Bauherren und Immobilienkäufer profitieren weiterhin von der Krise: Die Zinsen für Immobilienkredite bewegen sicht seit Wochen auf historisch niedrigem Niveau. Bei Baugeldvermittlern wie Hypothekendiscount sind Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung für vier knapp über Prozent erhältlich – rund 2,5 Prozentpunkte niedriger als im langjährigen Durchschnitt.

Seit Oktober 2008 hat die Europäische Zentralbank in mehreren Schritten ihre Leitzinsen von 4,25 auf 1,25 Prozent gesenkt und damit die Kreditkonditionen auf Talfahrt geschickt. Doch Immobilienkäufer profitieren nicht nur vom niedrigen Leitzinsniveau. Sinkende Inflationserwartungen und die hohe Nachfrage nach sicheren Staatsanleihen haben zusätzlich bewirkt, dass die Preise für Immobilienkredite kräftig gesunken sind – und auch in den kommenden Monaten auf dem aktuellen Niveau verharren werden.

Die aktuellen Entwicklungen an der Börse und den Märkten werden nach Einschätzung von HypothekenDiscount kurzfristig und mittelfristig nicht zu einem Anstieg der Kreditzinsen führen. Überraschend hat sich die Stimmung der Investoren in den vergangenen Wochen deutlich aufgehellt. Der Leitindex Dax kletterte seit März 2009 um gut 30 Prozent – Tendenz steigend. Die Risikobereitschaft der Anleger scheint angesichts der weltweit schlechten Konjunkturentwicklung bemerkenswert. Zwar hat sich die Stimmung in den Chefetagen der deutschen Wirtschaft im April überraschend stark aufgehellt. Doch der Anstieg des Ifo-Geschäftsklimaindex sollte bei aller Verlässlichkeit des Konjunkturbarometers nicht überinterpretiert werden.

Erst vor wenigen Tagen haben die Wirtschaftsforschungsinstitute in ihrer Gemeinschaftsprognose ein düsteres Szenario gemalt: Sechs Prozent Minus beim Bruttoinlandsprodukt, knapp fünf Millionen Arbeitslose bis Ende 2010. Die Regierung prognostiziert ebenfalls, dass die Wirtschaftsleistung um sechs Prozent schrumpft.

Das größte Problem bleibt der Finanzsektor. Obwohl weltweit alle bedeutenden Notenbanken mit Zinssenkungen und teilweise sogar mit Aufkäufen von Staats- und Unternehmensanleihen die Märkte mit billigem Geld überschwemmen, gibt es allenfalls erste Anzeichen für eine Verlangsamung der Talfahrt. Nach wie vor stockt die Kreditvergabe gegenüber Firmen und Investoren, wie aus einer aktuellen Umfrage der Bundesbank hervorgeht. Demzufolge hätten die Geschäftsbanken auch im ersten Quartal 2009 in allen Sektoren die Vergabekonditionen erneut verschärft und ihre Margen erhöht.

Bei Bauherren sind die Leitzinssenkungen laut HypothekenDiscount jedoch größtenteils angekommen. Sie müssen im aktuellen Umfeld die Kreditentscheidung nicht übereilen. Besonders, wer 50 bis 70 Prozent der Finanzierungssumme als Eigenkapital mitbringt, kann sich die günstigen Konditionen sichern.

Zinstrend
kurzfristig: schwankend
mittelfristig: stabil
langfristig: steigend

15 Jahre Zinsbindung vor allem für Sicherheitsbewusste interessant

Viele Bauherren und Immobilienkäufer finanzieren ihre Immobilie weiterhin mit klassischen zehnjährigen Annuitätendarlehen – und verzichten dadurch auf Kalkulationssicherheit. „Dabei sind 15-jährige Realkredite für sicherheitsbewusste Immobilienkäufer aktuell eine interessante Alternative“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Während Immobilienkäufer bei einem zehnjährigen Immobilienkredit die Höhe ihrer monatlichen Kreditraten für die nächsten zehn Jahre kennen, verlängern Kredite mit 15-jähriger Zinsbindung die Kalkulationssicherheit um weitere 5 Jahre. „Bei einem Realkredit finanziert das Kreditinstitut in der Regel 54 Prozent des Immobilienpreises. Immobilienkäufer müssen entsprechend Eigenkapital in die Finanzierung einbringen“, erklärt Oppel. Belohnt wird der hohe Eigenkapitaleinsatz mit niedrigen Zinskonditionen.

