Immobilienkredite sind im November noch preiswerter geworden, weil Wirtschaftsexperten eine geringere Inflation erwarten und die Konjunkturaussichten pessimistisch bewerten. Nach Angaben des Baugeldvermittlers Hypothekendiscount können Immobilienkäufer Darlehen aktuell zu knapp über 4,5 Prozent aufnehmen. Damit sparen sie bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro mehr als 6.000 Euro Zinsen im Vergleich zu einer Kreditaufnahme in den Sommermonaten.

Die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen, die als eine Richtlinie für Hypothekendarlehen gelten, nähern sich der 3,60-Prozent-Marke. „Weil die Zinsen für Kredite stark nachgeben, sollten Darlehensnehmer die Angebote genau vergleichen“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung und 60 Prozent Beleihungsgrenze sind aktuell für rund 4,5 Prozent effektiv zu haben. Immobilienkredite mit 15 Jahren Laufzeit kosten im Schnitt weniger als 4,7 Prozent effektiv.

Immobilienbesitzer, die eine Anschlussfinanzierung vornehmen müssen, sollten das günstige Zinsniveau für ein Forwarddarlehen nutzen. In den kommenden Wochen könnten Immobilienkredite im Preis noch einmal leicht nachgeben. Hintergrund sind die derzeitigen Wirtschaftsaussichten. Deutschland ist in die Rezession gerutscht. Nachdem die Wirtschaft im zweiten Quartal dieses Jahres um 0,4 Prozent geschrumpft war, meldete das Statistische Bundesamt auch für den Zeitraum von Juli bis September einen Rückgang der Wirtschaftstätigkeit. Damit ist die gängige Definition für eine „technische Rezession“ erfüllt – mit minus 0,5 Prozent fiel der Einbruch sogar noch stärker aus als von vielen Experten erwartet.

Bauherren können Darlehen zu unter 5 Prozent aufnehmen

Immobilienkäufer in Deutschland profitieren von anhaltend niedrigen Zinsen für Immobilienkredite. Wer sein Finanzierungspaket jetzt oder in den kommenden Monaten schnüren muss, muss nichts überstürzen. Die Konditionen für Darlehen verschiedenster Zinsbindungen schwanken zwischen 4,2 und 4,9 Prozent. Allerdings warnt der Baugeldvermittler HypothekenDiscount davor, auf deutlich niedrigere Preise für Immobilienkredite zu spekulieren.

Börsenstimmung, Leitzinsentscheidungen, Konjunkturprognosen und die Inflationsentwicklung treiben die Renditen in unterschiedliche Richtungen. Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen und Pfandbriefe sind zwischen Mitte und Ende Oktober um 30 Basispunkte gefallen. Von dieser Entwicklung profitieren insbesondere Häuslebauer und Immobilienkäufer, da sich die Preise für Immobilienkredite maßgeblich an den Zinspapieren orientieren. „Es ist gut möglich, dass die Zinsen für Kredite noch etwas nachgeben. Allerdings werden Kreditinstitute das Zinsumfeld auch nutzen, um ihre in den vergangenen Jahren unter Druck geratenen Margen wieder etwas zu erhöhen“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Die Lage auf den Finanzmärkten bleibt zunächst angespannt. Zögerlich nehmen nun auch private Geldinstitute in Deutschland das 500-Milliarden-Rettungspaket für die Finanzwirtschaft in Anspruch. Die schwer angeschlagene Automobilindustrie und die Baubranche sollen durch Steuererleichterungen für abgasarme Fahrzeuge, Abschreibungshilfen, die Weiterführung des Gebäudesanierungsprogramms oder Projekte für die Infrastruktur gestützt werden. Langsam kehrt sogar etwas Optimismus zurück: „Wir werden 2009 keine Rezession sehen, aber eine deutliche Abkühlung des Wachstums“, prognostiziert DIHK-Präsident Ludwig Georg Braun.

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Immobilienkredite werden immer flexibler. Über den Baugeldvermittler HypothekenDiscount können Darlehensnehmer jetzt erstmals einen Kredit beantragen, bei dem geleistete Sonderzahlungen auf Wunsch wieder ausgezahlt werden.

