Des Aktionärs Leid, des Darlehensnehmers Freud: Die derzeitigen Turbulenzen an den Börsen haben die Konditionen für Immobiliendarlehen binnen drei Wochen um rund 0,25 Prozentpunkte sinken lassen. Bauherren, Immobilienkäufer oder Umschulder können dadurch mehrere tausend Euro sparen. Wie der Baugeldvermittler HypothekenDiscount berechnet hat, kostet ein 200.000-Euro-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung aktuell rund 5.000 Euro weniger als Anfang Juli.

Die Verunsicherung an den Börsen über das Ausmaß der US-Hypothekenkrise ist gut für Anleihen – und bietet künftigen Immobilienfinanzierern vorübergehend die Chance auf günstigeres Baugeld. Die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihen, eine wichtige Orientierungsmarke für die Preisentwicklung von Hypothekendarlehen in Deutschland, sind allein in der dritten Juli-Woche um 16 Basispunkte auf 4,44 Prozent gefallen. Entsprechend hat der zuletzt starke Aufwärtsdruck bei den Finanzierungszinsen nachgelassen: Top-Angebote mit zehnjähriger Zinsbindung sind aktuell für 4,80 Prozent erhältlich. Anfang Juli lagen die Konditionen bei mehr als 5 Prozent.

Auslöser für die Unruhe auf dem Börsenparkett und die Flucht in sichere Staatspapiere waren Zahlungsausfälle bei zweitklassig besicherten Hypothekendarlehen in Amerika sowie die Schieflage zweier Hedge-Fonds. Wer derzeit nach einer günstigen Finanzierung für seine Immobilie sucht, sollte aber nicht auf weitere Negativnachrichten spekulieren. Nach wie vor hat sich nichts an den Konjunkturaussichten für Europa und insbesondere Deutschland geändert. Steigende Rohölpreise und die Liquidität schüren Inflationsgefahren – und bergen mittel- bis langfristig das Risiko steigender Zinsen. Immobilieninteressenten sollten ihre Finanzierung daher in den kommenden Wochen abwickeln.

Anträge kopieren, Dokumente beschaffen, detaillierte Einkommensnachweise zusammentragen: Wem die Beantragung eines herkömmlichen Hypothekenkredites zu aufwendig ist und wer gleichzeitig über viel Eigenkapital verfügt, der sollte für die Immobilienfinanzierung auch die Aufnahme eines Realkredites in Betracht ziehen. Das empfiehlt der Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Das Prinzip des Realkredits ähnelt dem einer „Pfandleihe“ und ist auch unter dieser Bezeichnung bekannt. Allerdings wird dabei nicht der Silberschmuck im Leihhaus hinterlegt, sondern direkt die zu finanzierende Immobilie belastet. Voraussetzung für die Aufnahme eines Realkredits ist, dass der Immobilienkäufer mindestens die Hälfte des Immobilienkaufpreises als Eigenkapital mitbringt. Im Gegenzug muss der Darlehensnehmer nicht seine gesamte Einkommens- und Vermögenssituation gegenüber dem finanzierenden Kreditinstitut offenlegen. „Stattdessen reicht eine plausible Selbstauskunft des Kunden“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Als Darlehensnehmer kommen für den Realkredit laut HypothekenDiscount vor allem für Privatiers, Selbstständige mit steueroptimierten Abschlüssen und Menschen mit umfangreichem Immobilienvermögen in Frage. Auch Kreditnehmer mit Minderbeteiligungen an Unternehmen wie beispielsweise Kanzleien, bei denen die Offenlegung von der Zustimmung der Geschäftspartner abhängt, können von der Kreditvariante profitieren. Da Realkredite nicht von allen Kreditinstituten angeboten werden, sollten Interessenten einen Baugeldvermittler einschalten.

Häuslebauer, Umschulder und Immobiliekäufer müssen sich weiterhin auf steigende Zinsen für Hypothekenkredite einstellen. Grund sind die Konjunkturdaten.

Kaum hatte US-Notenbankchef Ben Bernanke am 14. Februar vor dem Bankenausschuss des Senats die Inflationsrisiken geringer als erwartet eingeschätzt, zogen die Aktienkurse an den amerikanischen Börsen kräftig an. Und der Rentenmarkt signalisiert nun sogar bis zum Jahresende eine Zinssenkung. Davon ist Europa weit entfernt: Zwar hat auch Bernankes Kollege Jean-Claude Trichet, Chef der Europäischen Zentralbank in Frankfurt, Anfang Februar eine klare Botschaft an die Marktteilnehmer gerichtet. Doch die Marschrichtung ist entgegengesetzt: Mit „großer Wachsamkeit“ beobachte die EZB die Preisgefahren in Europa – eine Formulierung, die Trichet immer dann wählt, wenn die Notenbanker knapp zwei Monate später ihren Leitzins anheben. Seit 2005 ist das bereits sechs mal geschehen. Ende März 2007 wird nun der nächste Schritt fällig. Der Refinanzierungssatz dürfte dann von aktuell 3,5 Prozent auf 3,75 Prozent angehoben werden.Für Immobilienfinanzierer kann diese Entwicklung teuer werden. Wer jetzt zu lange wartet, zahlt in einem halben Jahr womöglich schon deutlich höhere Preise für sein Darlehen. Bereits vor Monaten hatte HypothekenDiscount einen Leitzins von 4,0 Prozent bis Ende Juni 2007 vorausgesagt. Nun schließt sich die Mehrzahl der Bankenvolkswirte in Deutschland dieser Prognose an – und immer mehr Experten teilen unsere Einschätzung, dass in der zweiten Jahreshälfte weitere Zinsschritte folgen.Mit so genannten Forwarddarlehen können Anschlussfinanzierer oder künftige Eigenheimer die noch immer historisch günstigen Zinsbedingungen nutzen und Top-Konditionen, im Extremfall bis zu 60 Monate im Voraus, festschreiben. Die Kreditbevorratung lassen sich die Banken natürlich bezahlen. Nach sechs bis neun Monaten werden für jeden weiteren Monat rund 0,01 bis 0,02 Prozentpunkte Zinsaufschlag fällig. Wie teuer die Zinsabsicherung werden darf, hängt stark von der persönlichen Risikobereitschaft des Immobilienfinanzierers ab. Mittel- und langfristig dürften die Zinsen weiter steigen. Konjunkturdaten wie Ölpreis, Wachstum oder Lohnentwicklung können zudem zu starken Schwankungen führen und erfordern zusätzliche Wachsamkeit. Deshalb sollten gerade junge Menschen mit stabiler  Einkommenssituation jetzt darüber nachdenken, auch ohne Eigenkapital eine Immobilie als  Baustein für die Altersvorsorge zu erwerben. Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus kosten selbst Finanzierungen mit hohen Beleihungsausläufen kaum mehr als die monatliche Miete.  Damit das Risiko überschaubar bleibt, empfiehlt HypothekenDiscount eine langfristige Zinsbindung. Die Aufschläge sind gering: Ein klassisches Annuitätendarlehen mit 15jähriger Laufzeit kostet durchschnittlich nur einen Viertelprozentpunkt mehr als ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung.   Zins-Tendenzkurzfristig: schwankend, leicht steigendmittelfristig: steigend