Darlehensnehmer sollten kurze Zinsbindungen meiden

Bei der Immobilienfinanzierung sollten Darlehensnehmer aktuell von Krediten mit fünfjähriger Zinsbindung Abstand nehmen. „Kurze Zinsfestschreibungen haben sich in den vergangenen Tagen verteuert. Zehnjährige Kredite kosten hingegen kaum mehr und bieten deutlich mehr Kalkulationssicherheit“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount in Mannheim.

Die Konditionen für einen 150.000-Euro-Kredit betragen 4,25 Prozent bei einer fünfjährigen Zinsfestschreibung und 4,53 Prozent bei einer zehnjährigen Festschreibung. Damit ergeben sich für Kreditnehmer Monatsraten von 646 Euro für den kurz laufenden Kredit und 680 Euro für den Langläufer. „Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung kosten durchschnittlich nur rund 25 bis 40 Euro mehr pro Monat. Dafür kennen Kreditnehmer allerdings ihre genaue monatliche Kreditrate bis ins Jahr 2018 – und können entsprechend kalkulieren“, erläutert Oppel. Bei der fünfjährigen Zinsbindung würde die Anschlussfinanzierung indes bereits im Jahr 2013 fällig. Liegen die Zinsen zu diesem Zeitpunkt nur zwei Prozent über dem heutigen Niveau, würde sich die Kreditrate um ein Drittel verteuern.

Darlehensnehmer, die wenig oder kein Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, sollten laut HypothekenDiscount zu Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren greifen. Die Konditionen liegen weiterhin deutlich unter 5 Prozent. Bei einer Anfangstilgung zwischen 3 und 4 Prozent können diese lang laufenden Kredite binnen Zinsbindungsfrist vollständig getilgt werden, wodurch das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung entfällt.

Unverhofft kommt oft – genau genommen sogar immer öfter: Zum dritten Mal in Folge überraschte der Ifo-Geschäftsklimaindex die Märkte. Immobilienfinanzierer sollten deshalb trotz der Turbulenzen an den Märkten nicht länger auf massiv sinkende Zinsen für Hypothekendarlehen spekulieren, sondern das aktuelle Zinsniveau zur Kreditaufnahme nutzen. Derzeit liegen die Konditionen für Immobilienkredite nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount bei rund 4,5 Prozent und damit rund 2,5 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt. Vor diesem Hintergrund bleiben Reservierungskredite und Forward-Darlehen empfehlenswert, mit denen die heutigen Konditionen für die Zukunft festgeschrieben werden können.

Deutsche Unternehmen in der Industrie, im Bau und im Großhandel beurteilen ihre aktuelle Lage und die Geschäftsaussichten erneut positiver als im Vormonat. Die meisten Konjunkturexperten hatten eine Verschlechterung der Stimmung erwartet. Trotz Turbulenzen an den Kapitalmärkten, Euro-Höhenflug und Rezessionsängsten signalisiert der recht zuverlässige Frühindikator des Münchener Instituts für Wirtschaftsforschung neue Schubkraft für die deutsche Konjunktur. Für die Europäische Zentralbank (EZB) ist der steigende Ifo-Index Wasser auf die Mühlen. Seit Monaten warnen die Notenbanker vor wachsenden Inflationsgefahren, halten ihren Leitzins stabil auf vier Prozent – und werden dafür immer wieder heftig kritisiert. Die EZB, so der Hauptvorwurf, riskiere mit ihrer sturen Geldpolitik eine weitere Abschwächung der europäischen Konjunktur und eine Verschärfung der internationalen Finanzkrise.

Anders als ihre Kollegen von der amerikanischen Notenbank Federal Reserve (Fed) lehnen die EZB-Mitglieder starke Zinssenkungen zur Ankurbelung der Wirtschaft ab. Das Umfeld in Europa, so EZB-Chef Jean-Claude Trichet Ende März, sei ein anderes als in den USA. Unterstützung erhielt Trichet vom britischen Notenbankchef Mervyn King, der ebenfalls mit Blick auf steigende Preise Zinssenkungen eine Absage erteilt hat. Immobilienfinanzierer sollten deshalb laut HypothekenDiscount nicht auf massiv sinkende Zinsen für Hypothekendarlehen spekulieren. Vorausgesetzt, die Stimmung bleibt gut und die Konjunktur in Europa nimmt spätestens im zweiten Halbjahr wieder deutlich an Fahrt auf, dürfte der Druck auf die langfristigen Zinsen sogar tendenziell steigen. Der Preis für Kredite am langen Ende wird normalerweise stark von Inflationserwartungen bestimmt – und da sieht es schon heute nicht gut aus. Die EZB wird in diesem Jahr selbst bei flauer Konjunktur ihr Inflationsziel von knapp zwei Prozent weit verfehlen.

