Immer wieder hatte Jean-Claude Trichet, Präsident der Europäischen Zentralbank (EZB), in den vergangenen Monaten die hohen Inflationsdaten in Euroland als eine vorübergehende Erscheinung bezeichnet. Sobald sich an der Preisfront Signale der Entspannung verfestigen, wären den Währungshütern endlich nicht mehr die Hände gebunden. Sie könnten, wie in den USA, die Leitzinsen senken und die leicht aus dem Tritt geratene Konjunktur in Europa mit billigem Geld wieder auf die Spur bringen.

Viele Experten erwarten dieses Szenario in der zweiten Jahreshälfte. Doch die EZB könnte sich noch Zeit lassen bis zum nächsten Frühjahr. Denn: Im Anschluss an ihre turnusmäßige Mai-Sitzung in Athen äußerte sich die EZB, anders als in den vergangenen Monaten zuvor, ziemlich klar. Sie beließ auch für Mai den Leitzins unverändert auf vier Prozent – offenbar erwarten die Notenbanker für April eine nochmalige Verschärfung des Preisanstiegs. Im März war die Inflationsrate bereits auf alarmierende 3,6 Prozent geklettert.

Lebensmittel, Energie – und seit geraumer Zeit auch die Löhne: Der Inflationsdruck in Euroland ist gewaltig und alles andere als kurzfristig. Beim obersten europäischen Notenbanker Trichet hört sich das dann so an: „Die Risiken für den mittelfristigen Inflationsausblick bleiben klar nach oben gerichtet.“ Es dauerte einen Moment – doch dann reagierten die Finanzinvestoren. Die Kurse festverzinslicher Wertpapiere kletterten, der zuletzt stark unter Druck geratene Bund-Future schoss um 70 Basispunkte nach oben.

Steigende Kurse, sinkende Zinsen – weil die Renditen der Bundesanleihen eine verlässliche Benchmark für Hypothekendarlehen bieten, dürfte der jüngste Preisanstieg für Immobilienkredite vorübergehend gestoppt sein. Dennoch empfiehlt der Baugeldvermittler HypothekenDiscount, nicht auf sinkende Zinsen zu spekulieren. Wer seine Erst- oder Anschlussfinanzierung jetzt unter Dach und Fach bringen kann, sollte das immer noch niedrige Zinsumfeld nutzen und durch lange Zinsbindungen für Planungssicherheit in den kommenden 10, 15 oder 20 Jahre sorgen.

In der Tat spielt es nur eine untergeordnete Rolle, ob und wann genau die Europäische Zentralbank ihren Refinanzierungssatz für Geschäftsbanken senkt. Die Geldpolitik der Notenbanker wirkt direkt nur im kurzfristigen Zinsbereich. Investoren, die sich langfristig verschulden oder ihr Kapital langfristig anlegen, schielen vor allen Dingen auf die Preisentwicklung. Eine Politik des teuren Geldes wirkt zwar Inflationstendenzen entgegen. Doch auf die Preistreiber der vergangenen Monate – nachwachsende Rohstoffe oder die fossilen Energieträger Öl und Gas – haben die Notenbanker kaum Einfluss. Und so wundert es auch nicht, dass jeder zweite professionelle Prognostiker inzwischen eine Inflationsrate in fünf Jahren von mehr als zwei Prozent erwartet. Zum Vergleich: 2001 lag die Wahrscheinlichkeit, dass die EZB-Zielmarke langfristig nicht eingehalten wird, nur bei 33 Prozent.

HypothekenDiscount empfiehlt Eigenheimern, die nach Top-Konditionen für ihre Erst- oder Anschlussfinanzierung fahnden, die flache Zinsstrukturkurve auszunutzen und sich für eine lange Bindung zu entscheiden: Die Preise für Kredite mit 15 Jahren Laufzeit sind kaum teurer als die mit zehn Jahren. Die zusätzliche Kalkulationssicherheit kostet bei einem Darlehen in Höhe von 200.000 Euro lediglich rund 300 Euro pro Jahr.

