Fortis: Lange Zinsbindungen und Forward-Darlehen sinnvoll

Immobilienkäufer und Immobilienbesitzer mit laufenden Krediten können von der aktuellen Situation an den Kapitalmärkten profitieren. Nach Angaben des Finanzdienstleisters Fortis erhalten Kreditnehmer derzeit Darlehen mit langen Zinsbindungen zu knapp über 5 Prozent. Immobilienbesitzer sollten zudem Forward-Darlehen prüfen, empfiehlt das Unternehmen.

Tipp 1 – Lange Zinsbindungen

Erstmals seit Jahren können Darlehensnehmer ihre Immobilienfinanzierung ohne Aufpreis vor Zinserhöhungen schützen. In den vergangenen Jahren waren Kredite mit fünfjähriger Zinsbindung meist am günstigsten. Das heißt: Wer für seine Finanzierung eine fünfjährige Zinssicherheit wählte, bei der die monatliche Ratenhöhe für lediglich fünf Jahre fixiert war, zahlte weniger. Zinsbindungen von zehn, 15 oder 20 Jahren zogen bisher einen Konditionsaufschlag von 0,2 bis 0,6 Prozentpunkte nach sich. Das verteuerte eine Immobilienfinanzierung während der Laufzeit um bis zu 10.000 Euro. Seit einigen Wochen ist es genau umgekehrt. Kredite mit langen Zinsbindungen kosten weniger oder genau so viel wie Darlehen mit einer kurzen Festschreibungszeit. Fortis rät vor diesem Hintergrund zu besonders sicheren Darlehen mit langen Zinsbindungen.

Tipp 2 – Anschlussfinanzierung vorziehen

Immobilienbesitzer mit laufenden Darlehen sollten bereits jetzt ihre Anschlussfinanzierung prüfen. Das gilt auch, wenn der Kredit erst in ein bis fünf Jahren ausläuft. Denn: Für Forward-Kredite, mit denen die zukünftige Anschlussfinanzierung bereits heute vorgenommen werden kann, muss aktuell kein Zinsaufschlag gezahlt werden. Laut Fortis verzichten viele Kreditinstitute auf den sonst üblichen Aufschlag von 0.01% pro Monat Vorlaufzeit. Das bedeutet: Immobilienbesitzer können ihre zukünftige Anschlussfinanzierung zu Zinssätzen von knapp über 5 Prozent vornehmen und sich damit das heutige Zinsniveau für die Zukunft sichern. Mit Blick auf die Inflationsentwicklung und weiter anziehende Kreditzinsen empfiehlt Fortis Forward-Darlehen.

Tipp 3 – Angebote vergleichen

Da die Konditionen für Immobilienkredite seit Wochen stark schwanken und Kreditinstitute Zinssenkungen und Zinserhöhungen unterschiedlich weitergeben, sollten sich Immobilienkäufer bei der Kreditaufnahme umfangreich informieren. Finanzdienstleister wie Fortis helfen dabei, den Markt für Immobilienfinanzierungen zu sondieren. Das Unternehmen vergibt selbst keine Kredite, sondern sucht für seine Kunden aus einer Vielzahl von Instituten das für ihn günstigste Angebot heraus. Kunden erhalten dadurch in wenigen Minuten einen Marktüberblick und können sicher gehen, das aktuelle Zinsumfeld bestmöglich zu nutzen.

Darlehensnehmer können sich aktuell über leicht fallende Zinsen freuen: Nachdem die Konditionen für zehnjährige Immobilienkredite zuletzt ein 6-Monatshoch von über 5 Prozent erreicht hatten, könnten Darlehen in den kommenden Tagen wieder zu Konditionen von unter 5 Prozent aufgenommen werden. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount rechnet mit einem Rückgang der Zinsen von bis zu 0,2 Prozentpunkten bei den günstigsten Anbietern.