Die Kapriolen an den internationalen Finanzmärkten mahnen Privatanleger und Großinvestoren zur Vorsicht. Trotz wachsender Inflationssorgen geben sie sich mit niedrigeren Renditen zufrieden. Die Angst vor Rezession und einem Börsencrash treibt viele in die sicheren Rentenmärkte. Die Kurse der Anleihen sind in den vergangenen Monaten kräftig gestiegen und die Renditen entsprechend stark gesunken.

Auch Baugeld wurde deutlich billiger. Eigenheimer, die absehbar eine Erst- oder Anschlussfinanzierung benötigen, sollten deshalb die Gunst der Stunde nutzen. Seit Oktober 2007 sind die Preise für Hypothekendarlehen mit zehn Jahren Festzinsbindung im Durchschnitt von 5,2 Prozent auf zuletzt 4,5 Prozent gefallen. Kaum teurer wird es für 15 Jahre – der Zinsaufschlag für zusätzliche Planungssicherheit kostet die Kunden nach Angaben von HypothekenDiscount nur rund 0,2 Prozentpunkte. Bei Top-Finanzierern sparen Eigenheimer sogar noch 30 bis 40 Basispunkte mehr. Kurzfristig wird sich an diesem niedrigen Zinsniveau kaum etwas ändern. Doch Wachsamkeit beim Schnüren der Darlehenspakete für Haus oder Wohnung ist Pflicht. Denn die Zinsen für Hypothekendarlehen werden – je nach Börsenstimmung – kurzfristig immer wieder um ein bis zwei Zehntelpunkte nach oben oder unten schwanken.

Trend:

kurzfristig: seitwärts schwankend
langfristig: schwankend, steigend

Viele Immobilienbesitzer mit laufenden Krediten beschäftigen sich zu spät mit ihrer Anschlussfinanzierung. „Darlehensnehmer verschenken Geld, weil sie Zinstiefs ungenutzt lassen, die sich lange vor dem Ende der Zinsbindung ergeben“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Unerwartete konjunkturelle Entwicklungen führen immer wieder zu Zwischentiefs bei Immobilienkrediten – die sich beispielsweise durch Forward-Darlehen nutzen lassen.

Darlehensnehmer sollten die Zinsentwicklung bis zu drei Jahre vor dem Zinsbindungsende beobachten und Zinsschwankungen nutzen. Immobilienbesitzer, die im Jahr 2000 einen Immobilienkredit mit zehnjähriger Zinsbindung aufgenommen haben, sollten ihre Anschlussfinanzierung nicht erst im Jahr 2010 regeln. „Für viele Darlehensnehmer ist es etwa wesentlich günstiger, die Anschlussfinanzierung im aktuellen Zinstief über einen Forward-Kredit abzuwickeln“, erläutert Oppel. Denn: Durch die Finanzkrise sind die Zinsen für Immobilienkredite seit Jahresbeginn um rund 0,5 Prozentpunkte gesunken.

Ein im Jahr 2000 zwischen 6 und 6,5 Prozent aufgenommener Kredit kann dadurch heute mit einem Forwardkredit zu einem Zinssatz von etwa 4,8 bis 5,1 Prozent prolongiert werden. Damit können sich Darlehensnehmer eine Zinsersparnis von einem guten Prozent sichern, was beispielsweise eine monatliche Kreditrate von 1.150 Euro auf rund 1.000 Euro sinken lässt. Lukrative Zwischentiefs ergeben sich beim Baugeld auch in Zeiten steigender Zinsen immer wieder: So fielen beispielsweise zwischen August und Oktober 2005 die Hypothekenzinsen binnen weniger Wochen um 0,35 Prozent. In der zweiten Jahreshälfte 2006 verbilligten sich Immobilienkredite in kürzester Zeit ebenfalls um 0,5 Prozentpunkte.

