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Immobilienfinanzierung: Kredite für Immobilien bleiben bis Jahresende günstig

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Wer den Kauf einer Immobilie plant oder nach einer attraktiven Anschlussfinanzierung für Haus oder Wohnung sucht, sollte in diesen Tagen zwar wachsam die Schwankungen bei den Finanzierungsangeboten beobachten. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount warnt jedoch vor übereilter Betriebsamkeit. Die Zinsen für Immobilienkredite liegen gut einen halben Prozentpunkt niedriger als noch im August dieses Jahres. Darlehen mit 10 Jahren Festzinsvereinbarung gibt es für unter 4,6 Prozent. HypothekenDiscount rechnet damit, dass Hypothekenkredite auch in den kommenden Wochen so preiswert bleiben.

Anfang dieser Woche war es wieder einmal soweit: Die Europäische Zentralbank (EZB) in Frankfurt hat in den von Turbulenzen geschüttelten Geldmarkt eingegriffen. Doch anders als in den vergangenen Monaten, als die Währungshüter wegen der Krise um faule US-Immobilienkredite immer wieder Geld in den Markt pumpen mussten, versuchte die EZB nun das Gegenteil zu erreichen. Sie entzog dem Markt 27,75 Millionen Euro, um den Zinssatz für Eintagesgeld in die Nähe des aktuellen Leitzinses von vier Prozent zu steuern. Doch die Operation der Notenbank schlug fehl: Der sogenannte Overnight-Zinssatz fiel auf 3,4 Prozent, weil die Geschäftsbanken ihre Liquidität hoch halten.

Hohe Liquidität – ein Faktor, der angesichts niedriger Zinsen die Börsen stützt. Gemeinsam mit den zuletzt positiven Wachstumsdaten für Deutschland und die Euro-Zone haben die steigenden Aktienkurse schwächere Rentenmärkte zur Folge. Sinkende Anleihekurse aber bedeuten in der Marktmechanik steigende Renditen. Zehnjährige Bundesanleihen, die eine gute Orientierung für die Preisentwicklung von Hypothekendarlehen sind, notierten zuletzt leicht höher und pendeln derzeit um 4,15 Prozent.

Die Mitglieder der Europäischen Zentralbank tendieren wegen gestiegener Inflationsgefahren mehrheitlich zu einer Fortsetzung ihres seit einigen Monaten unterbrochenen Zinssteigerungszyklus’. Doch die Gemengelage ist unübersichtlich und die weltweiten Folgen der Subprimekrise noch immer nicht in vollem Ausmaß abzuschätzen. Höhere Leitzinsen in Euroland würden dem ohnehin starkem Euro weiter Auftrieb geben. Die Exportwirtschaft, die zu 45 Prozent unsere Konjunktur bestimmt, verlöre an Schwung.

Auf der anderen Seite hat ein schwacher Dollar etwas Positives: Er verschafft dem US-Export Wettbewerbsvorteile. Das zusätzliche Wachstum, was erwirtschaftet wird, kann einen Teil der durch die Immobilienkrise ausgelösten Konsumschwäche ausgleichen – und die US-Wirtschaft vor einer Rezession mit weltweit negativen Konjunkturfolgen bewahren. Auch deshalb warten viele Experten mit Spannung auf die für nächsten Dienstag anberaumte Konjunktureinschätzung der US-Notenbank. Fed-Chef Ben Bernanke hat angekündigt, künftig vierteljährlich Projektionen für Wachstum und Inflation zu veröffentlichen.

Bauherren und Immobilienkäufer sollten das derzeit noch immer historische Zinstief nutzen und sich mit einer langen Zinsbindung absichern. So beträgt der Aufschlag für ein zwanzigjähriges gegenüber einem zehnjährigen Darlehen aktuell nur rund 0,25 Punkte –günstiger war das deutliche Plus an Sicherheit selten zu bekommen. Auch Anschlussfinanzierer profitieren von sehr günstigen Forwarddarlehen, mit denen sie sich die Top-Konditionen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern können. HypothekenDiscount rät, nach Möglichkeit mindestens mit zwei Prozent zu tilgen. Die Gesamtbelastung durch die monatliche Rate bleibt wegen des niedrigen Zinsniveaus trotzdem überschaubar und der Kredit ist rund sieben Jahre früher getilgt.

