Auch wenn die Europäische Zentralbank (EZB) am 4. Juni die Leitzinsen nochmals senken sollte: Die Zinsen für Immobilienkredite werden vermutlich nicht weiter fallen. Nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount müssen Bauherren und Immobilienkäufer aktuell mindestens 4,12 Prozent für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung zahlen. Obwohl die Konditionen in den vergangenen Wochen wie erwartet bereits leicht gestiegen sind, liegen die aktuellen Zinssätze noch immer gut 2,5 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt.

Dass sich die Bauzinsentwicklung von der Leitzinsentwicklung entkoppelt hat, hat mehrere Gründe – wie ein Blick auf die aktuelle Marktlage zeigt. Am 4. Juni entscheidet der EZB-Rat darüber, ob Geschäftsbanken sich in Zukunft noch billiger bei der Zentralbank Geld leihen können und der Refinanzierungssatz unter die aktuelle Marke von 1,0 Prozent sinkt. Vor allen Dingen aus Deutschland kommen immer wieder Vorbehalte gegen eine Nullzins-Politik der EZB. Mehrfach hatte Bundesbankchef Axel Weber versucht, eine Untergrenze für den Leitzins durchzusetzen und eine quantitative Geldpolitik mit Aufkäufen von Pfandbriefen, Unternehmens- oder gar Staatsanleihen zu verhindern. Der deutsche Notenbanker und seine Mitstreiter im EZB-Rat argumentieren mit drohenden Inflationsgefahren durch eine überbordende Liquidität. Aktuellsten Einschätzungen von Ökonomen zufolge ist eine weitere Senkung des Leitzinses jedoch – trotz einer weiteren Korrektur der Wachstumsprognosen nach unten hin – derzeit unwahrscheinlich.

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Immobilienkäufer sollten nicht auf weiter fallende Zinsen spekulieren

Obwohl weitere Leitzinssenkungen möglich sind, sollten Immobilienkäufer in den kommenden Monaten nicht auf weiter fallende Kreditzinsen hoffen. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount hält zwar kurzfristig Zinsdellen für möglich. „Grundsätzlich ist jedoch unabhängig vom geldpolitischen Kurs der Europäischen Zentralbank (EZB) eher mit stabilen Zinskonditionen zu rechnen“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Die Zinsen für Hypothekenkredite werden sowohl von den Leitzinsen als auch von den Anleihemärkten beeinflusst. Während Sparer die Leitzinssenkungen deutlich spüren, indem sie weniger Zinsen für ihr angelegtes Guthaben erhalten, haben die jüngsten Zinssenkungen für Kreditnehmer zuletzt nur noch eine leichte Entspannung gebracht. Der große Zinsrutsch hat bereits 2008 stattgefunden. „Die Bestkonditionen für zehnjährige Hypothekenkredite pendeln seit Anfang 2009 in einem Korridor zwischen vier und 4,2 Prozent“, sagt Oppel. Immobilienkäufer, die nur kurzfristig Geld benötigen oder geringere Finanzierungssummen stemmen müssen, können sich bei Krediten mit fünfjähriger Zinsbindung über stärkere Konditionsrückgänge freuen. „Die Zinsen für fünfjährige Darlehen haben seit Jahresbeginn von 3,7 auf 3,2 Prozent nachgegeben.“

Hintergrund: Die Konditionen von den meist lang laufenden Hypothekenkrediten werden neben der Leitzinsentwicklung auch über die Risikobereitschaft der Investoren gesteuert. Die haben in den vergangenen sechs bis acht Wochen wieder verstärkt in Aktien investiert – und Kapital aus dem sicheren Hafen festverzinslicher Wertpapiere abgezogen. Entsprechend sind auch die Renditen von Bundesanleihen, die als weitere wichtige Benchmark für Hypothekendarlehen gelten, leicht gestiegen.

