Archiv der Kategorie: Immobilienfinanzierung

Immobilienfinanzierung: Geschickte Trennung spart Steuern

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Clevere Bauherren von Mehrfamilienhäusern kassieren einen maximalen Steuernachlass, wenn sie ihr Eigenkapital gezielt nur der eigenen Wohnung zuordnen und die zur Vermietung bestimmten Wohnungen komplett auf Kredit finanzieren. Der Steuerkniff funktioniert allerdings nur, wenn einige Spielregeln konsequent beachtet werden.

Voraussetzung ist zunächst, das sowohl die Investitionskosten als auch die Darlehensmittel für die unterschiedlich genutzten Gebäudeteile vollkommen getrennt voneinander abgerechnet werden. Am besten richten Bauherren bei ihrer Bank für die Bauphase getrennte Konten ein, um Eigen- und Fremdmittel und die anfallenden Zahlungsvorgänge nicht zu vermischen. Dazu müssen alle am Bau beschäftigten Handwerker für den Innenausbau (Elektro-, Sanitär-, Fliesen- und Malerarbeiten) des vermieteten Gebäudeteils eine separate Rechnung erteilen. Kosten, die auf das Gesamtgrundstück entfallen, wie zum Beispiel der Aushub der Baugrube, die Errichtung des Rohbaus oder der Dacheindeckung können bei einheitlicher Rechnung nach dem Verhältnis der Wohnflächen aufgeteilt werden.

In einem zweiten Schritt müssen alle Baukosten für die Mietwohnungen nachweisbar auch aus Kreditmitteln bezahlt werden. Nur wenn gegenüber dem Fiskus die Verwendung des Kredits für die Investition in eine Mietwohnung hieb- und stichfest belegt wird, sind die Schuldzinsen voll abzugsfähig. Sollten die Ersparnisse nicht zur Finanzierung der eigenen vier Wände ausreichen, muss unbedingt für die zusätzlich erforderlichen Darlehen ein separater Kreditvertrag abgeschlossen und ein zweites Abwicklungskonto eingerichtet werden.

Ohne strikte Trennung verschenkt der Steuerzahler sonst bares Geld. Das Finanzamt teilt dann nämlich das zur Finanzierung eingesetzte Eigenkapital und die aufgenommenen Kredite nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die verschiedenen Wohnungen auf. Folge: Die vermietete Wohnung wird anteilig auch mit Eigenkapital finanziert und schmälert damit den Steuerrabatt. Auch die Käufer von Bestandsimmobilien können sich mit einer geschickten Vertragsgestaltung und der Zuordnung von Krediten zum vermieteten Gebäudeteil hohe Steuervorteile sichern.

Um das Finanzamt zur Kasse zu bitten, muss zum einen der Kaufpreis für das Gesamtgrundstück bereits im Kaufvertrag den einzelnen – unterschiedlich genutzten – Gebäudeteilen zugeordnet werden und andererseits muss der Kaufpreis für den zur Vermietung vorgesehenen Flächenanteil nachweisbar mit Kredit bezahlt werden. Sind die Bedingungen erfüllt, können die Schuldzinsen für das separate Darlehen künftig Jahr für Jahr in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Legt sich das örtliche Finanzamt quer, verweisen streitbare Zeitgenossen auf den Erlass des Bundesfinanzministeriums vom 24.4.2003 (AZ: IV C 3 – S 2211 – 55/03). Darin werden die Finanzämter angewiesen, der im Kaufvertrag vorgegebenen Verteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Gebäudeteile zu folgen, sofern die Berechnung nicht wirtschaftlich unangemessen ist. Schlechte Karten haben Grundeigentümer, die eine vermietete Immobilien bei schlechter Marktlage verkaufen müssen. Reicht der erzielte Erlös nicht aus, um die restlichen Hypotheken abzulösen, können die nach Verkauf anfallenden Schuldzinsen steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden.