„Oftmals lassen Kreditnehmer Sondertilgungen ungenutzt, weil sie das Geld für unvorhersehbare Ausgaben zurückhalten“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Der Kredit „Münchener Reverse“ erübrigt diese Bevorratung und ermöglicht gleichzeitig einen schnellstmöglichen Schuldenabbau. Pro Jahr können entweder fünf oder zehn Prozent der Darlehenssumme sondergetilgt werden.

Benötigt der Kreditnehmer plötzlich Geld, kann er sich bis zu drei Sondertilgungen gebührenfrei und ohne Zinszuschlag zurückholen, wobei die Mindestsumme pro Wiederauszahlung bei 5.000 Euro liegt. „Kreditnehmer können durch die reversible Sondertilgung im Durchschnitt Zinskosten in Höhe von mehr als 5.000 Euro sparen – ohne sich an die Grenzen ihrer finanziellen Belastbarkeit bringen zu müssen“, erklärt Oppel. Der Kredit wird ausschließlich an Eigennutzer vergeben, die knapp ein Drittel des Immobilienkaufpreises in Form von Eigenkapital mitbringen. Es können keine Darlehen im Nachrang aufgenommen werden.

Darlehensnehmer können sich durch Vergleichsangebote schützen / Zinskommentar von HypothekenDiscount

Die Zinsen für Immobilienkredite schwanken derzeit täglich um bis zu 0,1 Prozentpunkte. Immobilienkäufer können nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount mehrere tausend Euro sparen, wenn sie Vergleichsangebote einholen. Kredite mit 10 und 15 Jahren Zinsbindung sind derzeit zu unter 5 Prozent zu haben. Die Konditionen für Darlehen mit 5-jähriger Zinsbindungen liegen nur knapp über der 4,5-Prozent-Marke.

Wer in absehbarer Zeit eine Immobilienfinanzierung benötigt, sollte die aktuellen Konditionen nutzen und genau vergleichen. Denn: Ob die Zinsen wegen der Konjunktureintrübung sinken, lässt sich in Anbetracht der Refinanzierungslage und der Inflationsentwicklung schwer einschätzen.

Kurzfristig lässt sich die Entwicklung der Baugeldkonditionen laut HypothekenDiscount mit Blick auf die Aktien- und Anleihemärkte vorhersagen. Die 10-jährigen Bundesanleihen, eine wichtige Richtgröße für Hypothekendarlehen, waren zuletzt vorübergehend wieder unter die 4-Prozent-Marke gefallen. Aktuell liegen sie knapp über vier Prozent. Sobald die Aktienkurse nachgeben, werden sichere Staatsanleihen gesucht, was die Kurse der Rentenpapiere steigen und die Zinsen sinken lässt.

Auch in den kommenden Monaten wird dieses Szenario häufiges Erklärungsmuster für Kurse und Renditen sein. Weil Anleger und Investoren derzeit nervös sind, müssen Eigenheimer, die in den bevorstehenden Wochen eine Finanzierung unter Dach und Fach bringen wollen, mit erheblichen Schwankungen rechnen. Die staatlichen Rettungspakete rund um den Globus haben zumindest vorübergehend die Börsen zu Lasten der Rentenmärkte nach oben katapultiert.

Der zwischenzeitliche Auftrieb an den Börsen ist aktuell eher auf Gegenbewegungen und Psychologie zurückzuführen, denn auf die Konjunkturprognosen. Für den Euro-Raum und Deutschland sagen führende Wirtschaftsforschungsinstitute für 2009 nur 0,2 Prozent Wachstum voraus. Auch Konjunkturindikatoren wie der Ifo-Geschäftsklimaindex oder der ZEW-Index stimmen pessimistisch. Die drohende Rezession könnte dabei immerhin die Inflationserwartungen zurückschrauben. Das wäre für Erst- oder Anschlussfinanzierer eine gute Nachricht – die Darlehenspreise orientieren sich am Verlauf der Preisteuerung. Immobilienbesitzer mit laufenden Krediten, die sich eine Verteuerung ihrer Rate nicht leisten können, sollten jedoch vorbeugen. Mit einem Forwarddarlehen, das je nach Bank und Laufzeit sogar weniger kostet als ein klassisches Hypothekendarlehen, können Eigenheimer schon heute die Konditionen für ihren Kredit festzurren, den sie erst in 12, 24 oder 36 Monaten benötigen.

