Darlehen bietet Zinssicherheit bis Schuldenfreiheit zu Konditionen eines Kurzkredites

Immobilienkäufer mit einem geringeren Einkommen können von der aktuellen Situation an den Finanzmärkten profitieren. Erstmals gibt es einen Volltilgerkredit, der mit einer einprozentigen Anfangstilgung startet und für eine Gesamtlaufzeit von über 30 Jahren ausgelegt ist. Nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount kann dieser Volltilgerkredit zum Zinssatz eines zehnjährigen Darlehens aufgenommen werden. Bisher musste für besonders langlaufende Kredite ein Zinsaufschlag gezahlt werden.

„Bei herkömmlichen Volltilgerkrediten müssen Kreditnehmer meist eine hohe Monatsrate in Kauf nehmen, da der Tilgungssatz bei vier bis fünf Prozent liegt und das Darlehen in rund 15 bis 20 Jahren abbezahlt sein muss“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Dank der einprozentigen Anfangstilgung bei dem neuen Kredit fallen die Monatsraten deutlich geringer aus, wovon beispielsweise junge Familien profitieren. „Mit Hilfe des Kredits lassen sich Immobilienfinanzierungen vornehmen, die keine Anschlussfinanzierung nach sich ziehen.“ Auf diese Weise können sich Kreditnehmer das aktuelle Zinsniveau von rund fünf Prozent bis zur absoluten Schuldenfreiheit sichern. Es ist aber trotzdem möglich, sich im Falle sinkender Zinsen nach zehn Jahren für eine günstige Anschlussfinanzierung zu entscheiden.

Trotz der weiterhin hohen Inflation können Immobilienkäufer Kredite aktuell wieder etwas günstiger aufnehmen. Hintergrund sind die Unruhen an den Finanzmärkten. Immobilienkredite können nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount wieder für unter 5 Prozent aufgenommen werden.

Mit einem Preisanstieg von 3,3 Prozent gegenüber Juni 2007 hat die Inflation in Deutschland inzwischen ihren höchsten Stand seit Dezember 1993 erreicht. Und ein Ende ist bisher nicht in Sicht. Die wachsenden Inflationserwartungen treiben die Zinsen nach oben, und das soll sich auch langfristig nicht ändern. In der Euro-Zone beträgt die Inflationsrate vier Prozent – der höchste Wert seit Einführung der Gemeinschaftswährung 1999.

Die Melange aus steigenden Preisen, labilen Finanzmärkten und konjunktureller Abschwächung macht es insbesonders für die Notenbanken immer schwerer, die richtigen Entscheidungen zu treffen. Zinserhöhungen, wie sie zuletzt von den Währungshütern der Europäischen Zentralbank beschlossen wurden, sollen die Inflationserwartungen zumindest dämpfen. Doch höhere Zinsen gefährden nicht nur die Liquidität der Märkte und bremsen die Konjunktur, sie verteuern auch noch die Kredite.

Selbst der leicht gefallene Ölpreis wird an der wachsenden Inflationserwartung vorerst nichts ändern. Die aber treibt die langfristigen Zinsen nach oben. Anleger sind nur bereit Kapital zu geben, wenn ihre Rendite positiv ist und nicht von der Geldentwertung aufgefressen wird – eine Entwicklung die in den vergangenen Monaten vor allen Dingen Eigenheimer mit Finanzierungsbedarf zu spüren bekamen. Auf der anderen Seite flüchten viele Anleger aus Aktien und bringen ihr Geld in den sicheren Hafen festverzinslicher Staatsanleihen. Gegenläufige Effekte also – und derzeit überwiegt eher das kurzfristige Sicherheitsbedürfnis. Der Kurs von Anleihen steigt, die Zinsen fallen.

Von diesem Mechanismus profitieren wiederum Eigenheimer. Zehnjährige Bundesanleihen – Benchmark für Hypothekendarlehen – notierten zuletzt um 4,4 Prozent. Der deutliche Abschlag seit Ende Juni spiegelt sich in den Preisen für Hypothekendarlehen wider: Immobilienkredite mit zehn Jahren Zinsbindung kosten bei Top-Anbietern effektiv 4,95 Prozent. Kürzere Laufzeiten dagegen sind derzeit nicht zu empfehlen: Die Zinsstrukturkurve ist wieder invers – Hypothekendarlehen mit fünf Jahren Zinsbindung sind teuerer und kosten effektiv mehr rund fünf Prozent. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount rät deswegen zu einer langjährigen Zinsbindung bei Immobilienkrediten.