(ddp)

Zinsen für Hypothekenkredite weit unter dem Durchschnitt – Zinskommentar Hypothekendiscount 1. Februar 2008

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Für Immobilienkäufer und Umschulder hat das Jahr 2008 gut begonnen: Die Preise für Immobilien befinden sich auf einem günstigen Niveau. Zudem sind Zinsen für Hypothekenkredite kräftig gesunken und bewegen sich nun rund 2,5 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt. Dadurch lassen sich in vielen Städten Deutschlands Immobilien kostengünstig finanzieren. Wie der Baugeldvermittler HypothekenDiscount ermittelt hat, können die meisten Objekte bei Darlehensraten von 500 bis 1000 Euro pro Monat in 15 Jahren komplett abbezahlt werden.

Ausgelöst wurde der Zinsrutsch beim Baugeld durch schlechte Nachrichten an den Finanzmärkten. Nach zum Teil dramatischen Kurseinbrüchen an den internationalen Aktienmärkten und schlechten Marktaussichten hat die amerikanische Notenbank die Reißleine gezogen. US-Notenbankchef Ben Bernanke überraschte die Märkte zunächst mit einer spektakulären Leitzinssenkung um 0,75 Prozentpunkte – und legte in dieser Woche sogar noch einmal nach: Der Zins, der den Preis für kurzfristige Kredite direkt beeinflusst, wurde noch einmal um 50 Basispunkte auf drei Prozent gesenkt.

Die Finanzmärkte, so Bernankes Begründung, stehen weiter massiv unter Druck. Doch der Doppelschlag wurde nicht nur notwendig, um Liquiditätsengpässen bei der Vergabe von Krediten vorzubeugen. Das billige Geld soll vor allen Dingen den verschuldeten US-Verbrauchern helfen, ihren Schuldendienst zu leisten. Langfristiges Baugeld wird durch die Zinssenkungen zwar nicht direkt billiger. Allerdings dürften die Konjunkturabschwächung in den USA und deren Auswirkungen auf die weltweite Konjunktur auch in Deutschland eine weitere Entspannung am langen Zinsende bringen. Außerdem prognostizieren immer mehr Experten, dass auch die Europäische Zentralbank ihren Hauptrefinanzierungssatz spätestens in der zweiten Jahreshälfte wegen der Konjunkturdelle senkt.

Derzeit aber bestimmt vor allen Dingen die Risikoneigung der Anleger maßgeblich den Preis für Hypothekendarlehen. Mit einer wenig vertrauensbildenden Salamitaktik verärgern und verunsichern Banken und Versicherungen die Anleger. Scheibchenweise melden die Finanzkonzerne einen immer höheren Abschreibungsbedarf aus Geschäften mit nahezu wertlosen Anleihen. Die Folge war in den vergangenen Wochen die Flucht aus Aktien in sichere Rentenpapiere. Steigt die Nachfrage nach Bundesanleihen, dann klettern die Kurse und die Renditen purzeln – die Folge sind fallende Zinsen am Hypothekenmarkt.

Wer nach einer attraktiven Erst- oder Anschlussfinanzierung fahndet, hat derzeit also gute Karten. Allerdings bleibt der stimmungsgetriebene Kapitalmarkt sehr volatil. Für Eigenheimer heißt das: Augen auf beim Kreditabschluss. Die Preise können von Woche zu Woche schnell um ein oder zwei Zehntel Prozentpunkte schwanken. Bei einem 200.000 Euro-Kredit und 15 Jahren Zinsbindung macht das beispielweise rund 9.000 Euro Unterschied.

Grundsätzlich aber sollten sicherheitsorientierte Immobilienfinanzierer das im langfristigen Vergleich niedrige Zinsniveau nutzen und ihr Finanzierungspaket schnüren. Unbedingt ratsam ist dabei eine höhere Tilgungsvereinbarung. Haus oder Wohnung sind schneller abbezahlt und das spätere Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung ist gebannt. Wer heute anfänglich mit den üblichen ein Prozent tilgt, braucht rund 31 Jahre für die Rückzahlung der Hypothek. Mit zwei Prozent verkürzt sich die Zeit auf 25 Jahre. Wer sogar mit fünf Prozent tilgen kann, ist nach rund 15 Jahren schuldenfrei. Das Interessante: Viele normale Angestellte können sich problemlos Anfangstilgungssätze von 3 bis 5 Prozent leisten, wenn die zu finanzierende Immobilie nicht in extrem teueren Städten wie München oder Frankfurt steht. Bei bundesweiten Quadratmeterpreisen von rund 1000 Euro findet sich vielerorts eine Eigentumswohnung in der Preisklasse von 50.000 bis 125.000 Euro. Bei diesen niedrigen Preisen liegt die Monatsrate eines Volltilgerkredits über den kompletten Kaufpreis selten höher als die monatliche Miete – und das sogar bei hohen Tilgungsraten.