Die letzten Leitzinssenkungen hatten wegen der Anleihemarktentwicklung kaum mehr Einfluss auf die Konditionen von Hypothekenkrediten mit zehn oder 15 Jahren Zinsbindung. „Die Zinsen für solche Immobilienkredite verharren stabil auf einem niedrigen Niveau. Immobilienkäufer sollten die Situation ausnutzen und jetzt finanzieren“, rät Oppel. Ein Kredit über 100.000 Euro lässt sich derzeit mit einer Monatsrate von 500 Euro bedienen – und dies bei einer zweiprozentigen Anfangstilgung.

Etwa zwei Arbeitstage sollten für die Suche nach dem richtigen Kredit eingeplant werden

Über die Hälfte der Deutschen befürchtet, dass der Aufwand für die Baufinanzierung so groß ist wie die Planung des Hausbaus selbst – unter Frauen sind es sogar 58 Prozent. Paradox: Während 51,6 Prozent den Aufwand überbewerten, schätzen ihn etwa ein Viertel als extrem gering ein – etwa so groß wie die Wahl des richtigen Telefontarifs oder den Kauf eines Laptops. Etwa fünf Prozent – unter Frauen sind es 7,4 Prozent – denken sogar, die Immobilienfinanzierung dauere nicht länger, als die richtigen Schuhe zu finden. Das geht aus der aktuellen Baugeldstudie des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount hervor.

„Tatsächlich dürfen Immobilienkäufer den Aufwand für die richtige Finanzierung nicht unterschätzen – sie müssen aber auch keine Angst davor haben“, sagt Kai Oppel, Finanzierungsexperte bei HypothekenDiscount, das Ergebnis. Seiner Einschätzung nach dauert die durchschnittliche Finanzierung insgesamt etwa zwei Arbeitstage.

Im ersten Planungsschritt, der etwa einen Tag in Anspruch nimmt, sollten Häuslebauer im Zuge eines Kassensturzes genau kalkulieren, wie hoch die monatlich zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel sind. Die Kreditrate sollte ein Drittel des Nettoeinkommens nicht überschreiten. Außerdem ist zu überlegen, welche Laufzeit und Sonderkonditionen sinnvoll sind. HypothekenDiscount empfiehlt den Blick auf einen historischen Zinschart, um das aktuelle Zinsniveau einschätzen zu können. Schließlich müssen Eigenheimer durchrechnen, wie viel Geld für die monatliche Tilgung eingesetzt werden kann.

Bei der Suche nach dem passenden Kredit unterstützen Baugeldvermittler den Immobilienkäufer: Auf Grundlage der individuellen Angaben suchen sie aus verschiedensten Angeboten das günstigste Darlehen heraus – die Informationen werden durch die Berater mithilfe einer internetbasierten Finanzierungsplattform eingeholt. Ist der am besten passende Kredit gefunden, müssen alle nötigen Unterlagen zusammengestellt werden – unter dem Strich dauert das etwa einen weiteren Tag. Nachdem die Papiere eingereicht sind, erfolgt in der Regel innerhalb von zwei bis fünf Tagen die endgültige Darlehenszusage.

Umfrageergebnisse

Der Aufwand einer Baufinanzierung ist vergleichbar mit dem Aufwand für

• die Planung des Hauses selbst: 51,6 Prozent (Frauen: 58 Prozent)
• die Auswahl des Jahresurlaubs: 17,4 Prozent
• die Auswahl des richtigen Telefontarifs: 15,3 Prozent
• den Kauf eines Laptops: 11,2 Prozent
• das Finden der richtigen Schule: 4,5 Prozent (Frauen: 7,4 Prozent)

Lange Laufzeiten für Sicherheitsbewusste angesichts historisch niedriger Zinsen sinnvoll

Über die Hälfte der Deutschen kennt sich nicht mit modernen Krediten mit Ausstiegsoptionen aus. Das geht aus der aktuellen Baugeldstudie des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount hervor. So sind 56,7 Prozent der Befragten der Meinung, eine lange Zinsbindung könne teuer werden, weil man nicht frühzeitig aus dem Kredit kommt. 51,8 Prozent halten eine Vorfälligkeitsentschädigung für zwingend, wenn man aus dem Kredit aussteigen will.