Mit Blick auf die Inflation und mittelfristig steigende Hypothekenzinsen rät der Baugeldvermittler HypothekenDiscount Immobilienkäufern, eine so genannte Reservierungshypothek abzuschließen. „Kunden, die sich in den vergangenen Monaten für eine Reservierungshypothek entschieden haben, konnten durchschnittlich zwischen 5.000 und 15.000 Euro Kreditkosten sparen“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount in Mannheim.

Dass der Abschluss einer Reservierungshypothek lohnt, liegt an den steigenden Hypothekenzinsen: Noch im Januar 2008 lag der Kreditzins für Immobiliendarlehen bei rund 4,3 Prozent. Innerhalb von sechs Monaten kletterten die Konditionen um 0,7 Prozentpunkte auf mehr als 5 Prozent im Juni. „Wer sich mit der Reservierungshypothek den günstigen Zinssatz im Januar gesichert hat und diesen Kredit jetzt abruft, bezahlt bei einem Darlehensbetrag von 170 000 Euro und einer Zinsbindung von zehn Jahren rund 14.850 Euro weniger als jemand, der den Kredit erst jetzt aufnimmt“, erläutert Oppel. HypothekenDiscount geht davon aus, dass die Zinsen für Immobilienkredite mittelfristig weiter steigen könnten.

Mit der Reservierungshypothek der Hannoverschen Leben, die der Baugeldvermittler HypothekenDiscount bereits seit Oktober 2007 anbietet, können sich Immobilienkäufer kostenlos den aktuellen Zinssatz für sechs Monate sichern – ohne dass sie dafür bereits die passende Immobilie gefunden haben müssen. Für die Bereitstellung der Reservierungshypothek fallen weder Gebühren noch Zinsen an. Am Ende der sechsmonatigen Frist ist der Kunde nicht verpflichtet, das Darlehen in Anspruch zu nehmen. Sollten die Zinsen bis dahin wider Erwarten gefallen sein, kann der Kunde ein neues Darlehen zu den günstigeren Konditionen aufnehmen

Fortis: Lange Zinsbindungen und Forward-Darlehen sinnvoll

Immobilienkäufer und Immobilienbesitzer mit laufenden Krediten können von der aktuellen Situation an den Kapitalmärkten profitieren. Nach Angaben des Finanzdienstleisters Fortis erhalten Kreditnehmer derzeit Darlehen mit langen Zinsbindungen zu knapp über 5 Prozent. Immobilienbesitzer sollten zudem Forward-Darlehen prüfen, empfiehlt das Unternehmen.

Tipp 1 – Lange Zinsbindungen

Erstmals seit Jahren können Darlehensnehmer ihre Immobilienfinanzierung ohne Aufpreis vor Zinserhöhungen schützen. In den vergangenen Jahren waren Kredite mit fünfjähriger Zinsbindung meist am günstigsten. Das heißt: Wer für seine Finanzierung eine fünfjährige Zinssicherheit wählte, bei der die monatliche Ratenhöhe für lediglich fünf Jahre fixiert war, zahlte weniger. Zinsbindungen von zehn, 15 oder 20 Jahren zogen bisher einen Konditionsaufschlag von 0,2 bis 0,6 Prozentpunkte nach sich. Das verteuerte eine Immobilienfinanzierung während der Laufzeit um bis zu 10.000 Euro. Seit einigen Wochen ist es genau umgekehrt. Kredite mit langen Zinsbindungen kosten weniger oder genau so viel wie Darlehen mit einer kurzen Festschreibungszeit. Fortis rät vor diesem Hintergrund zu besonders sicheren Darlehen mit langen Zinsbindungen.

Tipp 2 – Anschlussfinanzierung vorziehen

Immobilienbesitzer mit laufenden Darlehen sollten bereits jetzt ihre Anschlussfinanzierung prüfen. Das gilt auch, wenn der Kredit erst in ein bis fünf Jahren ausläuft. Denn: Für Forward-Kredite, mit denen die zukünftige Anschlussfinanzierung bereits heute vorgenommen werden kann, muss aktuell kein Zinsaufschlag gezahlt werden. Laut Fortis verzichten viele Kreditinstitute auf den sonst üblichen Aufschlag von 0.01% pro Monat Vorlaufzeit. Das bedeutet: Immobilienbesitzer können ihre zukünftige Anschlussfinanzierung zu Zinssätzen von knapp über 5 Prozent vornehmen und sich damit das heutige Zinsniveau für die Zukunft sichern. Mit Blick auf die Inflationsentwicklung und weiter anziehende Kreditzinsen empfiehlt Fortis Forward-Darlehen.

