Archiv des Monats: Februar 2008

Immobilienbeleihung statt Ratenkredit: Rentner können drei bis vier Prozent Zinsen sparen

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Senioren, die über eine lastenfreie Immobilie verfügen und einen Ratenkredit aufnehmen möchten, sollten die Beleihung ihrer Immobilie prüfen. Auf diese Weise lässt sich der Kredit zu den Konditionen eines Immobiliendarlehens aufnehmen. Diese Zinsen liegen bei knapp 5 Prozent – und damit rund drei bis vier Prozent unter den Konditionen herkömmlicher Ratenkredite. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount bietet Rentnern jetzt eine solche Rentenhypothek an.

Anders als gewöhnliche Darlehen muss die Rentenhypothek nicht getilgt werden. Darlehensnehmer zahlen lediglich quartalsweise die anfallenden Kreditzinsen. Die Konditionshöhe richtet sich nach dem Alter des Darlehensnehmers und sinkt, je älter der Kreditnehmer ist. „Die Rentenhypothek eignet sich für Senioren, die im Alter ihre Aktivitäten oder Pflege finanzieren möchten“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Ein 60-jähriger Rentner mit einer 200.000 Euro-Immobilie beispielsweise erhält bei einer maximal 50-prozentigen Beleihung seines Objekts einen Kredit über 100.000 Euro. Bei einem effektiven Zinssatz von 5,26 Prozent fallen Kreditzinsen in Höhe von 1.265 Euro pro Quartal an. Ein 70-Jähriger zahlt 4,76 Prozent effektiv, woraus sich eine Quartalsrate von 1.170 Euro ergibt. Ein herkömmlicher Ratenkredit kostet aktuell mindestens acht Prozent und mit rund 2.000 Euro Zinsen pro Quartal annährend das Doppelte.

Damit Senioren die anfallenden Kreditzinsen der Rentenhypothek problemlos begleichen können, müssen sie über regelmäßige monatliche Rentenzahlungen verfügen. Auf den Monat heruntergerechnet sollte die Zinszahlung nicht mehr als 30 bis 40 Prozent der gesamten Monatseinnahmen ausmachen.

Immobilienkredite: Zinstief hält an – Zinskommentar Hypothekendiscount 15. Februar 2008

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Ob Erst- oder Anschlussfinanzierung: Die Zinsen für Hypothekendarlehen notieren weiterhin auf historisch niedrigem Niveau. Zehnjährige Bundesanleihen sind eine zuverlässige Richtmarke für Hypothekendarlehen – und seit Oktober 2007 um rund 0,4 Prozentpunkte gefallen. Entsprechend günstig können Immobilienkäufer ihre Finanzierung unter Dach und Fach bringen: Im Vergleichszeitraum fielen die Preise für Immobiliendarlehen mit zehn Jahren Festzinsbindung im Durchschnitt von 5,2 Prozent auf zuletzt unter 4,8 Prozent. Bei günstigen Direktfinanzierern sparen Kunden zusätzlich 30 bis 40 Basispunkte. Deshalb empfiehlt der Baugeldvermittler Hypothekendiscount einen Angebotsvergleich: Bei 100.000 Euro Kreditvolumen summiert sich die Ersparnis bei einem Zinsvorteil von 0,5 Prozentpunkten auf rund 6000 Euro nach zehn Jahren.

Doch Immobilienkäufer benötigen auch ein gutes Timing. Der Markt ist täglich in Bewegung und besonders die Zinsen für Kredite mit bis zu fünfjähriger Zinsbindung schwanken stark. Nach wie vor sind die Anleihemärkte vor allem Spielball der aktuellen tagesaktuellen Entwicklungen. Ein Beispiel: Zuletzt sorgten der Inflationsbericht der Bank of England und die Zinserhöhung in Schweden wieder verstärkt für Inflationsängste in Euroland – und machten damit die Hoffnung auf eine baldige Zinssenkung der Europäischen Zentralbank zunichte. Außerdem hatte Ben Bernanke, Chef der US-Notenbank FED, vor dem Bankenausschuss des US-Senats darauf hingewiesen, dass die jüngsten dramatischen Leitzinssenkungen und das Konjunkturpaket der Regierung positive Impulse für die rezessionsgefährdete US-Wirtschaft gebracht hätten. Bernanke gab sich zuversichtlich, dass bereits Ende 2008 die US-Konjunktur wieder Fahrt aufnehmen könnte. Sofort zogen die Renditen auf den europäischen Rentenmärkten wieder spürbar an. Zehnjährige Bundesanleihen kletterten über die Vier-Prozent-Marke.

Auch in den nächsten Wochen bleiben die Finanz- und Kapitalmärkte volatil. Schlechte Unternehmenszahlen und hohe Abschreibungen halten jedoch die Hypothekenzinsen im Zaum. Das Auf und Ab der Märkte macht der Notenbank zu schaffen: So brachte die monatliche Pressekonferenz der EZB mehr Verunsicherung als Durchblick. Europas oberster Währungshüter, Jean-Claude Trichet, verwies zunächst auf das hohe Inflationsrisiko in Euroland, das eine Senkung der Leitzinsen nicht erlaube. Anschließend warnte der EZB-Chef vor einem deutlichen Einbruch der europäischen Konjunktur: Mit „ungewöhnlich starker Unsicherheit“ sei derzeit jede Prognose behaftet, ob die aktuelle Finanzkrise auch auf die reale Wirtschaft durchschlagen werde.