Trend:
kurzfristig: schwankend
mittelfristig: seitwärts

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, muss nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount aktuell mit stark schwankenden Zinsen rechnen. Einen Vorgeschmack auf die kommenden Monate hat es direkt nach dem Zusammenbruch der Investmentbank Lehman Brothers gegeben. Die Quasi-Verstaatlichung des 158 Jahre alten Geldinstituts und die Ankündigung eines 700-Milliarden-Dollar Finanzpakets der US-Regierung hat die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen um fast 0,3 Prozentpunkte nach oben katapultiert. Am Ende der turbulenten Woche nach dem Lehman-Aus notierten die festverzinslichen Papiere bei rund 4,20 Prozent.

Die sicheren Staatspapiere sind laut HypothekenDiscount eine wichtige Orientierungsmarke für Immobiliendarlehen. Wer seine Erst- oder Anschlussfinanzierung für die eigenen vier Wände unter Dach und Fach bringen will, sollte sich deshalb jetzt sputen. Die Preise für Immobilienkredite mit zehn Jahren Zinsbindung sind im Durchschnitt bereits auf über 5,3 Prozent effektiv geklettert. Bei günstigen Anbietern sind die Darlehen für rund 5 Prozent erhältlich. Darlehen mit 15 Jahren kosten gut 5,1 Prozent.

Wohin sich die Zinsen in den kommenden Monaten entwickeln, ist noch ungewiss und hängt von einer ganzen Reihe Faktoren ab. Die Wirtschaft läuft längst nicht mehr rund. Die Wirtschaftsforschungsinstitute haben ihre Wachstumsprognosen für das laufende Jahr nach unten revidiert – und für 2009 auf nahezu Null gesetzt. Auch das zuverlässige Konjunkturbarometer des Münchener Ifo-Instituts gibt wenig Anlass zur Hoffnung. Der Ifo-Geschäftsklimaindex fiel zuletzt auf den niedrigsten Stand seit drei Jahren. Sinkende Auftragseingänge und Investitionen sollten eigentlich auch die Preisentwicklung bremsen. Doch zumindest in diesem Jahr heizen noch immer die Rohstoffimporte die Inflation mächtig an.

Ebenfalls kontraproduktiv sind die seit Monaten befürchteten Zweitrundeneffekte und die Lohn-Preis-Spirale, die sich nun auch in Deutschland immer stärker dreht. Die IG-Metall verlangt acht Prozent mehr Lohn und liegt mit ihrer Forderung weit über der üblichen Formel „Inflationsausgleich plus Produktivitätsgewinn der Unternehmen“. Die Wahrscheinlichkeit wächst, dass Deutschland in eine Phase wirtschaftlicher Stagnation bei hoher Inflation abrutscht.

Stagflation macht die Arbeit der Europäischen Zentralbank nicht leichter. Das oberste Ziel der Währungshüter ist die Stabilität des Euro – und damit die Bekämpfung ausufernder Preise. Immerhin war das Geldmengenwachstum M3 nach langer Zeit zuletzt rückläufig, doch die Hoffnung, bereits 2009 wieder das selbst gesteckte Ziel einer Inflationsrate von knapp unter zwei Prozent zu erreichen, scheint angesichts der Verwerfungen auf den internationalen Finanz- und Kapitalmärkten illusorisch. Die EZB wird mit der Senkung ihres Leitzinses sicherlich noch einige Monate warten.

Auch wenn in den kommenden Monaten mit steigenden Zinsen gerechnet werden muss: Die hohe Volatilität auf den Finanz- und Kapitalmärkten wird bis auf weiteres auch zu Schwankungen bei den Preisen für Immobilienkredite führen. Eigenheimer sollten deshalb Zinsdellen nutzen. Auch Kreditnehmer, deren Finanzierung möglicherweise erst in zwölf, 24 oder 36 Monaten ausläuft, sollten jetzt in günstigen Momenten eine Anschlussfinanzierung vornehmen. Mit einem Forwarddarlehen lässt sich das aktuell attraktive Zinsniveau langfristig sichern.

