Profiteure sind besonders Immobilienkäufer in kleineren und mittelgroßen Städten, in denen Immobilieneigentum bereits für rund 100.000 Euro erworben werden kann. „Bei diesen Finanzierungssummen bleibt die Kreditrate selbst bei einer hohen Anfangstilgungsleistung von 3 oder 5 Prozent moderat“, sagt Oppel. Bei einer dreiprozentigen Rückführung liegen die monatlichen Darlehensaufwendungen bei 541 Euro und die Gesamtlaufzeit des Darlehens bei 22 Jahren. Eine fünfprozentige Anfangstilgung würde die Gesamtlaufzeit sogar auf 15 Jahre drücken. Die Monatsrate beträgt in diesem Fall laut HypothekenDiscount 708 Euro. „Die Mehrbelastungen im Vergleich zur Miete sind in Städten mit günstigen Immobilienpreisen gering. Gleichzeitig ist eine hohe Anfangstilgung ein guter Garant für die Bonität und schützt vor einer zu hohen Restschuld“, sagt Oppel.

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Stark schwankende Zinsaufschläge möglich

Die Kreditvergabe für Selbständige und Berufseinsteiger hat sich nach Angaben des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein in den vergangenen Jahren deutlich verbessert.

„Mittlerweile gibt es mehrere Banken, die Hypothekenkredite an Selbständige wie Ärzte, Anwälte, Unternehmer oder junge Berufseinsteiger vergeben“, sagt Manfred Hölscher, Leiter des Baugeldvermittlers Enderlein. „Die Personengruppen müssen mit unterschiedlich hohen Zinsaufschlägen rechnen – mitunter erhalten jedoch auch Selbständige Darlehen ohne Risikoaufschläge.“ Aus diesem Grund sei es für diese Personengruppen noch wichtiger als für herkömmliche Angestellte, vor dem Immobilienkauf mehrere Finanzierungsangebote einzuholen.

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Um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, sind die Deutschen weiterhin bereit, viele Zugeständnisse zu machen: Ein Teil der potentiellen Immobilienkäufer würde etwa regelmäßige Restaurantbesuche einschränken oder sogar den Urlaub absagen. Das hat die aktuelle Studie des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount ergeben.

Laut der Umfrage würden 37,2 Prozent den Neukauf eines Autos aufgeben, um sich ihren Traum zu verwirklichen. 19,9 Prozent wären bereit, die Abende künftig ohne einen guten Wein zu verbringen. Ihrem Urlaub entsagen würden 13,4 Prozent. „Ein Gros der potentiellen Immobilienkäufer würde auf Dinge verzichten, die zum alltäglichen Leben gehören“, warnt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Dazu gehören etwa tägliche Restaurantbesuche, die Mitgliedschaft im Sportclub oder kleine Geschenke und Aufmerksamkeiten. Viele Deutsche zahlen damit aber einen zu hohen Preis. Käufer müssen sich laut HypothekenDiscount darüber im Klaren sein, dass sie die finanziellen Verpflichtungen, die sich aus dem Immobilienerwerb ergeben, meist mehrere Jahrzehnte lang tragen müssen. Lediglich teure Anschaffungen wie der Neukauf eines Autos oder einer teuren Designerküche können für den Immobilienerwerb zurückgestellt werden. Um eine zu hohe Belastung zu vermeiden, sollten Immobilienkäufer im Falle zu großer Zugeständnisse an den Alltag überlegen, ob sie nicht besser ein kleineres beziehungsweise günstigeres Objekt kaufen“, rät Oppel.

Die Studie in Zahlen:

Worauf würden Sie verzichten, um sich eine Immobilie leisten zu können?

· Neukauf eines Autos: 37,2 Prozent

· Teurer Wein: 19,9 Prozent

· Urlaub: 13,4 Prozent

· Restaurantbesuche: 7,5 Prozent

· Edles Geburtstagsgeschenk für den Partner: 6,1 Prozent

· Mitgliedschaft im Sportclub: 3,1 Prozent

· Anschaffung einer Einbauküche: 3,1 Prozent

Wer 2009 ein Haus bauen oder eine Immobilie kaufen möchte, kann mit günstigen Zinsen rechnen. „Die Konditionen für Immobilienkredite liegen bei etwa 4,3 Prozent. Kurz und mittelfristig ist mit Blick auf die Wirtschafts- und Inflationsentwicklung nicht mit steigenden Zinsen zu rechnen“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Der Experte rät, die Zinsersparnis in eine erhöhte Anfangstilgung von mehr als zwei Prozent zu investieren. Wer sich eine Anfangstilgung von fünf Prozent leisten kann, ist bereits nach 15 Jahren komplett schuldenfrei.

Seit Mitte 2008 sind die Preise für Hypothekendarlehen massiv gesunken. Für eine Erst- oder Anschlussfinanzierung mit bis zu zehn Jahren fester Zinsbindung zahlen Kunden derzeit nur noch knapp über vier Prozent – laut HypothekenDiscount fast ein Prozentpunkt weniger als Mitte 2008. Fünfjährige Darlehen können im Januar sogar ab 3,7 Prozent aufgenommen werden.

Nicht nur künftige Eigenheimer sollten das Zinstief nutzen. HypothekenDiscount rät auch Immobilienbesitzern mit laufenden Krediten, jetzt Forwarddarlehen zu prüfen. „Wer in einigen Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigt, kann sich mit einem Vorratsdarlehen jetzt die aktuellen Zinsen sichern.“

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Konditionen für Kredite geben binnen zwei Tagen um bis 0,44 Prozentpunkte nach / Lange Zinsbindungen ratsam

Angehende Häuslebauer können von den Turbulenzen an den Finanzmärkten profitieren.  Ein Großteil der Banken hat die Zinsen für Immobilienkredite zu Wochenbeginn deutlich gesenkt. Innerhalb zweier Tage sind die Konditionen nach Angaben des Baugeldvermittlers Enderlein um bis zu 44 Basispunkte gesunken. Kosteten Kredite mit 20-jähriger Zinsbindung vergangene Woche noch mehr als 5 Prozent, können sie derzeit zu Effektivzinssätzen ab 4,70 Prozent aufgenommen werden.