Auslöser für die jüngsten Zinssenkungen bei vielen Kreditinstituten war laut HypothekenDiscount die jüngste Sitzung der Europäischen Zentralbank (EZB). Zwar haben die Währungshüter den Leitzins, wie bereits vor einem Monat angekündigt, um 25 Basispunkte auf 4,25 Prozent angehoben. Gleichzeitig kündigte die EZB jedoch an, dass vorerst keine Serie von Zinserhöhungen geplant sei. Der Zentralbankrat in Frankfurt hat bis auf Weiteres eine neutrale Position eingenommen. „Wir sind nicht von vornherein festgelegt“, sagte EZB-Präsident Trichet – und signalisierte im selben Atemzug die Handlungsbereitschaft der Notenbanker: „Wir werden tun, was notwendig ist, um die Kaufkraft zu wahren. Die Bürger können auf uns zählen.“

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Immobilienkäufer sollten inverse Zinsstrukturkurve nutzen

Immobilienkredite mit langen Zinsbindungen werden im Vergleich zu Krediten mit kurzen Zinsbindungen immer preiswerter. „Aktuell kosten Darlehen mit 20-jähriger Zinsbindung sogar weniger als Darlehen mit 5-jähriger Zinsfestschreibung“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Kreditnehmer sollten unbedingt zum günstigeren Langläufer greifen.

Während sich die Konditionen für Kredite mit sehr langen Zinsbindungen von 20 Jahren in den vergangenen zwei Wochen kaum verändert haben, verteuerten sich Kredite mit Zinsbindungen von 5 Jahren im selben Zeitraum um bis zu 0,40 Prozentpunkte. Laut HypothekenDiscount müssen Immobilienkäufer für 5-jährige Darlehen aktuell Zinssätze von 5,16 Prozent kalkulieren. 20-jährige Kredite gibt es schon für 5,15 Prozent.

Das ist sehr ungewöhnlich. In den vergangenen 20 Jahren mussten Kreditnehmer die Sicherheit einer langen Zinsbindung mit einem Aufschlag bezahlen. Zuletzt jedoch ist der Konditionsunterschied zwischen kurzen und langen Zinsbindungen wegen der flachen Zinsstrukturkurve immer geringer geworden – aktuell ist sie sogar invers. HypothekenDiscount rät Kreditnehmern deshalb zur langen Zinsbindung.

„Das Abbezahlen eines Immobilienkredits dauert wegen der hohen Kreditsumme im Durchschnitt rund 25 Jahre. Wer eine lange Zinsbindung wählt, umgeht das Risiko, die eine 5-jährige Zinsbindung mit sich bringt“, sagt Oppel. Mit der langen Zinsbindung wird der aktuelle Zinssatz von 5,15 Prozent auf 20 Jahre fixiert. Darlehensnehmer kennen die Höhe ihrer monatlichen Kreditbelastung entsprechend für 20 Jahre. Sollten die Zinsen weiter steigen und in 5 Jahren über dem Niveau von heute liegen, genießen Darlehensnehmer ihre günstigen Konditionen. Liegt das Zinsniveau in zehn Jahren, also im Jahr 2018, unter 5,15 Prozent, dann können selbst 20-jährige Kredite gekündigt werden. Denn: Nach zehn Jahren gibt es ein Sonderkündigungsrecht.

Darlehensnehmer sollten langfristige Konditionen bevorzugen

Immobilienkäufer erleben derzeit eine ungewöhnliche Situation, wie es sie zuletzt Anfang der 90iger Jahre gegeben hat: Kredite mit kurzer Zinsbindung sind teilweise teurer als Darlehen mit langer Zinssicherheit. „Kreditnehmer sollten vor diesem Hintergrund unbedingt zu langen Zinsbindungen greifen. Diese sind nicht nur preiswerter, sondern bieten gleichzeitig mehr Kalkulationssicherheit“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Anfang dieser Woche konnten Immobilienkredite mit zehnjähriger Zinsbindung ab 4,80 Prozent aufgenommen werden. Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung kosteten indes mindestens 4,82 Prozent – und damit 0,02 Prozentpunkte mehr. „In den vergangenen 20 Jahren erlebten Kreditnehmer ein anderes Szenario. Für die Sicherheit einer langen Zinsbindung mussten sie einen Aufschlag bezahlen“, sagt Oppel. Laut HypothekenDiscount ist der Konditionsunterschied zwischen kurzen und langen Zinsbindungen in den vergangen Jahren wegen der flachen Zinsstrukturkurve immer geringer geworden. Allerdings mussten Kreditnehmer für zehnjährige Kredite zuletzt meist zwischen 0,2 Prozentpunkten und bis zu einem Prozent mehr bezahlen als für fünfjährige Darlehen. Das Plus an Kalkulationssicherheit, das eine lange Zinsbindung beschert, hatte einen Kredit bisher um mehrere tausend Euro verteuert.