Zinstrend:
kurzfristig: stabil, leicht fallend
langfristig: leicht steigend

Niedriges Zinsniveau macht Volltilger-Darlehen lukrativ: Eigentumswohnung lässt sich ohne Eigenkapital in 15 Jahren komplett finanzieren

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Die gesunkenen Zinsen für Hypothekenkredite ermöglichen nicht nur Einsparungen zwischen 4.000 und 10.000 Euro, sondern zudem einen schnellen Schuldenabbau. „In vielen Städten können normale Haushalte ohne Eigenkapital mit einem Volltilgerdarlehen binnen 15 Jahren eine Eigentumswohnung komplett abbezahlen“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

„Häuslebauer und Immobilienkäufer, die einen Kredit aufnehmen möchten, sind die Profiteure von den Turbulenzen an den Finanz- und Kapitalmärkten“, sagt Oppel. Finanzierungen, bei denen rund 30 Prozent des Immobilienkaufpreises als Eigenkapital eingebracht werden, gibt es beim günstigsten Anbieter ab 4,43 Prozent. Selbst Vollfinanzierungen über den gesamten Kaufpreis der Immobilie sind zu Zinssätzen von rund 5 Prozent erhältlich. „In Deutschland sollten sich Immobilieninteressenten nicht von den Nachrichten um die US-Hypothekenkrise verunsichern lassen. Volltilgerdarlehen über den gesamten Kaufpreis garantieren Zinssicherheit von der ersten bis zur letzten Rate“, erläutert Oppel. HypothekenDiscount rät, beim Immobilienerwerb mindestens Maklerkosten und anfallende Provisionen aufzubringen. Dann bewegen sich die Kreditzinsen für Volltilgerdarlehen über den gesamten Immobilienkaufpreis um die 5-Prozent-Marke.

In vielen deutschen Städten liegen Preise für Kaufobjekte zwischen 1.000 und 2.000 Euro pro Quadratmeter. „In mittelgroßen Städten und einigen Landeshauptstädten sind attraktive Eigentumswohnungen für 100.000 Euro erhältlich. Niedrige Immobilienpreise und günstige Zinsen ermöglichen normalen Angestellten selbst ohne Eigenkapital den Immobilienerwerb und damit eine sichere Investition in ihre Altersvorsorge“, sagt Oppel. Eine Eigentumswohnung im Wert von 100.000 Euro kann beispielsweise mit einer 100.000-Euro-Vollfinanzierung zu 5 Prozent finanziert werden. Für eine Monatsrate von 782 Euro lässt sich das Objekt bei einer Anfangstilgung von rund 4,5 Prozent binnen 15 Jahren vollständig abbezahlen.

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Hannoversche Leben entwickelt günstiges Hypothekendarlehen für Ruheständler

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Die Hannoversche Leben hat eine spezielle Rentenhypothek ohne Zinsaufschlag und Zusatzversicherung entwickelt. „Auf diese Weise wird es vielen Ruheständlern erstmals möglich, kostengünstig einen Kredit aufzunehmen“, sagt Stephan Helck, Leiter Hypotheken bei der Hannoverschen Lebensversicherung AG. Rentner mit einer selbst genutzten und lastenfreien Immobilie können ihr Objekt bis zu 50 Prozent beleihen.

„Bisher war es insbesondere für ältere Pensionäre und Rentner schwer, einen Kredit zu bezahlbaren Konditionen zu erhalten. Viele Senioren erhalten kein Angebot oder müssen teure und unpassende Zusatzversicherungen abschließen“, erläutert Helck. Der Clou: Je älter der Kunde ist, desto niedriger ist der lebenslang garantierte Zinssatz. Ein Siebzigjähriger zahlt z.B. 0,3 % weniger Zinsen als ein zehn Jahre jüngerer Interessent. Die Zinshöhe entspricht den üblichen Baugeldkonditionen und liegt so deutlich unter den Zinssätzen herkömmlicher Ratenkredite. Das hannoversche Unternehmen erfüllt mit der Rentenhypothek eine seit langem erhobene Forderung von Verbraucherschützern, diskriminierungsfreie Kredite anzubieten.