Nach wie vor beurteilen die Ratsmitglieder die künftige Konjunktur- und Inflationsentwicklung in Euroland unterschiedlich. Deutschlands Notenbanker Axel Weber hält den aktuellen Leitzins von vier Prozent sogar noch für wachstumsfördernd. Inzwischen geht aber die Mehrheit der Volkswirte davon aus, dass die EZB spätestens im Sommer die Zinswende vollzieht. Direkt betroffen von dieser Entscheidung wären die kurzfristigen Zinsen. Doch auch am langen Ende dürfte die Konjunkturabkühlung das Zinsniveau tendenziell nach unten drücken. Fazit: Die Preise für langfristige Hypothekendarlehen verharren auf niedrigem Niveau. Kurzfristige Schwankungen an den Finanz- und Kapitalmärkten können aufmerksame Erst- und Anschlussfinanzierer nutzen, um ihren Kredit noch um zehn oder fünfzehn Basispunkte billiger abzuschließen.

Trend:
kurzfristig: schwankend, leicht fallend
langfristig: schwankend, leicht steigend

Immobilienfinanzierung: Geschickte Trennung spart Steuern

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Clevere Bauherren von Mehrfamilienhäusern kassieren einen maximalen Steuernachlass, wenn sie ihr Eigenkapital gezielt nur der eigenen Wohnung zuordnen und die zur Vermietung bestimmten Wohnungen komplett auf Kredit finanzieren. Der Steuerkniff funktioniert allerdings nur, wenn einige Spielregeln konsequent beachtet werden.

Voraussetzung ist zunächst, das sowohl die Investitionskosten als auch die Darlehensmittel für die unterschiedlich genutzten Gebäudeteile vollkommen getrennt voneinander abgerechnet werden. Am besten richten Bauherren bei ihrer Bank für die Bauphase getrennte Konten ein, um Eigen- und Fremdmittel und die anfallenden Zahlungsvorgänge nicht zu vermischen. Dazu müssen alle am Bau beschäftigten Handwerker für den Innenausbau (Elektro-, Sanitär-, Fliesen- und Malerarbeiten) des vermieteten Gebäudeteils eine separate Rechnung erteilen. Kosten, die auf das Gesamtgrundstück entfallen, wie zum Beispiel der Aushub der Baugrube, die Errichtung des Rohbaus oder der Dacheindeckung können bei einheitlicher Rechnung nach dem Verhältnis der Wohnflächen aufgeteilt werden.

In einem zweiten Schritt müssen alle Baukosten für die Mietwohnungen nachweisbar auch aus Kreditmitteln bezahlt werden. Nur wenn gegenüber dem Fiskus die Verwendung des Kredits für die Investition in eine Mietwohnung hieb- und stichfest belegt wird, sind die Schuldzinsen voll abzugsfähig. Sollten die Ersparnisse nicht zur Finanzierung der eigenen vier Wände ausreichen, muss unbedingt für die zusätzlich erforderlichen Darlehen ein separater Kreditvertrag abgeschlossen und ein zweites Abwicklungskonto eingerichtet werden.

Ohne strikte Trennung verschenkt der Steuerzahler sonst bares Geld. Das Finanzamt teilt dann nämlich das zur Finanzierung eingesetzte Eigenkapital und die aufgenommenen Kredite nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die verschiedenen Wohnungen auf. Folge: Die vermietete Wohnung wird anteilig auch mit Eigenkapital finanziert und schmälert damit den Steuerrabatt. Auch die Käufer von Bestandsimmobilien können sich mit einer geschickten Vertragsgestaltung und der Zuordnung von Krediten zum vermieteten Gebäudeteil hohe Steuervorteile sichern.

Um das Finanzamt zur Kasse zu bitten, muss zum einen der Kaufpreis für das Gesamtgrundstück bereits im Kaufvertrag den einzelnen – unterschiedlich genutzten – Gebäudeteilen zugeordnet werden und andererseits muss der Kaufpreis für den zur Vermietung vorgesehenen Flächenanteil nachweisbar mit Kredit bezahlt werden. Sind die Bedingungen erfüllt, können die Schuldzinsen für das separate Darlehen künftig Jahr für Jahr in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Legt sich das örtliche Finanzamt quer, verweisen streitbare Zeitgenossen auf den Erlass des Bundesfinanzministeriums vom 24.4.2003 (AZ: IV C 3 – S 2211 – 55/03). Darin werden die Finanzämter angewiesen, der im Kaufvertrag vorgegebenen Verteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Gebäudeteile zu folgen, sofern die Berechnung nicht wirtschaftlich unangemessen ist. Schlechte Karten haben Grundeigentümer, die eine vermietete Immobilien bei schlechter Marktlage verkaufen müssen. Reicht der erzielte Erlös nicht aus, um die restlichen Hypotheken abzulösen, können die nach Verkauf anfallenden Schuldzinsen steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden.