Trend:
kurzfristig: schwankend
mittelfristig: aufwärts

Zusammentragen von Unterlagen, kopieren von Gehaltsnachweisen, Kassensturz: Die meisten Deutschen schätzen den Aufwand einer Immobilienfinanzierung realistisch ein. Das hat die Baugeldstudie 2008 des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount ergeben.

60 Prozent der Deutschen gehen davon aus, dass eine Immobilienfinanzierung mehr als acht Stunden Aufwand bedeutet. Nur wenige der 552 Befragten meinen, mit weniger Zeit auszukommen. 14,1 Prozent rechnen mit einem Aufwand von fünf bis acht Stunden und 14,3 Prozent mit drei bis 5 Stunden. Jeder Zehnte ist sogar der Meinung, ein Aufwand von ein bis drei Stunden reicht aus.

Laut HypothekenDiscount muss mindestens ein Arbeitstag allein in die Finanzierungsplanung investiert werden. Zuerst sind in einem ehrlichen Kassensturz alle Einnahmen und Ausgaben zu ermitteln. Danach müssen Darlehensnehmer herausfinden, welches Bedürfnis nach Sicherheit und Flexibilität sie haben. „Davon hängt die Wahl der Zinsbindung ab“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount und empfiehlt, einen Blick auf einen historischen Zinschart zu werfen, um das aktuelle Zinsniveau besser einzuschätzen. Abschließend müssen Darlehensnehmer herausfinden, welche Tilgung für sie realistisch und vernünftig ist. „Online Rechner helfen dabei, die Finanzierung bestmöglich an die eigenen Bedürfnisse anzupassen“, sagt Oppel. Erst danach sollte der Gang zur Bank oder einem Baugeldvermittler anstehen. Während für das Zusammentragen der Unterlagen ein halber Tag eingeplant werden soll, vergehen bis zur endgültigen Darlehenszusage in der Regel zwischen 2 bis 5 Tage.

Konjunkturabkühlung und nachlassender Inflationsdruck helfen Kreditnehmern / Zinskommentar von HypothekenDiscount

Immobilienkäufer profitieren bei der Kreditaufnahme aktuell von einer Kombination aus leichter Konjunkturabkühlung und nachlassendem Inflationsdruck. Darlehen können wieder zu Zinssätzen von unter fünf Prozent aufgenommen werden. Nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount sind Darlehen mit längerer Laufzeit anders als vor einigen Wochen wieder etwas teurer als Kurzläufer.

Verantwortlich für den Rückgang der Baugeldzinsen sind mehrere Faktoren. In Japan stieg die Arbeitslosenrate auf das höchste Niveau seit zwei Jahren – und die Ausgaben der privaten Haushalte sanken. In Amerika erholte sich das Verbrauchervertrauen nur knapp vom niedrigsten Stand seit Anfang 1992, während sich der Preisverfall am amerikanischen Häusermarkt beschleunigt. Nach Irland und Spanien gilt zudem Frankreich als akut von einer Rezession bedroht – mit negativen Folgen für das exportverwöhnte Deutschland. Selbst im erfolgsverwöhnten China stellt sich die Regierung pünktlich zum Start der Olympischen Spiele auf eine Phase gebremsten Wachstums ein. Nach einer langen Boomphase gehen weltweit die Daumen nach unten. So unerfreulich das ist – es gibt es auch eine positive Kehrseite der Medaille: Aktuell notiert das Barrel Rohöl gut 20 Dollar unter seinem Höchststand, einige Experten prognostizieren zum Jahresende sogar einen Sturz unter die 100-Dollar-Marke. Das würde das Energiebudget von Unternehmen und Haushalten mittelfristig deutlich entlasten.

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Darlehen bietet Zinssicherheit bis Schuldenfreiheit zu Konditionen eines Kurzkredites

Immobilienkäufer mit einem geringeren Einkommen können von der aktuellen Situation an den Finanzmärkten profitieren. Erstmals gibt es einen Volltilgerkredit, der mit einer einprozentigen Anfangstilgung startet und für eine Gesamtlaufzeit von über 30 Jahren ausgelegt ist. Nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount kann dieser Volltilgerkredit zum Zinssatz eines zehnjährigen Darlehens aufgenommen werden. Bisher musste für besonders langlaufende Kredite ein Zinsaufschlag gezahlt werden.