Die Laufzeit des Darlehens ist unbegrenzt. Das heißt, dass der Darlehensnehmer selbst entscheidet, ob er den Kredit tilgen möchte oder nicht. Die Rentenhypothek wird in ein bis fünf Tranchen ausgezahlt und sieht anders als die Immobilienverrentung (reverse mortgage) keine monatliche Überweisung vor. Hanne Schweitzer vom Büro gegen Altersdiskriminierung (www.altersdiskriminierung.de) zeigt sich erfreut: „Wir fordern seit langem, Senioren Darlehen zu günstigen Konditionen anzubieten, ohne diskriminierende Zuschläge und Auflagen.“

Die Rentenhypothek ist ab dem 1. Februar 2008 erhältlich.

Finanzierung: Immobilienkäufer profitieren von fallenden Zinsen – Konditionen rutschen unter die 4,5-Prozent-Marke

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Während Wirtschaftsexperten und Politiker die Turbulenzen an den Kapitalmärkten mit Sorge betrachten, können sich Immobilienkäufer freuen: Die Zinsen für Immobiliendarlehen befinden sich auf Talfahrt. Die Bestkonditionen für zehnjährige Festzinskredite sind nach Angaben des Mannheimer Baugeldvermittlers unter die 4,5-Prozent-Marke gefallen. Die Zeit der Schnäppchenzinsen könnte einige Wochen andauern. Milliardenabschreibungen in den USA, ein extrem stabiler Euro sowie hohe Energiekosten schlagen weiter auf die Konjunktur. Vor diesem Hintergrund ist es in den vergangenen Wochen wieder unwahrscheinlicher geworden, dass die Europäische Zentralbank demnächst die Leitzinsen erhöht.

In seiner Rede am Donnerstag hat US-Notenbankchef Ben Bernanke klar gemacht, dass die Notenbank bereit sei, einer Rezession mit „substanziellen Schritten“ entgegenzuwirken. Er forderte die Politik zudem zu einem Maßnahmenpaket auf. Die klaren Worte werden im Markt als Hinweis auf eine baldige Leitzinssenkung um 0,5 bis 0,75 Prozent interpretiert.

In Europa indes interessiert man sich nicht nur für die amerikanischen und weltweiten Konjunkturaussichten – sondern noch immer für die nachlassende Kaufkraft. Energie und Lebensmittel haben die Inflationsrate 2007 auf 2,2 Prozent getrieben. Das ist der höchste Stand seit 13 Jahren. Und auch in der Eurozone beschleunigten die Preise im Dezember um 3,1 Prozent – und lagen damit 50 Prozent über der Zielmarke der Europäischen Zentralbank (EZB) von knapp zwei Prozent. Wie eine aktuelle Untersuchung ergeben hat, beträgt die gefühlte Inflation sogar mehr als 5 Prozent.

Für Europas Notenbanker ist die Inflation inakzeptabel und hat in der Regel Konsequenzen für die Geldpolitik. Wortgewaltig warnte EZB-Chef Jean-Claude Trichet in der vergangenen Woche vor dem Lostreten einer Lohn-Preis-Spirale in der Eurozone und drohte überraschend aggressiv mit Zinserhöhungen: „Wir sind bereit, vorbeugend zu handeln“, sagte Trichet. Soweit die Theorie. Trotz der Gefahr einer Inflationsverstetigung durch Preisüberwälzungen und hohe Lohnabschlüsse ließ die EZB ihren Leitzins jedoch unverändert bei vier Prozent.

Kreditkunden können die Ruhe bewahren, solange die Folgen der US-Immobilienkrise Europas Währungshütern die Hände binden. Würde die EZB in der zunehmenden Rezessionsangst zusätzlich an der Zinsschraube drehen und damit letztlich Investitionen verteuern, dann würde auch in Euroland ein kräftiger Einbruch beim Wirtschaftswachstum drohen.