(ddp)

Zinsen für Hypothekenkredite weit unter dem Durchschnitt – Zinskommentar Hypothekendiscount 1. Februar 2008

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Für Immobilienkäufer und Umschulder hat das Jahr 2008 gut begonnen: Die Preise für Immobilien befinden sich auf einem günstigen Niveau. Zudem sind Zinsen für Hypothekenkredite kräftig gesunken und bewegen sich nun rund 2,5 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt. Dadurch lassen sich in vielen Städten Deutschlands Immobilien kostengünstig finanzieren. Wie der Baugeldvermittler HypothekenDiscount ermittelt hat, können die meisten Objekte bei Darlehensraten von 500 bis 1000 Euro pro Monat in 15 Jahren komplett abbezahlt werden.

Ausgelöst wurde der Zinsrutsch beim Baugeld durch schlechte Nachrichten an den Finanzmärkten. Nach zum Teil dramatischen Kurseinbrüchen an den internationalen Aktienmärkten und schlechten Marktaussichten hat die amerikanische Notenbank die Reißleine gezogen. US-Notenbankchef Ben Bernanke überraschte die Märkte zunächst mit einer spektakulären Leitzinssenkung um 0,75 Prozentpunkte – und legte in dieser Woche sogar noch einmal nach: Der Zins, der den Preis für kurzfristige Kredite direkt beeinflusst, wurde noch einmal um 50 Basispunkte auf drei Prozent gesenkt.

Die Finanzmärkte, so Bernankes Begründung, stehen weiter massiv unter Druck. Doch der Doppelschlag wurde nicht nur notwendig, um Liquiditätsengpässen bei der Vergabe von Krediten vorzubeugen. Das billige Geld soll vor allen Dingen den verschuldeten US-Verbrauchern helfen, ihren Schuldendienst zu leisten. Langfristiges Baugeld wird durch die Zinssenkungen zwar nicht direkt billiger. Allerdings dürften die Konjunkturabschwächung in den USA und deren Auswirkungen auf die weltweite Konjunktur auch in Deutschland eine weitere Entspannung am langen Zinsende bringen. Außerdem prognostizieren immer mehr Experten, dass auch die Europäische Zentralbank ihren Hauptrefinanzierungssatz spätestens in der zweiten Jahreshälfte wegen der Konjunkturdelle senkt.

Derzeit aber bestimmt vor allen Dingen die Risikoneigung der Anleger maßgeblich den Preis für Hypothekendarlehen. Mit einer wenig vertrauensbildenden Salamitaktik verärgern und verunsichern Banken und Versicherungen die Anleger. Scheibchenweise melden die Finanzkonzerne einen immer höheren Abschreibungsbedarf aus Geschäften mit nahezu wertlosen Anleihen. Die Folge war in den vergangenen Wochen die Flucht aus Aktien in sichere Rentenpapiere. Steigt die Nachfrage nach Bundesanleihen, dann klettern die Kurse und die Renditen purzeln – die Folge sind fallende Zinsen am Hypothekenmarkt.

Wer nach einer attraktiven Erst- oder Anschlussfinanzierung fahndet, hat derzeit also gute Karten. Allerdings bleibt der stimmungsgetriebene Kapitalmarkt sehr volatil. Für Eigenheimer heißt das: Augen auf beim Kreditabschluss. Die Preise können von Woche zu Woche schnell um ein oder zwei Zehntel Prozentpunkte schwanken. Bei einem 200.000 Euro-Kredit und 15 Jahren Zinsbindung macht das beispielweise rund 9.000 Euro Unterschied.

Grundsätzlich aber sollten sicherheitsorientierte Immobilienfinanzierer das im langfristigen Vergleich niedrige Zinsniveau nutzen und ihr Finanzierungspaket schnüren. Unbedingt ratsam ist dabei eine höhere Tilgungsvereinbarung. Haus oder Wohnung sind schneller abbezahlt und das spätere Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung ist gebannt. Wer heute anfänglich mit den üblichen ein Prozent tilgt, braucht rund 31 Jahre für die Rückzahlung der Hypothek. Mit zwei Prozent verkürzt sich die Zeit auf 25 Jahre. Wer sogar mit fünf Prozent tilgen kann, ist nach rund 15 Jahren schuldenfrei. Das Interessante: Viele normale Angestellte können sich problemlos Anfangstilgungssätze von 3 bis 5 Prozent leisten, wenn die zu finanzierende Immobilie nicht in extrem teueren Städten wie München oder Frankfurt steht. Bei bundesweiten Quadratmeterpreisen von rund 1000 Euro findet sich vielerorts eine Eigentumswohnung in der Preisklasse von 50.000 bis 125.000 Euro. Bei diesen niedrigen Preisen liegt die Monatsrate eines Volltilgerkredits über den kompletten Kaufpreis selten höher als die monatliche Miete – und das sogar bei hohen Tilgungsraten.

Zinstrend:
kurzfristig: stabil, leicht fallend
langfristig: leicht steigend