Damit notieren Bauzinsen aktuell auf einem Sechs-Monats-Tief. „Ein zehnjähriger Kredit über 200.000 Euro verbilligt sich durch den jüngsten Zinsrutsch um rund 6.000 Euro“, sagt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein. Von den Konditionssenkungen sind Kredite mit kurzen und langen Zinsbindungen gleichermaßen betroffen, wobei Langläufer deutlich günstiger geworden sind.

„Darlehensnehmer sollten sich den derzeitig niedrigen Zinssatz mit einer langen Zinsfestschreibung von 20 Jahren sichern. 20-jährige Kredite sind im Augenblick sogar wieder etwas preiswerter als zehnjährige Darlehen“, sagt Hölscher. Wer ein konkretes Finanzierungsvorhaben hat, sollte nicht auf weitere Zinssenkungen spekulieren. „Das Zinstief erlaubt einen historisch günstigen Immobilienerwerb. Gerade Privatleute sollten raus aus spekulativen Investitionen und rein in die Backsteine.“

Knapp jeder zweite Deutsche würde, im Vergleich zur bisherigen Miete, eine monatliche Mehrbelastung von 200 bis 300 Euro in Kauf nehmen, um mit einem Immobilienerwerb in die eigene Tasche zu finanzieren. Das hat die Baugeldstudie 2008 des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount ergeben.

Wenn es um die Finanzierung der eigenen vier Wände geht, würden viele Befragte monatlich mehrere hundert Euro auf ihre Miete drauflegen. 22,9 Prozent erklärten in der Umfrage, pro Monat 200 Euro mehr zahlen zu wollen. 300 Euro Mehrbelastung können sich 23,5 Prozent der Deutschen vorstellen. Lediglich 15 Prozent der Befragten wollen nicht mehr Geld investieren, um sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. „Doch eine Investition lohnt sich. Vor allem im Hinblick auf jährliche Mietsteigerungen und die aktuell günstigen Darlehenszinsen“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Die Summe der zu zahlenden Miete übersteigt im Lauf der Jahre oft den Kaufpreis einer vergleichbaren Immobilie. Laut HypothekenDiscount sind daher sogar 12,3 Prozent bereit, maximal 500 zusätzliche Euro für eine Finanzierung aufzubringen. 16,4 Prozent könnten sich vorstellen, mehr als 500 Euro auf die Miete draufzuzahlen. Doch so ein hoher Aufschlag zur bisherigen Miete ist in vielen Regionen Deutschlands nicht notwendig: Eine Drei-Zimmer-Wohnung kostet in vielen Städten zur Miete durchschnittlich 700 Euro pro Monat. Mit diesem Betrag lässt sich oft eine gleich große Wohnung im Wert von 150.000 Euro finanzieren. „Die Rechnung Kaufen statt Mieten geht in vielen Städten fast immer auf“, sagt Oppel. „Die Belastung einer Finanzierung liegt monatlich meist nur gering über dem Betrag der zu zahlenden Miete.“

Die Studie in Zahlen:

Wie hoch dürfte die monatliche Mehrbelastung für eine Immobilienfinanzierung im Vergleich zur bisherigen Miete sein?

· Gar nicht höher: 15,1 Prozent

· Pro Monat maximal 100 Euro: 9,7 Prozent

· Pro Monat maximal 200 Euro: 22,9 Prozent

· Pro Monat maximal 300 Euro: 23,5 Prozent

· Pro Monat maximal 500 Euro: 12,3 Prozent

· Mehr als 500 Euro pro Monat: 16,4 Prozent

Der Zinsrutsch bei den Immobilienkrediten hält an. Erstmals seit knapp zwei Jahren können sich Immobilienkäufer bei der Kreditaufnahme wieder über eine drei vor dem Komma freuen. Nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount haben sich fünfjährige Immobilienkredite Ende November auf 3,84 Prozent verbilligt. Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung sind unter die 4,5-Prozent-Marke gerutscht.

„Immobilienkäufer profitieren vom nachlassenden Inflationsdruck und der schlechten Konjunkturstimmung“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Die Notenbanken rund um den Globus bemühen sich, die Liquidität auf den Finanz- und Kapitalmärkten zu sichern und mit geldpolitischen Maßnahmen eine lang andauernde Rezession zu verhindern. Mit niedrigeren Leitzinsen verbilligen sie Kredite. „Selbst der Chef der Europäischen Zentralbank (EZB), Jean Claude Trichet, bereitet die Märkte ungewohnt offensiv auf weitere Zinssenkungen vor“, sagt Oppel.

Auch wenn die Konditionen für fünfjährige Immobilienkredite besonders günstig erscheinen, sollten sie nicht erste Wahl sein. Fünfjährige Zinsbindungen eignen sich laut HypothekenDiscount nur für Immobilienkäufer mit einem geringen Finanzierungsbedarf von unter 100.000 Euro sowie mit ausreichend Bonität. Empfehlenswert sind vielmehr Zinsbindungen von zehn oder 15 Jahren. Diese bieten langfristige Kalkulationssicherheit. „Der Aufschlag für diese Darlehen beträgt rund 30 Basispunkte und könnte sich in absehbarer Zeit noch verringern.“