Ein Realkredit mit 15 Jahren Zinsbindung kann laut HypothekenDiscount derzeit zu Zinssätzen ab 4,25 Prozent effektiv aufgenommen werden. Ein normales Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung kostet beim günstigsten Anbieter rund 4,10 Prozent und ist damit nur 15 Basispunkte preiswerter. Immobilienkäufer, die über weniger Eigenkapital verfügen und dennoch 15-jährige Zinssicherheit wollen, erhalten herkömmliche Festzinsdarlehen mit einer 15-jährigen Zinsbindung zu Konditionen zwischen 4,5 und 4,8 Prozent.

Höhere Anfangstilgung, mehr Eigenkapital und lange Zinsbindungen wichtig

Wie eine Untersuchung des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount unter mehr als 70 Kreditinstituten ergeben hat, starten die günstigsten 5-Jahres-Darlehen aktuell bei 3,19 Prozent. Allerdings sollten Immobilienkäufer besser Kredite mit zehn oder 15 Jahren Zinsbindung wählen, die ab vier Prozent aufgenommen werden können. „Auch sonst sollten Kreditnehmer einige Dinge beachten, damit die Finanzierung im Zinstief in einigen Jahren nicht zu einem teuren Erwachen führt“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Tipp 1: Längere Zinsbindung wählen
Auch wenn die 3-Prozent-Zinssätze der kurz laufenden Darlehen verlockend sind, sollten Summen ab 50.000 Euro nur mit längeren Zinsbindungen finanziert werden. Hintergrund: Wer ein 100.000-Euro-Darlehen mit einer fünfjährigen Zinsbindung aufnimmt, zahlt zwar in den kommenden fünf Jahren nur eine Monatsrate von 349 Euro. Allerdings wird im Jahr 2014 bereits eine Anschlussfinanzierung fällig. Sollten die Zinsen dann nur um zwei Prozent gestiegen sein, würde sich die Rate auf 496 Euro verteuern. „Niemand weiß, wie sich die Wirtschaft in den kommenden fünf Jahren entwickelt und zu welchen Zinssätzen in fünf Jahren finanziert werden kann. Lange Zinsbindungen machen Spekulationen überflüssig und geben dem Darlehensnehmer Kalkulationssicherheit“, erläutert Oppel.

Tipp 2: Höhere Anfangstilgung vereinbaren
Eine Kreditsumme von 100.000 Euro lässt sich aktuell mit einer Monatsrate von 416 Euro bedienen – wenn man eine zehnjährige Zinsbindung und eine einprozentige Anfangstilgung zu Grunde legt. Besser ist es laut Baugeldvermittler HypothekenDiscount jedoch, die zehnjährige Zinsbindung mit einer höheren Anfangstilgung zu koppeln. Bei einer zweiprozentigen Startilgung würde sich zwar die Monatsrate auf 500 Euro erhöhen und bei einer dreiprozentigen Tilgung sogar auf 583 Euro – dafür reduziert der Kreditnehmer seine Restschuld zum Ende der ersten Zinsbindung deutlich und ist mehrere Jahre früher schuldenfrei. Zudem gewähren viele Kreditinstitute bei einer höheren Tilgung nochmals einen Konditionsnachlass.

Tipp 3: Eigenkapital einbringen
Die Höhe der Zinskonditionen richtet sich aktuell mehr denn je nach der Höhe des Eigenkapitals, das ein Immobilienkäufer in seine Finanzierung einbringt. Wer derzeit die Nebenkosten mitfinanzieren möchte, muss mit Zinssätzen über fünf Prozent rechnen. „Am günstigsten sind Kredite mit einem Beleihungsauslauf zwischen 54 und 76 Prozent“, sagt Kai Oppel. In diesem Fall sind Finanzierungen unter vier Prozent möglich. Wer weniger als 20 Prozent des Kaufpreises an Eigenkapital vorweisen kann, zahlt wenigstens 4,3 Prozent für sein Darlehen.