„Einige Kreditnehmer nutzen dadurch trotz derzeit historisch günstiger Konditionen die Möglichkeit langer Zinsbindungen nicht aus. Sie gehen davon aus, dass ihnen zwangsläufig Flexibilität verloren geht“, sagt Kai Oppel, Finanzierungsexperte bei HypothekenDiscount. Tatsächlich mussten Kreditnehmer bis vor einigen Jahren eine teure Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn sie trotz einer lang vereinbarten Zinsbindung frühzeitig ihr Darlehen kündigen wollten.

Fakt ist aber, dass sich Immobilienkäufern bei der Wahl des richtigen Kredites in den vergangenen zwei Jahren viele neue Türen geöffnet haben. “Individuelle Wünsche werden von Kreditanbietern immer stärker berücksichtigt. Ausstiegsoptionen können heute für einen minimalen Konditionsaufschlag von rund 0,2 Prozentpunkten erworben werden“, erklärt Kai Oppel. Trotz langer Zinsbindung können Kreditnehmer in diesem Fall ihr Darlehen auf Wunsch jederzeit komplett zurückführen – und so Zinskosten in Höhe mehrere tausend Euro sparen.

Gerade in Zeiten niedriger Zinsen sollten sicherheitsbewusste Immobilienkäufer die Konditionen für 15, 20 oder sogar 25 Jahre festschreiben. Oppel: „Wer indes eine zu kurze Zinsbindung wählt, läuft Gefahr, eine weitere Prolongation vornehmen zu müssen – das kann unter Umständen im Falle eines späteren Zinsanstiegs viel Geld kosten.“

Durch längere Zinsfestschreibungen können sich Immobilienkäufer ihre niedrige Kreditrate auf Wunsch bis zur kompletten Entschuldung sichern. Die mögliche Ersparnis im Falle eines künftigen Konditionsanstiegs wiegt den leichten Zinsaufschlag für die lange Laufzeit auf. Und wenn der Kreditnehmer trotz langer Zinsbindung nach beispielsweise vier Jahren seinen Kredit ablösen will, weil er über einen unerwarteten Geldzufluss verfügt, kommt die vereinbarte Ausstiegsoption zum Tragen. Unabhängig von einer optionalen Ausstiegsoption können Kreditnehmer laut Gesetz nach zehn Jahren generell mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.

Bauherren und Immobilienkäufer profitieren weiterhin von der Krise: Die Zinsen für Immobilienkredite bewegen sicht seit Wochen auf historisch niedrigem Niveau. Bei Baugeldvermittlern wie Hypothekendiscount sind Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung für vier knapp über Prozent erhältlich – rund 2,5 Prozentpunkte niedriger als im langjährigen Durchschnitt.

Seit Oktober 2008 hat die Europäische Zentralbank in mehreren Schritten ihre Leitzinsen von 4,25 auf 1,25 Prozent gesenkt und damit die Kreditkonditionen auf Talfahrt geschickt. Doch Immobilienkäufer profitieren nicht nur vom niedrigen Leitzinsniveau. Sinkende Inflationserwartungen und die hohe Nachfrage nach sicheren Staatsanleihen haben zusätzlich bewirkt, dass die Preise für Immobilienkredite kräftig gesunken sind – und auch in den kommenden Monaten auf dem aktuellen Niveau verharren werden.

Die aktuellen Entwicklungen an der Börse und den Märkten werden nach Einschätzung von HypothekenDiscount kurzfristig und mittelfristig nicht zu einem Anstieg der Kreditzinsen führen. Überraschend hat sich die Stimmung der Investoren in den vergangenen Wochen deutlich aufgehellt. Der Leitindex Dax kletterte seit März 2009 um gut 30 Prozent – Tendenz steigend. Die Risikobereitschaft der Anleger scheint angesichts der weltweit schlechten Konjunkturentwicklung bemerkenswert. Zwar hat sich die Stimmung in den Chefetagen der deutschen Wirtschaft im April überraschend stark aufgehellt. Doch der Anstieg des Ifo-Geschäftsklimaindex sollte bei aller Verlässlichkeit des Konjunkturbarometers nicht überinterpretiert werden.