Tipp 3 – Angebote vergleichen

Da die Konditionen für Immobilienkredite seit Wochen stark schwanken und Kreditinstitute Zinssenkungen und Zinserhöhungen unterschiedlich weitergeben, sollten sich Immobilienkäufer bei der Kreditaufnahme umfangreich informieren. Finanzdienstleister wie Fortis helfen dabei, den Markt für Immobilienfinanzierungen zu sondieren. Das Unternehmen vergibt selbst keine Kredite, sondern sucht für seine Kunden aus einer Vielzahl von Instituten das für ihn günstigste Angebot heraus. Kunden erhalten dadurch in wenigen Minuten einen Marktüberblick und können sicher gehen, das aktuelle Zinsumfeld bestmöglich zu nutzen.

Darlehensnehmer können sich aktuell über leicht fallende Zinsen freuen: Nachdem die Konditionen für zehnjährige Immobilienkredite zuletzt ein 6-Monatshoch von über 5 Prozent erreicht hatten, könnten Darlehen in den kommenden Tagen wieder zu Konditionen von unter 5 Prozent aufgenommen werden. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount rechnet mit einem Rückgang der Zinsen von bis zu 0,2 Prozentpunkten bei den günstigsten Anbietern.

Auslöser für die jüngsten Zinssenkungen bei vielen Kreditinstituten war laut HypothekenDiscount die jüngste Sitzung der Europäischen Zentralbank (EZB). Zwar haben die Währungshüter den Leitzins, wie bereits vor einem Monat angekündigt, um 25 Basispunkte auf 4,25 Prozent angehoben. Gleichzeitig kündigte die EZB jedoch an, dass vorerst keine Serie von Zinserhöhungen geplant sei. Der Zentralbankrat in Frankfurt hat bis auf Weiteres eine neutrale Position eingenommen. „Wir sind nicht von vornherein festgelegt“, sagte EZB-Präsident Trichet – und signalisierte im selben Atemzug die Handlungsbereitschaft der Notenbanker: „Wir werden tun, was notwendig ist, um die Kaufkraft zu wahren. Die Bürger können auf uns zählen.“

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Immobilienkäufer sollten inverse Zinsstrukturkurve nutzen

Immobilienkredite mit langen Zinsbindungen werden im Vergleich zu Krediten mit kurzen Zinsbindungen immer preiswerter. „Aktuell kosten Darlehen mit 20-jähriger Zinsbindung sogar weniger als Darlehen mit 5-jähriger Zinsfestschreibung“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Kreditnehmer sollten unbedingt zum günstigeren Langläufer greifen.

Während sich die Konditionen für Kredite mit sehr langen Zinsbindungen von 20 Jahren in den vergangenen zwei Wochen kaum verändert haben, verteuerten sich Kredite mit Zinsbindungen von 5 Jahren im selben Zeitraum um bis zu 0,40 Prozentpunkte. Laut HypothekenDiscount müssen Immobilienkäufer für 5-jährige Darlehen aktuell Zinssätze von 5,16 Prozent kalkulieren. 20-jährige Kredite gibt es schon für 5,15 Prozent.

Das ist sehr ungewöhnlich. In den vergangenen 20 Jahren mussten Kreditnehmer die Sicherheit einer langen Zinsbindung mit einem Aufschlag bezahlen. Zuletzt jedoch ist der Konditionsunterschied zwischen kurzen und langen Zinsbindungen wegen der flachen Zinsstrukturkurve immer geringer geworden – aktuell ist sie sogar invers. HypothekenDiscount rät Kreditnehmern deshalb zur langen Zinsbindung.

„Das Abbezahlen eines Immobilienkredits dauert wegen der hohen Kreditsumme im Durchschnitt rund 25 Jahre. Wer eine lange Zinsbindung wählt, umgeht das Risiko, die eine 5-jährige Zinsbindung mit sich bringt“, sagt Oppel. Mit der langen Zinsbindung wird der aktuelle Zinssatz von 5,15 Prozent auf 20 Jahre fixiert. Darlehensnehmer kennen die Höhe ihrer monatlichen Kreditbelastung entsprechend für 20 Jahre. Sollten die Zinsen weiter steigen und in 5 Jahren über dem Niveau von heute liegen, genießen Darlehensnehmer ihre günstigen Konditionen. Liegt das Zinsniveau in zehn Jahren, also im Jahr 2018, unter 5,15 Prozent, dann können selbst 20-jährige Kredite gekündigt werden. Denn: Nach zehn Jahren gibt es ein Sonderkündigungsrecht.