Von dieser Phase der Verunsicherung profitieren die Rentenmärkte. Sichere Staatsanleihen notieren auf einem Jahreshoch. Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen – wichtige Benchmark für Hypothekendarlehen – fiel inzwischen sogar unter die Vier-Prozent-Marke. Wer derzeit eine Erst- oder Anschlussfinanzierung für seine Immobilie sucht, kann durch den Zinsrutsch bis zu 10.000 Euro sparen. Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Konditionsbindung gibt es aktuell ab 4,42 Prozent effektiv. Kaum teurer sind Immobilienkredite mit 15 Jahren Laufzeit: Die höhere Sicherheit kostet derzeit einen Aufschlag von knapp 0,2 Prozentpunkten.

Zinstrend:
kurzfristig: stabil, leicht fallend
langfristig: leicht steigend

Immobilienfinanzierung: Baujahr 2008 startet mit leichtem Zinsrückgang

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Immobilienkäufer können in den ersten Tagen des neuen Jahres bei ihrer Immobilienfinanzierung viel Geld sparen. Während bis zum Frühjahr 2008 höhere Bauzinsen zu erwarten sind, haben Zinssenkungsphantasien in den USA hierzulande die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen auf 4,2 Prozent gedrückt. Dadurch sind die Zinsen für Immobiliendarlehen innerhalb weniger Tage um 0,15 Prozentpunkte gesunken. Ein zehnjähriger Kredit über 200.000 Euro beispielsweise verbilligt sich damit um rund 2.500 Euro. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount rät Immobilienkäufern mit konkreten Vorhaben, diese Zinsdelle zu nutzen. Denn die Inflationsängste in Europa dürften schwerer wiegen als die Konjunktursorgen in den USA – und schon bald wieder zu Zinssteigerungen führen.

„Die Sorge vor einer anhaltenden Geldentwertung wurde am ersten Handelstag 2008 bestätigt. Kaum ist eines der teuersten Energiejahre vorüber, kletterte der Preis für ein Barrel Rohöl auf die Rekordmarke von mehr als 100 Dollar“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. „Damit dürfte sich die Inflation, die zuletzt mit einer Rate von mehr als drei Prozent gewachsen ist, kurzfristig kaum abschwächen. Angesichts eines ausufernden Wachstums der Geldmenge M3 um gut zwölf Prozent in 2007 erhält die Diskussion über eine Leitzinsanhebung im Euroraum neue Nahrung.“

Dass Europas Währungshüter bei ihrer ersten Sitzung im neuen Jahr dennoch nicht an der Zinsschraube drehen werden, liegt daran, dass sie die Märkte zunächst bestmöglich durch die aktuellen Finanzturbulenzen manövrieren müssen. Doch unter der Voraussetzung, dass die Subprime-Krise in den kommenden Monaten weitgehend ausgestanden ist, erwartet HypothekenDiscount (www.hypothekendiscount.de) nach der aktuellen Zinsdelle weiterhin ein etwas höheres Bauzinsniveau. Im historischen Vergleich bleiben Hypothekenkredite mit Konditionen von rund 5 Prozent jedoch deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt von rund 7 Prozent.

Steigende Zinsen in 2008: Immobilienkäufer sollten Kredit für kommendes Jahr jetzt reservieren

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Weil die Inflation im kommenden Jahr für steigende Leit- und damit Hypothekenzinsen sorgen dürfte, sollten künftige Häuslebauer und Immobilienbesitzer bereits jetzt die Finanzierung in die Wege leiten. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount empfiehlt, den Abschluss einer Reservierungshypothek zu prüfen. Mit dieser Finanzierungsvariante können sich künftige Immobilienbesitzer bis zum Sommer 2008 die heutigen Zinsen sichern – selbst wenn sie noch kein Objekt haben.