Erst vor wenigen Tagen haben die Wirtschaftsforschungsinstitute in ihrer Gemeinschaftsprognose ein düsteres Szenario gemalt: Sechs Prozent Minus beim Bruttoinlandsprodukt, knapp fünf Millionen Arbeitslose bis Ende 2010. Die Regierung prognostiziert ebenfalls, dass die Wirtschaftsleistung um sechs Prozent schrumpft.

Das größte Problem bleibt der Finanzsektor. Obwohl weltweit alle bedeutenden Notenbanken mit Zinssenkungen und teilweise sogar mit Aufkäufen von Staats- und Unternehmensanleihen die Märkte mit billigem Geld überschwemmen, gibt es allenfalls erste Anzeichen für eine Verlangsamung der Talfahrt. Nach wie vor stockt die Kreditvergabe gegenüber Firmen und Investoren, wie aus einer aktuellen Umfrage der Bundesbank hervorgeht. Demzufolge hätten die Geschäftsbanken auch im ersten Quartal 2009 in allen Sektoren die Vergabekonditionen erneut verschärft und ihre Margen erhöht.

Bei Bauherren sind die Leitzinssenkungen laut HypothekenDiscount jedoch größtenteils angekommen. Sie müssen im aktuellen Umfeld die Kreditentscheidung nicht übereilen. Besonders, wer 50 bis 70 Prozent der Finanzierungssumme als Eigenkapital mitbringt, kann sich die günstigen Konditionen sichern.

Zinstrend
kurzfristig: schwankend
mittelfristig: stabil
langfristig: steigend

15 Jahre Zinsbindung vor allem für Sicherheitsbewusste interessant

Viele Bauherren und Immobilienkäufer finanzieren ihre Immobilie weiterhin mit klassischen zehnjährigen Annuitätendarlehen – und verzichten dadurch auf Kalkulationssicherheit. „Dabei sind 15-jährige Realkredite für sicherheitsbewusste Immobilienkäufer aktuell eine interessante Alternative“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Während Immobilienkäufer bei einem zehnjährigen Immobilienkredit die Höhe ihrer monatlichen Kreditraten für die nächsten zehn Jahre kennen, verlängern Kredite mit 15-jähriger Zinsbindung die Kalkulationssicherheit um weitere 5 Jahre. „Bei einem Realkredit finanziert das Kreditinstitut in der Regel 54 Prozent des Immobilienpreises. Immobilienkäufer müssen entsprechend Eigenkapital in die Finanzierung einbringen“, erklärt Oppel. Belohnt wird der hohe Eigenkapitaleinsatz mit niedrigen Zinskonditionen.

Ein Realkredit mit 15 Jahren Zinsbindung kann laut HypothekenDiscount derzeit zu Zinssätzen ab 4,25 Prozent effektiv aufgenommen werden. Ein normales Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung kostet beim günstigsten Anbieter rund 4,10 Prozent und ist damit nur 15 Basispunkte preiswerter. Immobilienkäufer, die über weniger Eigenkapital verfügen und dennoch 15-jährige Zinssicherheit wollen, erhalten herkömmliche Festzinsdarlehen mit einer 15-jährigen Zinsbindung zu Konditionen zwischen 4,5 und 4,8 Prozent.