Darlehensnehmer sollten langfristige Konditionen bevorzugen

Immobilienkäufer erleben derzeit eine ungewöhnliche Situation, wie es sie zuletzt Anfang der 90iger Jahre gegeben hat: Kredite mit kurzer Zinsbindung sind teilweise teurer als Darlehen mit langer Zinssicherheit. „Kreditnehmer sollten vor diesem Hintergrund unbedingt zu langen Zinsbindungen greifen. Diese sind nicht nur preiswerter, sondern bieten gleichzeitig mehr Kalkulationssicherheit“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Anfang dieser Woche konnten Immobilienkredite mit zehnjähriger Zinsbindung ab 4,80 Prozent aufgenommen werden. Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung kosteten indes mindestens 4,82 Prozent – und damit 0,02 Prozentpunkte mehr. „In den vergangenen 20 Jahren erlebten Kreditnehmer ein anderes Szenario. Für die Sicherheit einer langen Zinsbindung mussten sie einen Aufschlag bezahlen“, sagt Oppel. Laut HypothekenDiscount ist der Konditionsunterschied zwischen kurzen und langen Zinsbindungen in den vergangen Jahren wegen der flachen Zinsstrukturkurve immer geringer geworden. Allerdings mussten Kreditnehmer für zehnjährige Kredite zuletzt meist zwischen 0,2 Prozentpunkten und bis zu einem Prozent mehr bezahlen als für fünfjährige Darlehen. Das Plus an Kalkulationssicherheit, das eine lange Zinsbindung beschert, hatte einen Kredit bisher um mehrere tausend Euro verteuert.

Aktuell ist die Zinsstrukturkurve noch flacher geworden und teilweise sogar invers. Diese Situation entsteht, wenn die Notenbank die kurzfristigen Zinsen durch Zinserhöhungen anhebt – wie aktuell wegen der zu hohen Inflation. Ein anderer Auslöser kann eine bevorstehende Konjunkturschwäche sein, weil Finanzmarkteilnehmer verstärkt in langfristige Zinspapiere investieren und damit deren Renditen drücken.

Zinskommentar Hypothekendiscount vom 29. Mai 2008

Für Eigenheimer, die jetzt ihre Erst- oder Anschlussfinanzierung unter Dach und Fach bringen müssen, wird es immer riskanter, auf Zwischentiefs bei den Hypothekenzinsen zu spekulieren. Darauf verweist der Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Denn: Die Zinsträume sind bis auf Weiteres ausgeträumt.

In den USA sorgen schwache Konjunkturdaten bei gleichzeitig hoher Inflation für das Ende des aktuellen Zins-Zyklus’. In Riesenschritten hatte die amerikanische Notenbank Federal Reserve (Fed) die Leitzinsen seit dem vergangenen Herbst gesenkt. Die größte Volkswirtschaft der Welt drohte im Sumpf der US-Immobilienkrise zu versinken. Mit billigem Geld versuchte Fed-Chef Ben Bernanke die Rezession der US-Wirtschaft zu verhindern. Noch ist die Gefahr nicht endgültig gebannt, doch der dramatische Preisanstieg bei Energie und Lebensmitteln zwingt nun die amerikanische Notenbank zum Kurswechsel.

Zinserhöhung statt Zinssenkung – dieses Szenario war noch vor ein paar Wochen insbesondere in Europa für viele Experten undenkbar. Immer wieder wurde die Europäische Zentralbank (EZB) für ihre Standfestigkeit kritisiert. Trotz unsicherer Konjunkturlage waren die Hüter des Euro nicht bereit, nach US-Muster den Leitzins von derzeit vier Prozent abzusenken, um der Konjunktur noch neuen Schub zu verleihen. Erstens, so die stereotype Argumentation der Notenbanker, sei Europas Wirtschaft deutlich widerstandsfähiger gegenüber den Folgen der internationalen Finanzkrise als die der USA. Und zweitens seien Preissteigerungsraten von zum Teil über drei Prozent nicht mit den Zielen der EZB vereinbar.

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Während Bauherren durch KfW-Programme beim Erstkredit ihre Kreditkonditionen oftmals senken können, so ist bei Anschlusskrediten über die KfW Vorsicht angebracht. „Wenn die Zinsbindung des ersten KfW-Kredits ausläuft, so ist das von der KfW unterbreitete Anschlussdarlehen nicht immer die günstigste Variante“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Darlehensnehmer sollten sich rechtzeitig vor Auslaufen der Zinsbindung um neue Angebote bemühen. „Beim KfW-Anschlussdarlehen entfällt die Förderung des Bundes, was den Zins der Prolongation erhöht. Wenn sich die KfW zusätzlich nicht optimal refinanziert, kann das Anschlussdarlehen deutlich teurer sein als der Anschlusskredit eines normalen Kreditinstituts“, sagt Oppel. Nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount liegen die Bestkonditionen für Anschlusskredite aktuell zwischen 4,70 und 4,90 Prozent. Durch kurz laufende Forward-Darlehen können Darlehensnehmer bereits heute ihre Anschlussfinanzierung, die erst Ende 2008 fällig wird, für unter 5 Prozent vornehmen.