Trend:
kurzfristig: schwankend, leicht sinkend
mittelfristig: stabil

Immobilienkäufer sollten die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank genau beobachten. Denn: Die EZB bleibt strikt auf Kurs. Damit haben sich inzwischen auch die größten EZB-Kritiker und Befürworter einer Zinswende im Euroraum abgefunden. Doch nun schließen die Notenbanker sogar eine Leitzinserhöhung nicht mehr aus: Das selbst verordnete Inflationsziel von knapp unter zwei Prozent wird 2008 nicht einmal annähernd erreicht. Rohöl auf Rekordniveau, dramatisch steigende Lebensmittelpreise und hohe Lohnabschlüsse bringen die Inflation mächtig ins Laufen. Im März kletterten die Verbraucherpreise kräftig auf 3,6 Prozent und erreichten damit ihren höchsten Stand seit 1992.

Der Leitzins liegt seit Juni 2007 stabil bei vier Prozent. Wir glauben zwar nicht, dass die EZB wirklich ernsthaft über eine Erhöhung nachdenkt. Doch das Säbelrasseln zeigt, wie groß die Inflationsrisiken derzeit sind. Für Immobilienbesitzer, die sich um eine günstige Anschlussfinanzierung bemühen müssen, oder Erstfinanzierer, die auf den Sprung in die eigenen vier Wände sind, ist das keine gute Nachricht. Denn die Preise für Hypothekendarlehen werden stark über Inflationserwartungen gesteuert.

Die kurzfristigen Folgen sind nicht zu übersehen: In den vergangenen zwei Wochen stiegen bei Top-Anbietern die Konditionen für Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung um weitere 0,1 Prozentpunkte. Wer eine längere Kalkulationssicherheit bevorzugt, musste bei einer Laufzeit von 15 Jahren sogar einen Preisanstieg bis zu 20 Basispunkten hinnehmen. Und auch die staatliche KfW-Förderbank hat ihre Zinsen für CO2-Sanierungskredite über die Zwei-Prozent-Marke gehievt.

Dieser Trend wird kurzfristig anhalten. Eigenheimer, die in Zugzwang sind und ihr Finanzierungspaket nun dringend schnüren müssen, sollten keine Zeit mehr verlieren. Sie können über die Laufzeit einige tausend Euro sparen. Voraussetzung hierfür ist der sorgfältige Angebotsvergleich im Markt. Günstige Anbieter, wie sie von Hypothekendiscount vermittelt werden, liegen oft 0,4 bis 0,5 Prozentpunkte unter dem Marktdurchschnitt. Bei zehn Jahren Darlehenslaufzeit und 150.000 Euro Kredit liegt die Ersparnis bei rund 9.000 Euro.

Auch ein Forwarddarlehen, mit denen clevere und sicherheitsorientierte Eigenheimer schon heute die Zinsen für Kredite, die sie erst in ein, zwei oder drei Jahren benötigen, festzurren können, sind durchaus eine Überlegung wert. Eine ganze Reihe von Indikatoren – angefangen beim zuverlässigen Ifo-Geschäftsklimaindex über die Rezession in den USA und exportschädlichen Euro-Höchstkursen bis hin zu sinkenden Gewinnerwartungen der Unternehmen in den USA, Europa und Asien – sprechen zwar mittelfristig für fallende Aktien- und steigende Rentenkurse. Beide Märkte korrelieren negativ. Die zuletzt stark gestiegenen und vorerst weiter steigenden Anleiherenditen werden dann wieder fallen – und mit ihnen die Preise für Immobilienkredite.

Doch wann wird dieser Zeitpunkt erreicht sein? Auf welches Niveau sind die Darlehenszinsen bis dahin geklettert? Und wie tief werden sie fallen? Es bleibt riskant auf sinkende Zinsen zu spekulieren. Angesichts eines im historischen Vergleich noch immer günstigen Zinsniveaus steht unserer Meinung nach das Risiko nicht in einem angemessenen Verhältnis zu den Chancen.