Höhere Anfangstilgung, mehr Eigenkapital und lange Zinsbindungen wichtig

Wie eine Untersuchung des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount unter mehr als 70 Kreditinstituten ergeben hat, starten die günstigsten 5-Jahres-Darlehen aktuell bei 3,19 Prozent. Allerdings sollten Immobilienkäufer besser Kredite mit zehn oder 15 Jahren Zinsbindung wählen, die ab vier Prozent aufgenommen werden können. „Auch sonst sollten Kreditnehmer einige Dinge beachten, damit die Finanzierung im Zinstief in einigen Jahren nicht zu einem teuren Erwachen führt“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Tipp 1: Längere Zinsbindung wählen
Auch wenn die 3-Prozent-Zinssätze der kurz laufenden Darlehen verlockend sind, sollten Summen ab 50.000 Euro nur mit längeren Zinsbindungen finanziert werden. Hintergrund: Wer ein 100.000-Euro-Darlehen mit einer fünfjährigen Zinsbindung aufnimmt, zahlt zwar in den kommenden fünf Jahren nur eine Monatsrate von 349 Euro. Allerdings wird im Jahr 2014 bereits eine Anschlussfinanzierung fällig. Sollten die Zinsen dann nur um zwei Prozent gestiegen sein, würde sich die Rate auf 496 Euro verteuern. „Niemand weiß, wie sich die Wirtschaft in den kommenden fünf Jahren entwickelt und zu welchen Zinssätzen in fünf Jahren finanziert werden kann. Lange Zinsbindungen machen Spekulationen überflüssig und geben dem Darlehensnehmer Kalkulationssicherheit“, erläutert Oppel.

Tipp 2: Höhere Anfangstilgung vereinbaren
Eine Kreditsumme von 100.000 Euro lässt sich aktuell mit einer Monatsrate von 416 Euro bedienen – wenn man eine zehnjährige Zinsbindung und eine einprozentige Anfangstilgung zu Grunde legt. Besser ist es laut Baugeldvermittler HypothekenDiscount jedoch, die zehnjährige Zinsbindung mit einer höheren Anfangstilgung zu koppeln. Bei einer zweiprozentigen Startilgung würde sich zwar die Monatsrate auf 500 Euro erhöhen und bei einer dreiprozentigen Tilgung sogar auf 583 Euro – dafür reduziert der Kreditnehmer seine Restschuld zum Ende der ersten Zinsbindung deutlich und ist mehrere Jahre früher schuldenfrei. Zudem gewähren viele Kreditinstitute bei einer höheren Tilgung nochmals einen Konditionsnachlass.

Tipp 3: Eigenkapital einbringen
Die Höhe der Zinskonditionen richtet sich aktuell mehr denn je nach der Höhe des Eigenkapitals, das ein Immobilienkäufer in seine Finanzierung einbringt. Wer derzeit die Nebenkosten mitfinanzieren möchte, muss mit Zinssätzen über fünf Prozent rechnen. „Am günstigsten sind Kredite mit einem Beleihungsauslauf zwischen 54 und 76 Prozent“, sagt Kai Oppel. In diesem Fall sind Finanzierungen unter vier Prozent möglich. Wer weniger als 20 Prozent des Kaufpreises an Eigenkapital vorweisen kann, zahlt wenigstens 4,3 Prozent für sein Darlehen.

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Bei Darlehen nicht nur auf Konditionen achten/Messebesucher erhalten Gutschein im Internet

4,2 Prozent, 4,3 Prozent, 4,4 Prozent: Immobilienkäufer sollten bei der Wahl ihres Immobilienkredits nicht nur einen genauen Blick auf die Konditionen werfen. „Ebenso wichtig ist, dass das Darlehen genau zu den finanziellen Bedürfnissen des Immobilienkäufers passt“, sagt Manfred Hölscher vom Bielefelder Baugeldvermittler Enderlein. So können Kredite mit Tilgungsanpassungen, Ausstiegsoption oder mit besonders langer Zinsbindung für den Kunden trotz etwas höherer Anfangskonditionen am Ende billiger sein.

„In den vergangenen fünf Jahren sind viele neue Kreditmodelle auf den Markt gekommen, die viele Kreditnehmer gar nicht kennen“, sagt Manfred Hölscher. Für junge Menschen gibt es beispielsweise die Starterhypothek mit einem Staffelzins, Familien können zu einer speziellen Familienhypothek greifen und Selbständige zu variablen Darlehen. Der Baugeldvermittler Enderlein vergleicht täglich verschiedene Kreditmodelle von rund 70 verschiedenen Banken, Versicherungen und Sparkassen und ermittelt so Finanzierungslösungen, die den Anforderungen und Lebensplanungen der Kreditnehmer gerecht werden.

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