Aktuell ist die Zinsstrukturkurve noch flacher geworden und teilweise sogar invers. Diese Situation entsteht, wenn die Notenbank die kurzfristigen Zinsen durch Zinserhöhungen anhebt – wie aktuell wegen der zu hohen Inflation. Ein anderer Auslöser kann eine bevorstehende Konjunkturschwäche sein, weil Finanzmarkteilnehmer verstärkt in langfristige Zinspapiere investieren und damit deren Renditen drücken.

Zinskommentar Hypothekendiscount vom 29. Mai 2008

Für Eigenheimer, die jetzt ihre Erst- oder Anschlussfinanzierung unter Dach und Fach bringen müssen, wird es immer riskanter, auf Zwischentiefs bei den Hypothekenzinsen zu spekulieren. Darauf verweist der Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Denn: Die Zinsträume sind bis auf Weiteres ausgeträumt.

In den USA sorgen schwache Konjunkturdaten bei gleichzeitig hoher Inflation für das Ende des aktuellen Zins-Zyklus’. In Riesenschritten hatte die amerikanische Notenbank Federal Reserve (Fed) die Leitzinsen seit dem vergangenen Herbst gesenkt. Die größte Volkswirtschaft der Welt drohte im Sumpf der US-Immobilienkrise zu versinken. Mit billigem Geld versuchte Fed-Chef Ben Bernanke die Rezession der US-Wirtschaft zu verhindern. Noch ist die Gefahr nicht endgültig gebannt, doch der dramatische Preisanstieg bei Energie und Lebensmitteln zwingt nun die amerikanische Notenbank zum Kurswechsel.

Zinserhöhung statt Zinssenkung – dieses Szenario war noch vor ein paar Wochen insbesondere in Europa für viele Experten undenkbar. Immer wieder wurde die Europäische Zentralbank (EZB) für ihre Standfestigkeit kritisiert. Trotz unsicherer Konjunkturlage waren die Hüter des Euro nicht bereit, nach US-Muster den Leitzins von derzeit vier Prozent abzusenken, um der Konjunktur noch neuen Schub zu verleihen. Erstens, so die stereotype Argumentation der Notenbanker, sei Europas Wirtschaft deutlich widerstandsfähiger gegenüber den Folgen der internationalen Finanzkrise als die der USA. Und zweitens seien Preissteigerungsraten von zum Teil über drei Prozent nicht mit den Zielen der EZB vereinbar.

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Während Bauherren durch KfW-Programme beim Erstkredit ihre Kreditkonditionen oftmals senken können, so ist bei Anschlusskrediten über die KfW Vorsicht angebracht. „Wenn die Zinsbindung des ersten KfW-Kredits ausläuft, so ist das von der KfW unterbreitete Anschlussdarlehen nicht immer die günstigste Variante“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Darlehensnehmer sollten sich rechtzeitig vor Auslaufen der Zinsbindung um neue Angebote bemühen. „Beim KfW-Anschlussdarlehen entfällt die Förderung des Bundes, was den Zins der Prolongation erhöht. Wenn sich die KfW zusätzlich nicht optimal refinanziert, kann das Anschlussdarlehen deutlich teurer sein als der Anschlusskredit eines normalen Kreditinstituts“, sagt Oppel. Nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount liegen die Bestkonditionen für Anschlusskredite aktuell zwischen 4,70 und 4,90 Prozent. Durch kurz laufende Forward-Darlehen können Darlehensnehmer bereits heute ihre Anschlussfinanzierung, die erst Ende 2008 fällig wird, für unter 5 Prozent vornehmen.