Trend:

kurzfristig: schwankend, steigend

mittelfristig: leicht fallend

langfristig: schwankend, steigend

Darlehensnehmer sollten kurze Zinsbindungen meiden

Bei der Immobilienfinanzierung sollten Darlehensnehmer aktuell von Krediten mit fünfjähriger Zinsbindung Abstand nehmen. „Kurze Zinsfestschreibungen haben sich in den vergangenen Tagen verteuert. Zehnjährige Kredite kosten hingegen kaum mehr und bieten deutlich mehr Kalkulationssicherheit“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount in Mannheim.

Die Konditionen für einen 150.000-Euro-Kredit betragen 4,25 Prozent bei einer fünfjährigen Zinsfestschreibung und 4,53 Prozent bei einer zehnjährigen Festschreibung. Damit ergeben sich für Kreditnehmer Monatsraten von 646 Euro für den kurz laufenden Kredit und 680 Euro für den Langläufer. „Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung kosten durchschnittlich nur rund 25 bis 40 Euro mehr pro Monat. Dafür kennen Kreditnehmer allerdings ihre genaue monatliche Kreditrate bis ins Jahr 2018 – und können entsprechend kalkulieren“, erläutert Oppel. Bei der fünfjährigen Zinsbindung würde die Anschlussfinanzierung indes bereits im Jahr 2013 fällig. Liegen die Zinsen zu diesem Zeitpunkt nur zwei Prozent über dem heutigen Niveau, würde sich die Kreditrate um ein Drittel verteuern.

Darlehensnehmer, die wenig oder kein Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, sollten laut HypothekenDiscount zu Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren greifen. Die Konditionen liegen weiterhin deutlich unter 5 Prozent. Bei einer Anfangstilgung zwischen 3 und 4 Prozent können diese lang laufenden Kredite binnen Zinsbindungsfrist vollständig getilgt werden, wodurch das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung entfällt.

Unverhofft kommt oft – genau genommen sogar immer öfter: Zum dritten Mal in Folge überraschte der Ifo-Geschäftsklimaindex die Märkte. Immobilienfinanzierer sollten deshalb trotz der Turbulenzen an den Märkten nicht länger auf massiv sinkende Zinsen für Hypothekendarlehen spekulieren, sondern das aktuelle Zinsniveau zur Kreditaufnahme nutzen. Derzeit liegen die Konditionen für Immobilienkredite nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount bei rund 4,5 Prozent und damit rund 2,5 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt. Vor diesem Hintergrund bleiben Reservierungskredite und Forward-Darlehen empfehlenswert, mit denen die heutigen Konditionen für die Zukunft festgeschrieben werden können.

Deutsche Unternehmen in der Industrie, im Bau und im Großhandel beurteilen ihre aktuelle Lage und die Geschäftsaussichten erneut positiver als im Vormonat. Die meisten Konjunkturexperten hatten eine Verschlechterung der Stimmung erwartet. Trotz Turbulenzen an den Kapitalmärkten, Euro-Höhenflug und Rezessionsängsten signalisiert der recht zuverlässige Frühindikator des Münchener Instituts für Wirtschaftsforschung neue Schubkraft für die deutsche Konjunktur. Für die Europäische Zentralbank (EZB) ist der steigende Ifo-Index Wasser auf die Mühlen. Seit Monaten warnen die Notenbanker vor wachsenden Inflationsgefahren, halten ihren Leitzins stabil auf vier Prozent – und werden dafür immer wieder heftig kritisiert. Die EZB, so der Hauptvorwurf, riskiere mit ihrer sturen Geldpolitik eine weitere Abschwächung der europäischen Konjunktur und eine Verschärfung der internationalen Finanzkrise.