„Bei herkömmlichen Volltilgerkrediten müssen Kreditnehmer meist eine hohe Monatsrate in Kauf nehmen, da der Tilgungssatz bei vier bis fünf Prozent liegt und das Darlehen in rund 15 bis 20 Jahren abbezahlt sein muss“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Dank der einprozentigen Anfangstilgung bei dem neuen Kredit fallen die Monatsraten deutlich geringer aus, wovon beispielsweise junge Familien profitieren. „Mit Hilfe des Kredits lassen sich Immobilienfinanzierungen vornehmen, die keine Anschlussfinanzierung nach sich ziehen.“ Auf diese Weise können sich Kreditnehmer das aktuelle Zinsniveau von rund fünf Prozent bis zur absoluten Schuldenfreiheit sichern. Es ist aber trotzdem möglich, sich im Falle sinkender Zinsen nach zehn Jahren für eine günstige Anschlussfinanzierung zu entscheiden.

Trotz der weiterhin hohen Inflation können Immobilienkäufer Kredite aktuell wieder etwas günstiger aufnehmen. Hintergrund sind die Unruhen an den Finanzmärkten. Immobilienkredite können nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount wieder für unter 5 Prozent aufgenommen werden.

Mit einem Preisanstieg von 3,3 Prozent gegenüber Juni 2007 hat die Inflation in Deutschland inzwischen ihren höchsten Stand seit Dezember 1993 erreicht. Und ein Ende ist bisher nicht in Sicht. Die wachsenden Inflationserwartungen treiben die Zinsen nach oben, und das soll sich auch langfristig nicht ändern. In der Euro-Zone beträgt die Inflationsrate vier Prozent – der höchste Wert seit Einführung der Gemeinschaftswährung 1999.

Die Melange aus steigenden Preisen, labilen Finanzmärkten und konjunktureller Abschwächung macht es insbesonders für die Notenbanken immer schwerer, die richtigen Entscheidungen zu treffen. Zinserhöhungen, wie sie zuletzt von den Währungshütern der Europäischen Zentralbank beschlossen wurden, sollen die Inflationserwartungen zumindest dämpfen. Doch höhere Zinsen gefährden nicht nur die Liquidität der Märkte und bremsen die Konjunktur, sie verteuern auch noch die Kredite.

Selbst der leicht gefallene Ölpreis wird an der wachsenden Inflationserwartung vorerst nichts ändern. Die aber treibt die langfristigen Zinsen nach oben. Anleger sind nur bereit Kapital zu geben, wenn ihre Rendite positiv ist und nicht von der Geldentwertung aufgefressen wird – eine Entwicklung die in den vergangenen Monaten vor allen Dingen Eigenheimer mit Finanzierungsbedarf zu spüren bekamen. Auf der anderen Seite flüchten viele Anleger aus Aktien und bringen ihr Geld in den sicheren Hafen festverzinslicher Staatsanleihen. Gegenläufige Effekte also – und derzeit überwiegt eher das kurzfristige Sicherheitsbedürfnis. Der Kurs von Anleihen steigt, die Zinsen fallen.

Von diesem Mechanismus profitieren wiederum Eigenheimer. Zehnjährige Bundesanleihen – Benchmark für Hypothekendarlehen – notierten zuletzt um 4,4 Prozent. Der deutliche Abschlag seit Ende Juni spiegelt sich in den Preisen für Hypothekendarlehen wider: Immobilienkredite mit zehn Jahren Zinsbindung kosten bei Top-Anbietern effektiv 4,95 Prozent. Kürzere Laufzeiten dagegen sind derzeit nicht zu empfehlen: Die Zinsstrukturkurve ist wieder invers – Hypothekendarlehen mit fünf Jahren Zinsbindung sind teuerer und kosten effektiv mehr rund fünf Prozent. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount rät deswegen zu einer langjährigen Zinsbindung bei Immobilienkrediten.