Zins-Tendenz
kurzfristig: seitwärts
mittelfristig: leicht steigend

Kaufen statt Mieten: Pro 100 Euro Monatsrate gibt es aktuell bis zu 18.000 Euro Kredit

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Die Bedingungen zur Finanzierung von Immobilieneigentum bleiben auch im Herbst 2007 günstig: Wie der Baugeldvermittler HypothekenDiscount errechnet hat, erhalten Darlehensnehmer aktuell pro 100 Euro monatliche Kreditrate zwischen 17.000 und 18.000 Euro Kredit – inklusive einer zweiprozentigen Anfangstilgung.

„Mit einer monatlichen Kreditrate von 1.000 Euro lässt sich ein Hypothekenkredit über 170.000 bis 180.000 Euro aufnehmen und damit vielerorts eine Eigentumswohnung finanzieren“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Damit die Rechnung „Kaufen statt Mieten“ auf sicheren Füßen steht, darf die Monatsrate aus der Immobilienfinanzierung nicht mehr als 35 bis 40 Prozent der monatlichen Nettoeinnahmen ausmachen. Die Zinsen für Hypothekenkredite beginnen derzeit bei 4,55 Prozent für Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung und bei 4,6 Prozent für Kredite mit zehnjähriger Zinssicherheit. Angesichts niedriger Hypothekenzinsen rät HypothekenDiscount zu einer Anfangstilgung von 2 Prozent, die eine zügige Rückführung des Darlehens gewährleistet.

Baugeld: Gute Karten

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Ob USA oder Euroland: Notenbanker haben es in diesen Zeiten wirklich nicht leicht. Verbilligen sie mit niedrigern Leitzinsen das Geld, kurbeln sie die Konjunktur an – riskieren dafür aber einen stärkeren Preisauftrieb. Hat die Inflationsbekämpfung Priorität, droht der Wirtschaft eine harte Landung: höhere Zinsen, kein Wachstum, mehr Arbeitslosigkeit, Rezession.

Da überrascht es nicht, dass es auch unter den Mitgliedern der Europäischen Zentralbank (EZB) und der US-Notenbank Federal Reserve unterschiedliche Auffassungen über die künftige Zinspolitik der eigenen Notenbank gibt. Die jüngste Entscheidung der Fed, ihren Leitzins von 4,75 auf 4,5 Prozent zu senken, fiel jedenfalls nicht einstimmig.

Doch der Zinsschritt wurde von den Märkten gefordert – und passt in die Tradition der FED-Politik. Schon unter ihrem legendären Chef Alan Greenspan hatten die US-Währungshüter im Zweifel für Wirtschaft und Wachstum votiert. Und Ben Bernanke macht keine Anstalten, von dieser Strategie abzurücken. Noch immer gibt es Anzeichen dafür, dass die Krise um faule Hypothekenkredite in den USA nicht beigelegt ist. So sackte der nationale Hausmarktindex im Oktober auf einen neuen historischen Tiefstand. Das Schreckensszenario: Stürzt die sogenannte Subprime-Krise die US-Wirtschaft in eine Rezession, droht auch der Weltkonjunktur der Kollaps.

Tatsächlich sind erste Bremsspuren auch in Europa unverkennbar. Die Wirtschaftsforschungsinstitute und viele volkswirtschaftliche Abteilungen der Banken haben bereits ihre Wachstumsprognosen für 2008 nach unten revidiert. Und auch unter den Währungshütern wachsen die Zweifel. So erwartet Spaniens Notenbank inzwischen, dass die Konjunkturschwäche in der Eurozone schärfer als bislang vermutet ausfallen könnte. Trotz hochschnellender Konsumentenpreise – die Inflationsrate kletterte im September vorläufig von 2,1 auf 2,6 Prozent – wird die Europäische Zentralbank die Leitzinsen vorerst nicht weiter erhöhen. Das Risiko, die Konjunktur abzuwürgen, ist zu hoch. Eine weitere Stärkung des Euro durch höhere Zinsen würde etwa der Wettbewerbsfähigkeit der wichtigen deutschen Exportwirtschaft schaden.