Immer wieder hatte Jean-Claude Trichet, Präsident der Europäischen Zentralbank (EZB), in den vergangenen Monaten die hohen Inflationsdaten in Euroland als eine vorübergehende Erscheinung bezeichnet. Sobald sich an der Preisfront Signale der Entspannung verfestigen, wären den Währungshütern endlich nicht mehr die Hände gebunden. Sie könnten, wie in den USA, die Leitzinsen senken und die leicht aus dem Tritt geratene Konjunktur in Europa mit billigem Geld wieder auf die Spur bringen.

Viele Experten erwarten dieses Szenario in der zweiten Jahreshälfte. Doch die EZB könnte sich noch Zeit lassen bis zum nächsten Frühjahr. Denn: Im Anschluss an ihre turnusmäßige Mai-Sitzung in Athen äußerte sich die EZB, anders als in den vergangenen Monaten zuvor, ziemlich klar. Sie beließ auch für Mai den Leitzins unverändert auf vier Prozent – offenbar erwarten die Notenbanker für April eine nochmalige Verschärfung des Preisanstiegs. Im März war die Inflationsrate bereits auf alarmierende 3,6 Prozent geklettert.

Lebensmittel, Energie – und seit geraumer Zeit auch die Löhne: Der Inflationsdruck in Euroland ist gewaltig und alles andere als kurzfristig. Beim obersten europäischen Notenbanker Trichet hört sich das dann so an: „Die Risiken für den mittelfristigen Inflationsausblick bleiben klar nach oben gerichtet.“ Es dauerte einen Moment – doch dann reagierten die Finanzinvestoren. Die Kurse festverzinslicher Wertpapiere kletterten, der zuletzt stark unter Druck geratene Bund-Future schoss um 70 Basispunkte nach oben.

Steigende Kurse, sinkende Zinsen – weil die Renditen der Bundesanleihen eine verlässliche Benchmark für Hypothekendarlehen bieten, dürfte der jüngste Preisanstieg für Immobilienkredite vorübergehend gestoppt sein. Dennoch empfiehlt der Baugeldvermittler HypothekenDiscount, nicht auf sinkende Zinsen zu spekulieren. Wer seine Erst- oder Anschlussfinanzierung jetzt unter Dach und Fach bringen kann, sollte das immer noch niedrige Zinsumfeld nutzen und durch lange Zinsbindungen für Planungssicherheit in den kommenden 10, 15 oder 20 Jahre sorgen.

In der Tat spielt es nur eine untergeordnete Rolle, ob und wann genau die Europäische Zentralbank ihren Refinanzierungssatz für Geschäftsbanken senkt. Die Geldpolitik der Notenbanker wirkt direkt nur im kurzfristigen Zinsbereich. Investoren, die sich langfristig verschulden oder ihr Kapital langfristig anlegen, schielen vor allen Dingen auf die Preisentwicklung. Eine Politik des teuren Geldes wirkt zwar Inflationstendenzen entgegen. Doch auf die Preistreiber der vergangenen Monate – nachwachsende Rohstoffe oder die fossilen Energieträger Öl und Gas – haben die Notenbanker kaum Einfluss. Und so wundert es auch nicht, dass jeder zweite professionelle Prognostiker inzwischen eine Inflationsrate in fünf Jahren von mehr als zwei Prozent erwartet. Zum Vergleich: 2001 lag die Wahrscheinlichkeit, dass die EZB-Zielmarke langfristig nicht eingehalten wird, nur bei 33 Prozent.

HypothekenDiscount empfiehlt Eigenheimern, die nach Top-Konditionen für ihre Erst- oder Anschlussfinanzierung fahnden, die flache Zinsstrukturkurve auszunutzen und sich für eine lange Bindung zu entscheiden: Die Preise für Kredite mit 15 Jahren Laufzeit sind kaum teurer als die mit zehn Jahren. Die zusätzliche Kalkulationssicherheit kostet bei einem Darlehen in Höhe von 200.000 Euro lediglich rund 300 Euro pro Jahr.