„Trotz der Konjunkturunsicherheit könnten die Leitzinsen im Euroraum ab Frühjahr 2008 wieder steigen, da die erwartete Inflation weiterhin über dem Zielkorridor liegt“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Die Zinsen für Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung könnten sich von aktuell rund 4,70 Prozent auf 5 Prozent verteuern. Während sich bisher nur Anschlussfinanzierer mit einem Forward-Darlehen vor steigenden Zinsen schützen konnten, ist dies laut HypothekenDiscount seit einigen Monaten ebenso für Erstfinanzierer möglich. „Mit einer speziellen Reservierungshypothek können sich Darlehensnehmer ohne ein konkretes Objekt bis zu sechs Monate lang die Zinsen reservieren“, sagt Kai Oppel. Während dieser Zeit können sie ein geeignetes Objekt suchen, ohne sich bei der Immobilienwahl von steigenden Zinsen unter Druck setzen zu lassen. Wird keine Immobilie gefunden, verfällt die kostenlose Option. Wenn die Zinsen wider Erwarten fallen sollten, wird das Angebot angepasst. Sind die Zinsen gestiegen, erhält der Kreditnehmer dennoch die günstigen Konditionen. „Die Reservierungshypothek hat gegenüber dem Forward-Darlehen den Vorteil, dass sie nicht in Anspruch genommen werden muss und dass die Zinsen nach unten nachgebessert werden“, sagt Kai Oppel. Von den mehr als 50 Kreditinstituten, auf die der Baugeldvermittler HypothekenDiscount zurückgreift, bietet bisher erst eine Versicherung die sogenannte Reservierungshypothek an. Allerdings ist davon auszugehen, dass weitere Versicherungen ähnliche Produkte auf den Markt bringen.

Turbulentes Baugeldjahr 2007: Zinsschwankungen zwischen 4 und 5 Prozent

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Ein kleiner Börsencrash in Asien, Inflation, Wirtschaftswachstum, US-Hypothekenkrise und gedämpfte Konjunkturaussichten: Bauherren benötigten 2007 starke Nerven. Unberechenbare Entwicklungen haben die Zinsen für Hypothekenkredite zwischen vier und fünf Prozent schwanken lassen. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount blickt zurück.

Nachdem im ersten Quartal 2007 die asiatischen Börsen unter Druck geraten waren und die Investoren in den sicheren Hafen der Anleihen flüchteten, sanken unverhofft die Renditen. Die Marktmechanik drückte die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihen zeitweise sogar wieder unter die Vier-Prozent-Marke. Die Preise für langfristige Hypothekendarlehen entwickelten sich parallel.

Schnell jedoch entpuppten sich die Börsenturbulenzen als Sturm im Wasserglas. Glänzende Konjunkturaussichten insbesondere für Europa und Deutschland, aber auch aufkommende Inflationsängste, bestimmten den Zinstrend. In Euroland trat die Europäische Zentralbank (EZB) auf die Geldbremse und erhöhte bis zum Sommer ihren Leitzins auf vier Prozent. Zwischen Februar und Juli dieses Jahres legten die Preise für Hypothekendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung von durchschnittlich 4,2 Prozent in der Spitze bis auf knapp fünf Prozent zu.

Erst die „Subprime“-Krise in den USA und ihre Ausstrahlung auf die internationalen Finanz- und Kapitalmärkte brachten im Spätsommer 2007 an der Zinsfront Entspannung. Im weiteren Jahresverlauf sanken die Preise für Darlehen mit 10 Jahren Festzinsvereinbarung: Bei Top-Anbietern kosteten die Immobilienkredite zuletzt knapp 4,6 Prozent effektiv.

Doch wie geht es in den letzten Wochen des Jahres weiter? Schon mittelfristig werden die Inflationsrisiken zu Zinsaufschlägen führen. Die Geldmenge, die nach Meinung der EZB-Banker Aufschluss über die Preisentwicklung gibt, ist in diesem Jahr aus dem Ruder gelaufen. Zuletzt betrug die Steigerungsrate auf Jahresbasis mehr als 15 Prozent. Höhere Löhnabschlüsse und vor allen Dingen steigende Energiekosten befeuern die Inflation. Sollte, wie es die EZB unterstellt, die Konjunktur in Europa nicht einknicken und nach einer Wachstumsdelle ihren robusten Aufschwung fortsetzen, könnte das Szenario weiterer Zinserhöhungen in Euroland früher eintreten.