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Bei Darlehen nicht nur auf Konditionen achten/Messebesucher erhalten Gutschein im Internet

4,2 Prozent, 4,3 Prozent, 4,4 Prozent: Immobilienkäufer sollten bei der Wahl ihres Immobilienkredits nicht nur einen genauen Blick auf die Konditionen werfen. „Ebenso wichtig ist, dass das Darlehen genau zu den finanziellen Bedürfnissen des Immobilienkäufers passt“, sagt Manfred Hölscher vom Bielefelder Baugeldvermittler Enderlein. So können Kredite mit Tilgungsanpassungen, Ausstiegsoption oder mit besonders langer Zinsbindung für den Kunden trotz etwas höherer Anfangskonditionen am Ende billiger sein.

„In den vergangenen fünf Jahren sind viele neue Kreditmodelle auf den Markt gekommen, die viele Kreditnehmer gar nicht kennen“, sagt Manfred Hölscher. Für junge Menschen gibt es beispielsweise die Starterhypothek mit einem Staffelzins, Familien können zu einer speziellen Familienhypothek greifen und Selbständige zu variablen Darlehen. Der Baugeldvermittler Enderlein vergleicht täglich verschiedene Kreditmodelle von rund 70 verschiedenen Banken, Versicherungen und Sparkassen und ermittelt so Finanzierungslösungen, die den Anforderungen und Lebensplanungen der Kreditnehmer gerecht werden.

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5 Jahre zusätzliche Zinssicherheit für Immobilienkäufer aus Westfalen

Immobilienkäufer aus Westfalen können ihre Immobilie jetzt ohne Mehrkosten noch sicherer finanzieren. Während eine zusätzliche Zinsbindung von 5 Jahren aktuell einen Immobilienkredit um 0,2 bis 0,6 Prozentpunkte verteuert, bietet der Baugeldvermittler Enderlein zu den 11. Bielefelder Immobilientagen jetzt 5 Jahre Zinssicherheit ohne Aufpreis an.

Kunden, die ein Darlehen mit einer 15jährigen Zinsbindung aufnehmen möchten, zahlen nur die Konditionen für einen 10jährigen Kredit. „Um für Häuslebauer und Immobilienkäufer die günstigste und passende Immobilienfinanzierung zu finden, durchsuchen wir täglich das Kreditangebot von mehr als 50 Banken, Versicherungen und Bausparkassen“, erläutert Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein. Zusammen mit einem Finanzierungspartner hat das seit 30 Jahren in Bielefeld tätige Unternehmen zu den Immobilientagen ein spezielles Sonderkontingent erarbeitet, das bis Mitte März gilt.

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Profiteure sind Immobilienkäufer mit geringerem Finanzierungsbedarf sowie Umschulder

Immobilienkredite mit kurzer Zinsbindung sind im Februar 2009 unter die 3,5-Prozent-Marke gefallen – und damit so günstig wie zuletzt vor drei Jahren. Historisch betrachtet liegen die Konditionen nur knapp einen Prozentpunkt über dem 50-Jahres-Tief. „100.000 Euro Immobilienkredit können aktuell mit einer Monatsrate von knapp 400 Euro bedient werden“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Lohnend ist der jüngste Zinsrutsch für Kreditnehmer mit einem geringeren Finanzierungsbedarf. Profiteure sind besonders Immobilienkäufer in kleineren und mittelgroßen Städten, in denen Immobilieneigentum bereits für rund 100.000 Euro erworben werden kann. „Bei diesen Finanzierungssummen bleibt die Kreditrate selbst bei einer hohen Anfangstilgungsleistung von 3 oder 5 Prozent moderat“, sagt Oppel. Bei einer dreiprozentigen Rückführung liegen die monatlichen Darlehensaufwendungen bei 541 Euro und die Gesamtlaufzeit des Darlehens bei 22 Jahren. Eine fünfprozentige Anfangstilgung würde die Gesamtlaufzeit sogar auf 15 Jahre drücken. Die Monatsrate beträgt in diesem Fall laut HypothekenDiscount 708 Euro. „Die Mehrbelastungen im Vergleich zur Miete sind in Städten mit günstigen Immobilienpreisen gering. Gleichzeitig ist eine hohe Anfangstilgung ein guter Garant für die Bonität und schützt vor einer zu hohen Restschuld“, sagt Oppel.

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Stark schwankende Zinsaufschläge möglich

Die Kreditvergabe für Selbständige und Berufseinsteiger hat sich nach Angaben des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein in den vergangenen Jahren deutlich verbessert.