Weil die Zinsen für Immobilienkredite in diesem Frühjahr deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt liegen, lohnt für Immobilienkäufer die Reservierung eines Darlehens. „Wer noch auf der Suche nach einem Objekt ist, kann sich mit einer Reservierungshypothek das aktuelle Zinsniveau bis in den Herbst sichern“, rät Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Nach dem Zinsrutsch zu Anfang des Jahres bewegen sich die Immobilienzinsen seit Wochen zwischen vier und fünf Prozent. Kredite mit fünfjähriger Zinsbindung können ab 4,10 Prozent aufgenommen werden, Darlehen mit zehnjähriger Zinssicherheit gibt es ab 4,41 Prozent – und damit knapp drei Prozent unter dem 50-jährigen Durchschnitt. „Viele potentielle Immobilienkäufer wissen nicht, dass es eine spezielle Kreditart gibt, mit der sich die derzeitigen Konditionen bis zu sechs Monate festschreiben lassen“, sagt Oppel. Konnten sich bisher nur Anschlussfinanzierer mit einem Forward-Darlehen vor steigenden Zinsen schützen, so ist dies laut HypothekenDiscount neuerdings auch Erstfinanzierern möglich. Um eine Reservierungshypothek abzuschließen, müssen Darlehensnehmer Angaben zur Bonität abgeben und 20 bis 30 Prozent Eigenkapital mitbringen. Zudem werden ungefähre Informationen zur Art, Lage und Bauweise der Wunschimmobilie verlangt. „Wird der Kredit genehmigt, sichert sich der Kreditnehmer sechs Monate lang die aktuellen Konditionen.“

Sinken die Zinsen bis zum Herbst oder wird kein Objekt gefunden, werden die Zinsen nach unten angepasst, beziehungsweise die kostenlose Option verfällt. Sollten die Zinsen jedoch steigen, erhält der Darlehensnehmer den reservierten, günstigen Zinssatz. Ob das Baugeld im laufenden Jahr billiger oder teurer wird, hängt im Wesentlichen von zwei Faktoren ab. „Hält die Rezessionsangst an, sind noch niedrigere Konditionen möglich. Bewertet indes die Europäische Zentralbank die Inflationsgefahr höher, könnten die Zinsen steigen“, sagt Oppel. Mit der Reservierungshypothek können sich Darlehensnehmer vor steigenden Konditionen schützen.

Bauherren werden nach Erfahrungen des Bauherren-Schutzbundes oft durch unangemessen kurze Zahlungsfristen benachteiligt. Sie müssten die Möglichkeit haben zu prüfen, ob der vereinbarte Stand der Bauarbeiten wirklich mängelfrei erbracht wurde, betonen die Rechtsexperten des Verbandes.

Der Bauherren-Schutzbund empfiehlt Zahlungsfristen von acht bis zehn Werktagen. Bei Baumängeln sollte man die Abschlagszahlung mindern. Für private Bauherren bestehe ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Dreifachen der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten.

(ddp)

Clevere Bauherren von Mehrfamilienhäusern kassieren einen maximalen Steuernachlass, wenn sie ihr Eigenkapital gezielt nur der eigenen Wohnung zuordnen und die zur Vermietung bestimmten Wohnungen komplett auf Kredit finanzieren. Der Steuerkniff funktioniert allerdings nur, wenn einige Spielregeln konsequent beachtet werden.

Voraussetzung ist zunächst, das sowohl die Investitionskosten als auch die Darlehensmittel für die unterschiedlich genutzten Gebäudeteile vollkommen getrennt voneinander abgerechnet werden. Am besten richten Bauherren bei ihrer Bank für die Bauphase getrennte Konten ein, um Eigen- und Fremdmittel und die anfallenden Zahlungsvorgänge nicht zu vermischen. Dazu müssen alle am Bau beschäftigten Handwerker für den Innenausbau (Elektro-, Sanitär-, Fliesen- und Malerarbeiten) des vermieteten Gebäudeteils eine separate Rechnung erteilen. Kosten, die auf das Gesamtgrundstück entfallen, wie zum Beispiel der Aushub der Baugrube, die Errichtung des Rohbaus oder der Dacheindeckung können bei einheitlicher Rechnung nach dem Verhältnis der Wohnflächen aufgeteilt werden.

In einem zweiten Schritt müssen alle Baukosten für die Mietwohnungen nachweisbar auch aus Kreditmitteln bezahlt werden. Nur wenn gegenüber dem Fiskus die Verwendung des Kredits für die Investition in eine Mietwohnung hieb- und stichfest belegt wird, sind die Schuldzinsen voll abzugsfähig. Sollten die Ersparnisse nicht zur Finanzierung der eigenen vier Wände ausreichen, muss unbedingt für die zusätzlich erforderlichen Darlehen ein separater Kreditvertrag abgeschlossen und ein zweites Abwicklungskonto eingerichtet werden.