Anders als ihre Kollegen von der amerikanischen Notenbank Federal Reserve (Fed) lehnen die EZB-Mitglieder starke Zinssenkungen zur Ankurbelung der Wirtschaft ab. Das Umfeld in Europa, so EZB-Chef Jean-Claude Trichet Ende März, sei ein anderes als in den USA. Unterstützung erhielt Trichet vom britischen Notenbankchef Mervyn King, der ebenfalls mit Blick auf steigende Preise Zinssenkungen eine Absage erteilt hat. Immobilienfinanzierer sollten deshalb laut HypothekenDiscount nicht auf massiv sinkende Zinsen für Hypothekendarlehen spekulieren. Vorausgesetzt, die Stimmung bleibt gut und die Konjunktur in Europa nimmt spätestens im zweiten Halbjahr wieder deutlich an Fahrt auf, dürfte der Druck auf die langfristigen Zinsen sogar tendenziell steigen. Der Preis für Kredite am langen Ende wird normalerweise stark von Inflationserwartungen bestimmt – und da sieht es schon heute nicht gut aus. Die EZB wird in diesem Jahr selbst bei flauer Konjunktur ihr Inflationsziel von knapp zwei Prozent weit verfehlen.

Die Kapriolen an den internationalen Finanzmärkten mahnen Privatanleger und Großinvestoren zur Vorsicht. Trotz wachsender Inflationssorgen geben sie sich mit niedrigeren Renditen zufrieden. Die Angst vor Rezession und einem Börsencrash treibt viele in die sicheren Rentenmärkte. Die Kurse der Anleihen sind in den vergangenen Monaten kräftig gestiegen und die Renditen entsprechend stark gesunken.

Auch Baugeld wurde deutlich billiger. Eigenheimer, die absehbar eine Erst- oder Anschlussfinanzierung benötigen, sollten deshalb die Gunst der Stunde nutzen. Seit Oktober 2007 sind die Preise für Hypothekendarlehen mit zehn Jahren Festzinsbindung im Durchschnitt von 5,2 Prozent auf zuletzt 4,5 Prozent gefallen. Kaum teurer wird es für 15 Jahre – der Zinsaufschlag für zusätzliche Planungssicherheit kostet die Kunden nach Angaben von HypothekenDiscount nur rund 0,2 Prozentpunkte. Bei Top-Finanzierern sparen Eigenheimer sogar noch 30 bis 40 Basispunkte mehr. Kurzfristig wird sich an diesem niedrigen Zinsniveau kaum etwas ändern. Doch Wachsamkeit beim Schnüren der Darlehenspakete für Haus oder Wohnung ist Pflicht. Denn die Zinsen für Hypothekendarlehen werden – je nach Börsenstimmung – kurzfristig immer wieder um ein bis zwei Zehntelpunkte nach oben oder unten schwanken.

Trend:

kurzfristig: seitwärts schwankend
langfristig: schwankend, steigend

Viele Immobilienbesitzer mit laufenden Krediten beschäftigen sich zu spät mit ihrer Anschlussfinanzierung. „Darlehensnehmer verschenken Geld, weil sie Zinstiefs ungenutzt lassen, die sich lange vor dem Ende der Zinsbindung ergeben“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Unerwartete konjunkturelle Entwicklungen führen immer wieder zu Zwischentiefs bei Immobilienkrediten – die sich beispielsweise durch Forward-Darlehen nutzen lassen.

Darlehensnehmer sollten die Zinsentwicklung bis zu drei Jahre vor dem Zinsbindungsende beobachten und Zinsschwankungen nutzen. Immobilienbesitzer, die im Jahr 2000 einen Immobilienkredit mit zehnjähriger Zinsbindung aufgenommen haben, sollten ihre Anschlussfinanzierung nicht erst im Jahr 2010 regeln. „Für viele Darlehensnehmer ist es etwa wesentlich günstiger, die Anschlussfinanzierung im aktuellen Zinstief über einen Forward-Kredit abzuwickeln“, erläutert Oppel. Denn: Durch die Finanzkrise sind die Zinsen für Immobilienkredite seit Jahresbeginn um rund 0,5 Prozentpunkte gesunken.