„Mittlerweile gibt es mehrere Banken, die Hypothekenkredite an Selbständige wie Ärzte, Anwälte, Unternehmer oder junge Berufseinsteiger vergeben“, sagt Manfred Hölscher, Leiter des Baugeldvermittlers Enderlein. „Die Personengruppen müssen mit unterschiedlich hohen Zinsaufschlägen rechnen – mitunter erhalten jedoch auch Selbständige Darlehen ohne Risikoaufschläge.“ Aus diesem Grund sei es für diese Personengruppen noch wichtiger als für herkömmliche Angestellte, vor dem Immobilienkauf mehrere Finanzierungsangebote einzuholen.

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Um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, sind die Deutschen weiterhin bereit, viele Zugeständnisse zu machen: Ein Teil der potentiellen Immobilienkäufer würde etwa regelmäßige Restaurantbesuche einschränken oder sogar den Urlaub absagen. Das hat die aktuelle Studie des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount ergeben.

Laut der Umfrage würden 37,2 Prozent den Neukauf eines Autos aufgeben, um sich ihren Traum zu verwirklichen. 19,9 Prozent wären bereit, die Abende künftig ohne einen guten Wein zu verbringen. Ihrem Urlaub entsagen würden 13,4 Prozent. „Ein Gros der potentiellen Immobilienkäufer würde auf Dinge verzichten, die zum alltäglichen Leben gehören“, warnt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Dazu gehören etwa tägliche Restaurantbesuche, die Mitgliedschaft im Sportclub oder kleine Geschenke und Aufmerksamkeiten. Viele Deutsche zahlen damit aber einen zu hohen Preis. Käufer müssen sich laut HypothekenDiscount darüber im Klaren sein, dass sie die finanziellen Verpflichtungen, die sich aus dem Immobilienerwerb ergeben, meist mehrere Jahrzehnte lang tragen müssen. Lediglich teure Anschaffungen wie der Neukauf eines Autos oder einer teuren Designerküche können für den Immobilienerwerb zurückgestellt werden. Um eine zu hohe Belastung zu vermeiden, sollten Immobilienkäufer im Falle zu großer Zugeständnisse an den Alltag überlegen, ob sie nicht besser ein kleineres beziehungsweise günstigeres Objekt kaufen“, rät Oppel.

Die Studie in Zahlen:

Worauf würden Sie verzichten, um sich eine Immobilie leisten zu können?

· Neukauf eines Autos: 37,2 Prozent

· Teurer Wein: 19,9 Prozent

· Urlaub: 13,4 Prozent

· Restaurantbesuche: 7,5 Prozent

· Edles Geburtstagsgeschenk für den Partner: 6,1 Prozent

· Mitgliedschaft im Sportclub: 3,1 Prozent

· Anschaffung einer Einbauküche: 3,1 Prozent

Wer 2009 ein Haus bauen oder eine Immobilie kaufen möchte, kann mit günstigen Zinsen rechnen. „Die Konditionen für Immobilienkredite liegen bei etwa 4,3 Prozent. Kurz und mittelfristig ist mit Blick auf die Wirtschafts- und Inflationsentwicklung nicht mit steigenden Zinsen zu rechnen“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Der Experte rät, die Zinsersparnis in eine erhöhte Anfangstilgung von mehr als zwei Prozent zu investieren. Wer sich eine Anfangstilgung von fünf Prozent leisten kann, ist bereits nach 15 Jahren komplett schuldenfrei.

Seit Mitte 2008 sind die Preise für Hypothekendarlehen massiv gesunken. Für eine Erst- oder Anschlussfinanzierung mit bis zu zehn Jahren fester Zinsbindung zahlen Kunden derzeit nur noch knapp über vier Prozent – laut HypothekenDiscount fast ein Prozentpunkt weniger als Mitte 2008. Fünfjährige Darlehen können im Januar sogar ab 3,7 Prozent aufgenommen werden.

Nicht nur künftige Eigenheimer sollten das Zinstief nutzen. HypothekenDiscount rät auch Immobilienbesitzern mit laufenden Krediten, jetzt Forwarddarlehen zu prüfen. „Wer in einigen Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigt, kann sich mit einem Vorratsdarlehen jetzt die aktuellen Zinsen sichern.“

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