Trend:
kurzfristig: schwankend, leicht sinkend
mittelfristig: stabil

Immobilienkäufer sollten die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank genau beobachten. Denn: Die EZB bleibt strikt auf Kurs. Damit haben sich inzwischen auch die größten EZB-Kritiker und Befürworter einer Zinswende im Euroraum abgefunden. Doch nun schließen die Notenbanker sogar eine Leitzinserhöhung nicht mehr aus: Das selbst verordnete Inflationsziel von knapp unter zwei Prozent wird 2008 nicht einmal annähernd erreicht. Rohöl auf Rekordniveau, dramatisch steigende Lebensmittelpreise und hohe Lohnabschlüsse bringen die Inflation mächtig ins Laufen. Im März kletterten die Verbraucherpreise kräftig auf 3,6 Prozent und erreichten damit ihren höchsten Stand seit 1992.

Der Leitzins liegt seit Juni 2007 stabil bei vier Prozent. Wir glauben zwar nicht, dass die EZB wirklich ernsthaft über eine Erhöhung nachdenkt. Doch das Säbelrasseln zeigt, wie groß die Inflationsrisiken derzeit sind. Für Immobilienbesitzer, die sich um eine günstige Anschlussfinanzierung bemühen müssen, oder Erstfinanzierer, die auf den Sprung in die eigenen vier Wände sind, ist das keine gute Nachricht. Denn die Preise für Hypothekendarlehen werden stark über Inflationserwartungen gesteuert.

Die kurzfristigen Folgen sind nicht zu übersehen: In den vergangenen zwei Wochen stiegen bei Top-Anbietern die Konditionen für Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung um weitere 0,1 Prozentpunkte. Wer eine längere Kalkulationssicherheit bevorzugt, musste bei einer Laufzeit von 15 Jahren sogar einen Preisanstieg bis zu 20 Basispunkten hinnehmen. Und auch die staatliche KfW-Förderbank hat ihre Zinsen für CO2-Sanierungskredite über die Zwei-Prozent-Marke gehievt.

Dieser Trend wird kurzfristig anhalten. Eigenheimer, die in Zugzwang sind und ihr Finanzierungspaket nun dringend schnüren müssen, sollten keine Zeit mehr verlieren. Sie können über die Laufzeit einige tausend Euro sparen. Voraussetzung hierfür ist der sorgfältige Angebotsvergleich im Markt. Günstige Anbieter, wie sie von Hypothekendiscount vermittelt werden, liegen oft 0,4 bis 0,5 Prozentpunkte unter dem Marktdurchschnitt. Bei zehn Jahren Darlehenslaufzeit und 150.000 Euro Kredit liegt die Ersparnis bei rund 9.000 Euro.

Auch ein Forwarddarlehen, mit denen clevere und sicherheitsorientierte Eigenheimer schon heute die Zinsen für Kredite, die sie erst in ein, zwei oder drei Jahren benötigen, festzurren können, sind durchaus eine Überlegung wert. Eine ganze Reihe von Indikatoren – angefangen beim zuverlässigen Ifo-Geschäftsklimaindex über die Rezession in den USA und exportschädlichen Euro-Höchstkursen bis hin zu sinkenden Gewinnerwartungen der Unternehmen in den USA, Europa und Asien – sprechen zwar mittelfristig für fallende Aktien- und steigende Rentenkurse. Beide Märkte korrelieren negativ. Die zuletzt stark gestiegenen und vorerst weiter steigenden Anleiherenditen werden dann wieder fallen – und mit ihnen die Preise für Immobilienkredite.

Doch wann wird dieser Zeitpunkt erreicht sein? Auf welches Niveau sind die Darlehenszinsen bis dahin geklettert? Und wie tief werden sie fallen? Es bleibt riskant auf sinkende Zinsen zu spekulieren. Angesichts eines im historischen Vergleich noch immer günstigen Zinsniveaus steht unserer Meinung nach das Risiko nicht in einem angemessenen Verhältnis zu den Chancen.

Trend:

kurzfristig: schwankend, steigend

mittelfristig: leicht fallend

langfristig: schwankend, steigend