Ohne strikte Trennung verschenkt der Steuerzahler sonst bares Geld. Das Finanzamt teilt dann nämlich das zur Finanzierung eingesetzte Eigenkapital und die aufgenommenen Kredite nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die verschiedenen Wohnungen auf. Folge: Die vermietete Wohnung wird anteilig auch mit Eigenkapital finanziert und schmälert damit den Steuerrabatt. Auch die Käufer von Bestandsimmobilien können sich mit einer geschickten Vertragsgestaltung und der Zuordnung von Krediten zum vermieteten Gebäudeteil hohe Steuervorteile sichern.

Um das Finanzamt zur Kasse zu bitten, muss zum einen der Kaufpreis für das Gesamtgrundstück bereits im Kaufvertrag den einzelnen – unterschiedlich genutzten – Gebäudeteilen zugeordnet werden und andererseits muss der Kaufpreis für den zur Vermietung vorgesehenen Flächenanteil nachweisbar mit Kredit bezahlt werden. Sind die Bedingungen erfüllt, können die Schuldzinsen für das separate Darlehen künftig Jahr für Jahr in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Legt sich das örtliche Finanzamt quer, verweisen streitbare Zeitgenossen auf den Erlass des Bundesfinanzministeriums vom 24.4.2003 (AZ: IV C 3 – S 2211 – 55/03). Darin werden die Finanzämter angewiesen, der im Kaufvertrag vorgegebenen Verteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Gebäudeteile zu folgen, sofern die Berechnung nicht wirtschaftlich unangemessen ist. Schlechte Karten haben Grundeigentümer, die eine vermietete Immobilien bei schlechter Marktlage verkaufen müssen. Reicht der erzielte Erlös nicht aus, um die restlichen Hypotheken abzulösen, können die nach Verkauf anfallenden Schuldzinsen steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden.

(ddp)

Die gesunkenen Zinsen für Hypothekenkredite ermöglichen nicht nur Einsparungen zwischen 4.000 und 10.000 Euro, sondern zudem einen schnellen Schuldenabbau. „In vielen Städten können normale Haushalte ohne Eigenkapital mit einem Volltilgerdarlehen binnen 15 Jahren eine Eigentumswohnung komplett abbezahlen“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

„Häuslebauer und Immobilienkäufer, die einen Kredit aufnehmen möchten, sind die Profiteure von den Turbulenzen an den Finanz- und Kapitalmärkten“, sagt Oppel. Finanzierungen, bei denen rund 30 Prozent des Immobilienkaufpreises als Eigenkapital eingebracht werden, gibt es beim günstigsten Anbieter ab 4,43 Prozent. Selbst Vollfinanzierungen über den gesamten Kaufpreis der Immobilie sind zu Zinssätzen von rund 5 Prozent erhältlich. „In Deutschland sollten sich Immobilieninteressenten nicht von den Nachrichten um die US-Hypothekenkrise verunsichern lassen. Volltilgerdarlehen über den gesamten Kaufpreis garantieren Zinssicherheit von der ersten bis zur letzten Rate“, erläutert Oppel. HypothekenDiscount rät, beim Immobilienerwerb mindestens Maklerkosten und anfallende Provisionen aufzubringen. Dann bewegen sich die Kreditzinsen für Volltilgerdarlehen über den gesamten Immobilienkaufpreis um die 5-Prozent-Marke.

In vielen deutschen Städten liegen Preise für Kaufobjekte zwischen 1.000 und 2.000 Euro pro Quadratmeter. „In mittelgroßen Städten und einigen Landeshauptstädten sind attraktive Eigentumswohnungen für 100.000 Euro erhältlich. Niedrige Immobilienpreise und günstige Zinsen ermöglichen normalen Angestellten selbst ohne Eigenkapital den Immobilienerwerb und damit eine sichere Investition in ihre Altersvorsorge“, sagt Oppel. Eine Eigentumswohnung im Wert von 100.000 Euro kann beispielsweise mit einer 100.000-Euro-Vollfinanzierung zu 5 Prozent finanziert werden. Für eine Monatsrate von 782 Euro lässt sich das Objekt bei einer Anfangstilgung von rund 4,5 Prozent binnen 15 Jahren vollständig abbezahlen.

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