Ein im Jahr 2000 zwischen 6 und 6,5 Prozent aufgenommener Kredit kann dadurch heute mit einem Forwardkredit zu einem Zinssatz von etwa 4,8 bis 5,1 Prozent prolongiert werden. Damit können sich Darlehensnehmer eine Zinsersparnis von einem guten Prozent sichern, was beispielsweise eine monatliche Kreditrate von 1.150 Euro auf rund 1.000 Euro sinken lässt. Lukrative Zwischentiefs ergeben sich beim Baugeld auch in Zeiten steigender Zinsen immer wieder: So fielen beispielsweise zwischen August und Oktober 2005 die Hypothekenzinsen binnen weniger Wochen um 0,35 Prozent. In der zweiten Jahreshälfte 2006 verbilligten sich Immobilienkredite in kürzester Zeit ebenfalls um 0,5 Prozentpunkte.

Weil die Zinsen für Immobilienkredite in diesem Frühjahr deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt liegen, lohnt für Immobilienkäufer die Reservierung eines Darlehens. „Wer noch auf der Suche nach einem Objekt ist, kann sich mit einer Reservierungshypothek das aktuelle Zinsniveau bis in den Herbst sichern“, rät Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Nach dem Zinsrutsch zu Anfang des Jahres bewegen sich die Immobilienzinsen seit Wochen zwischen vier und fünf Prozent. Kredite mit fünfjähriger Zinsbindung können ab 4,10 Prozent aufgenommen werden, Darlehen mit zehnjähriger Zinssicherheit gibt es ab 4,41 Prozent – und damit knapp drei Prozent unter dem 50-jährigen Durchschnitt. „Viele potentielle Immobilienkäufer wissen nicht, dass es eine spezielle Kreditart gibt, mit der sich die derzeitigen Konditionen bis zu sechs Monate festschreiben lassen“, sagt Oppel. Konnten sich bisher nur Anschlussfinanzierer mit einem Forward-Darlehen vor steigenden Zinsen schützen, so ist dies laut HypothekenDiscount neuerdings auch Erstfinanzierern möglich. Um eine Reservierungshypothek abzuschließen, müssen Darlehensnehmer Angaben zur Bonität abgeben und 20 bis 30 Prozent Eigenkapital mitbringen. Zudem werden ungefähre Informationen zur Art, Lage und Bauweise der Wunschimmobilie verlangt. „Wird der Kredit genehmigt, sichert sich der Kreditnehmer sechs Monate lang die aktuellen Konditionen.“

Sinken die Zinsen bis zum Herbst oder wird kein Objekt gefunden, werden die Zinsen nach unten angepasst, beziehungsweise die kostenlose Option verfällt. Sollten die Zinsen jedoch steigen, erhält der Darlehensnehmer den reservierten, günstigen Zinssatz. Ob das Baugeld im laufenden Jahr billiger oder teurer wird, hängt im Wesentlichen von zwei Faktoren ab. „Hält die Rezessionsangst an, sind noch niedrigere Konditionen möglich. Bewertet indes die Europäische Zentralbank die Inflationsgefahr höher, könnten die Zinsen steigen“, sagt Oppel. Mit der Reservierungshypothek können sich Darlehensnehmer vor steigenden Konditionen schützen.

Bauherren werden nach Erfahrungen des Bauherren-Schutzbundes oft durch unangemessen kurze Zahlungsfristen benachteiligt. Sie müssten die Möglichkeit haben zu prüfen, ob der vereinbarte Stand der Bauarbeiten wirklich mängelfrei erbracht wurde, betonen die Rechtsexperten des Verbandes.

Der Bauherren-Schutzbund empfiehlt Zahlungsfristen von acht bis zehn Werktagen. Bei Baumängeln sollte man die Abschlagszahlung mindern. Für private Bauherren bestehe ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Dreifachen der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten.

(ddp)