Von der aktuellen Gemengelage profitieren Eigenheimer. Die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihen – Benchmark für Hypothekendarlehen – sind zuletzt sogar leicht gefallen und pendeln um 4,2 Prozent. Langfristig werden die Zinsen wegen der erhöhten Inflationsgefahren wieder steigen. In den kommenden Wochen aber wird sich wenig bewegen. Wer eine Erst- oder Anschlussfinanzierung für Haus oder Wohnung sucht, sollte sein Darlehenspaket in aller Ruhe schnüren. Das historisch noch immer niedrige Zinsniveau bietet Kreditnehmern die Chance, Hypothekendarlehen mit langer Zinsbindung zu attraktiven Konditionen abzuschließen. Die flache Zinsstrukturkurve hat außerdem zur Folge, dass die Preise für Kredite mit 15 Jahren Laufzeit kaum teurer sind als die mit zehn Jahren. Die zusätzliche Kalkulationssicherheit kostet bei einem Darlehen in Höhe von 200.000 Euro lediglich rund 300 Euro pro Jahr.

Zins-Tendenz
kurzfristig: stabil
mittelfristig: leicht steigend

Überstürzter Immobilienkauf kann mehrere zehntausend Euro kosten

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Tipp: Ursprüngliche Kaufkriterien beibehalten und Kredit reservieren

Unpassende Lage, unnötige Ausstattung, überhöhte Preise: Immobilieninteressenten sollten sich beim Finden der Traumimmobilie nicht unter Druck setzen lassen. „Wer aus Angst vor steigenden Hypothekenzinsen oder aus anderen Gründen übereilt eine Immobilie kauft, zahlt fast immer zu viel“, warnt Stephan Helck, Leiter Hypotheken bei der Hannoverschen Lebensversicherung AG.

Ein Zinsanstieg von 0,2 Prozentpunkten im Monat verteuert einen 200.000-Euro-Kredit zwar um rund 4.000 Euro. Allerdings ist es für den Immobilienkäufer noch teurer, wenn er sich übereilt für eine unpassende Immobilie entscheidet. Eine solche Kaufentscheidung rückgängig zu machen, kostet schon aufgrund der Erwerbsnebenkosten rund 20.000 Euro. Befindet sich das übereilt erworbene Objekt zudem in einer weniger nachgefragten Lage, kann ein baldiger Wiederverkauf sogar zum Verlust führen. Ebenfalls problematisch ist es, wenn die Immobilie über Besonderheiten verfügt, wie eine extrem teure Sanitärausstattung oder andere Designerelemente. Solche Besonderheiten erschweren den Wiederverkauf erheblich.

Doch genau zu solchen Objekten greifen jährliche hunderte von Immobilieninteressenten, weil sie den Kauf der Immobilie schnell abwickeln möchten. „Besonders in stark nachgefragten Immobilienmärkten lassen sich Darlehensnehmer nach wenigen Wochen des Suchens unter Druck setzen. Wenn in dieser Zeit zusätzlich die Zinsen für Hypothekenkredite steigen, entscheiden sie sich fälschlicherweise für eine Immobilie, die zu Beginn des Immobilienvorhabens nicht in Betracht gekommen wäre“, weiß Helck.

Die Hannoversche Leben rät vor diesem Hintergrund, nicht vorschnell von ursprünglichen Kaufkriterien abzuweichen und sich nicht unter Druck setzen zu lassen. Abhilfe kann zudem eine Reservierungshypothek schaffen. „Mit einem solchen Kredit können sich Immobiliensuchende bis zu sechs Monate lang die Hypothekenzinsen sichern und dann in aller Ruhe ein passendes Objekt suchen.“ Ein weiterer Vorteil: Immobilieninteressenten können ihre Verhandlungsposition stärken. Wer über einen reservierten Immobilienkredit verfügt, kommt eher als Käufer infrage als Interessenten, die nicht einmal wissen, ob sie grundsätzlich eine Finanzierung erhalten würden. Dadurch lässt sich im Idealfall sogar der Kaufpreis der Traumimmobilie drücken.