Doch vorerst liegen die Probleme woanders. In einer historischen Aktion haben zuletzt die US-Notenbank Federal Reserve (FED), die EZB sowie die Notenbanken aus der Schweiz, Kanada und Großbritannien ein gemeinsames Vorgehen angekündigt. Sie wollen die Märkte in den kommenden Wochen mit Liquidität versorgen. Die FED hatte zuvor noch ihren Leitzins von 4,5 und 4,25 Prozent gesenkt, um mit billigerem Geld der rezessionsgefährdeten US-Wirtschaft neue Wachstumsimpulse zu geben.

Auch in Europa haben sich die Risiken für die Finanzstabilität vergrößert und die Konjunkturaussichten eingetrübt. Viele Banken haben bereits ihre Konditionen für die Vergabe von Krediten deutlich verschärft, schreibt die Europäische Zentralbank (EZB) in ihrem Mitte Dezember veröffentlichten „Bericht zur Stabilität des Finanzsystems“. In ihrer Halbjahresanalyse warnen die EZB-Banker vor gestiegenen Kreditausfallrisiken bei Unternehmen, was die Bereitschaft der Banken, die Wirtschaft mit Geld zu versorgen, noch mehr verringert. Diese Abwärtsspirale zeigt sich bereits seit einigen Wochen und verschärft die Konjunkturrisiken.

Die verschiedenen Faktoren machen Prognosen zur Entwicklung der Hypothekenzinsen schwierig. Grundsätzlich ist zwar keine Eile geboten. Allerdings können die Zinsen selbst binnen weniger Tage um bis zu zwei Zehntel Prozentpunkte ausschlagen – und ein Finanzierungsvorhaben über Nacht um mehrere Tausend Euro verteuern. Sicherheitsorientierten Darlehensnehmern rät der Baugeldvermittler HypothekenDiscount daher zum Abschluss einer Reservierungshypothek. Mit dieser Kreditart können die aktuellen Zinsen für sechs Monate reserviert werden.

Zinstrend:
kurzfristig: schwankend
mittelfristig: leicht steigend

Forward-Darlehen: Monatsrate für Anschlusskredit kann aktuell um bis zu 125 Euro gesenkt werden

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Während Verbraucher jeden Herbst die Preise für ihre Kfz-Versicherung vergleichen, vergessen sie ihren laufenden Hypothekenkredit. Selbst wenn die Anschlussfinanzierung erst in einigen Jahren fällig wird, lohnt sich schon heute ein Zinsvergleich. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount bietet derzeit Forward-Darlehen bis zu einer Vorlaufzeit von 36 Monaten ohne Zinsaufschlag an. Damit kann für eine Ende 2010 fällige Restschuld schon heute ein Anschlusskredit zu Zinskonditionen von 4,78 Prozent aufgenommen werden.

HypothekenDiscount rät allen Darlehensnehmern, die zwischen Herbst 1999 und Winter 2000 einen Hypothekenkredit mit zehnjähriger Zinsbindung aufgenommen haben, ihre Zinskonditionen mit den aktuellen Forward-Konditionen zu vergleichen. Viele Darlehensnehmer können ihre Zinskonditionen des Erstkredits von bis zu 6,5 Prozent auf unter 5 Prozent für den Anschlusskredit drücken. Dies schafft Planungssicherheit und schützt vor steigenden Hypothekenzinsen. Die durch das Forward-Darlehen mögliche Zinsersparnis ist beachtlich. „Bei einer Anschlussfinanzierung über 100.000 Euro können Darlehensnehmer ihre Monatsrate im Bestfall um rund 125 Euro senken“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Allerdings sollte die durch ein Forward-Darlehen erreichte Zinsersparnis nicht zur Reduktion der Monatsrate verwendet, sondern in die Tilgung investiert werden. „Wer sich an die Monatsrate gewöhnt hat, sollte diese beibehalten und die Tilgung um die Zinsersparnis erhöhen“, rät Oppel. Dadurch kann die Kreditlaufzeit für die Anschlussfinanzierung um rund zwei Jahre verkürzt und eine Zinsersparnis von knapp 3.000 Euro erzielt werden.

Als Baugeldvermittler findet HypothekenDiscount für seine Kunden aus dem Angebot von mehr als 50 Kreditinstituten individuelle Immobilienfinanzierungen. Neben dem aufschlagfreien Forward-Darlehen mit einer Laufzeit von bis zu 36 Monaten erhalten Darlehensnehmer über HypothekenDiscount Kredite mit einer Vorlaufzeit von bis zu 66 Monaten, normale Immobiliendarlehen mit festen Zinsbindungen oder variablen Zinsen sowie die Reservierungshypothek, mit der sich Immobilieninteressenten bereits ohne Immobilie einen Kredit reservieren können.

Die Immobilie unter dem Weihnachtsbaum: Baugeld bleibt günstig

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Für Darlehensnehmer ist jetzt schon Weihnachten: Mit Zinssätzen ab rund 4,5 Prozent sind Hypothekenkredite preiswert und ermöglichen einen kostengünstigen Immobilienerwerb. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount geht davon aus, dass die Preise für Immobilienkredite in den kommenden Wochen in einem Korridor von 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten schwanken.

Auch Ende November bestätigt sich erneut die Markteinschätzung unseres Hauses: Die Inflationsrisiken in Europa steigen – dennoch pendelt das Zinsniveau für Hypothekendarlehen in den kommenden Wochen um das aktuelle Niveau. Die Mitglieder der Europäischen Zentralbank sitzen weiterhin in der Zwickmühle und werden vorerst keine Signale für Leitzinserhöhungen senden.

Auf der einen Seite drohen die Preise heiß zu laufen. Die Geldmenge M3, deren Entwicklung nach Auffassung der Europäischen Zentralbank einen positiven Zusammenhang mit der Inflation hat, ist aus dem Ruder gelaufen und bewegt sich derzeit weit oberhalb des angepeilten Korridors. Wer von diesem Indikator wenig hält, sollte die jüngst veröffentlichte Preissteigerungsrate stutzig machen. Mit drei Prozent hat die Inflation in Deutschland den höchsten Stand seit 14 Jahren erreicht.

Auf der anderen Seite ist die Gefahr eines Konjunktureinbruchs in Europa nicht vom Tisch. Seit Monaten belastet die Kreditkrise die internationalen Kapitalmärkte – bereits mit spürbar negativen Folgen für die Realwirtschaft. Die Prognose für das Wirtschaftswachstum im Euroraum wurde von den Volkswirten nach unten korrigiert. Nach 2,5 Prozent in diesem Jahr dürfte sich das Wachstum in der Eurozone auf 1,8 Prozent abkühlen – vorausgesetzt der explosive Mix aus steigenden Ölpreisen, eines fallenden Dollars und andauernder Kreditkrise hinterlässt keine stärkeren Bremsspuren.

Diese Angst jedenfalls treibt die amerikanische Notenbank Federal Reserve an. Nach den jüngsten US-Wirtschaftskennzahlen ist eine erneute Leitzinssenkung in den USA ausgemachte Sache. Schon nach der nächsten Sitzung des Offenmarktausschusses im Dezember dürfte Fed-Chef Ben Bernanke eine Senkung von 4,5 auf 4,25 Prozent verkünden. Ihren europäischen Kollegen machen die Fed-Mitglieder damit das Leben nicht leichter: Der Dollar dürfte weiter gegenüber dem Euro an Wert verlieren. Ein Grund mehr, der gegen eine Leitzinserhöhung in Euroland spricht.

Wirkliche Eile ist für Häuslebauer und Anschlussfinanzierer also nicht geboten – doch Wachsamkeit allemal. Die Finanz- und Kapitalmärkte reagieren nach wie vor auf jede Nachricht sehr sensibel. Nachdem am vergangenen Mittwoch klar wurde, dass die Fed ihre Zinsen senken wird, reagierten die Börsen weltweit mit einem Feuerwerk. Auch in Europa und Deutschland sind die Investoren trotz weiter sinkenden Ifo-Geschäftsklimaindexes aus dem sicheren Anleihemarkt ausgestiegen und in die spekulativen Aktienmärkte eingestiegen. Zehnjährige Bundesanleihen, die als Vergleichsmaßstab für die Preise von Hypothekendarlehen dienen, notierten mehr als einen zehntel Punkt über Vortagsniveau. Doch schon die nächst Hiobsbotschaft vom Ölmarkt oder aus den Krisenregionen dieser Welt kehrt die Entwicklung sofort ins Gegenteil.

Zins-Tendenz
kurzfristig: seitwärts schwankend
mittelfristig: steigend