Um eine Reservierungshypothek abzuschließen, müssen Darlehensnehmer Angaben zur Bonität machen und mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital mitbringen. Zudem verlangt die Hannoversche Leben ungefähre Angaben zur Art, Lage und Bauweise der Wunschimmobilie. Wird der Kredit genehmigt, sichert sich der Kreditnehmer sechs Monate lang die Konditionen und kann in einem steigenden Zinsumfeld mehrere tausend Euro Kreditzinsen sparen. Kosten fallen nicht an und Aufschläge gibt es ebenfalls nicht. Sinken die Zinsen dagegen zum Kaufzeitpunkt, erhält der Kunde selbstverständlich die besseren Konditionen. Ist nach sechs Monaten kein passendes Objekt gefunden, läuft die Reservierungshypothek aus, ohne dass für den Kunden Kosten entstehen.

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Seitwärts, aufwärts, abwärts – Keine klare Richtung bei Zinsen für Hypothekenkredite

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Immobilienkäufer und Darlehensnehmer finden aktuell kaum klare Anhaltspunkte, ob die Zinsen für Hypothekenkredite in den nächsten Wochen steigen oder fallen. Einerseits treiben die steigenden Ölpreise die Inflationsrate auf einen neuen Höchststand – eigentlich immer ein Signal für die Notenbanken, die Zinszügel straff zu halten, um die Geldentwertung einzudämmen. Doch andererseits dämpfen die Finanzturbulenzen das weltweite Wachstum. Folgerichtig erwartet der Internationale Währungsfonds (IWF), dass die US-Zinsen bis zum Jahresende weiter sinken – von aktuell 4,75 auf dann 4,25 Prozent. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount rät vor diesem Hintergrund, nicht auf fallende Zinsen zu spekulieren und das aktuelle Zinsniveau zu nutzen.

Die Europäische Zentralbank (EZB) dürfte vor dem Hintergrund schwächerer Wachstumserwartungen ihre Verschnaufpause bei den Zinserhöhungen wohl verlängern. Für Deutschland prognostiziert der Sachverständigenrat 2008 nur noch 2,2 Prozent Wachstum – nach 2,6 Prozent im laufenden Jahr.

Ein Grund dafür ist der schwächere Export. Mit rund 1,43 Dollar hat der Euro mittlerweile ein Niveau erreicht, das deutlich bremsend auf das Wachstum der Exportwirtschaft wirkt. Umgekehrt macht der starke Euro Importe billiger und relativiert beispielsweise den Preisanstieg bei den auf Dollarbasis abgerechneten Rohstoffen. Darauf hat gerade erst das portugiesische EZB-Ratsmitglied Vitor Constancio hingewiesen – und damit eher zugunsten einer Zinserhöhungspause argumentiert.

Sein deutscher Kollege Axel Weber hat dagegen erneut weiteren Zinserhöhungsbedarf angedeutet. „Das Risiko, dass die Inflationsrate in Euroland dieses und nächstes Jahr über zwei Prozent liegt, ist nicht gebannt“, erklärte der Bundesbankpräsident. Weber betonte, dass die EZB die mittelfristige Preisstabilität im Auge behalten müsse. Insofern könnten auch nicht der feste Euro oder die Verspannungen am Geldmarkt „den Job der EZB erledigen“.

Trotzdem: Der Spielraum für größere Zinserhöhungen scheint mittelfristig begrenzt. Doch deshalb kurzfristig auf einen stärkeren Rückgang bei den Hypothekenkonditionen zu setzen, scheint riskant. Da die Zinsen im historischen Vergleich derzeit immer noch günstig sind, lohnt es sich für Bauherren und Immobilienkäufer, sich die aktuellen Konditionen für längere Laufzeiten zu sichern. Das gilt auch für die zweite Finanzierungsphase: Läuft die Zinsbindung der Erstfinanzierung in den kommenden drei Jahren aus, bringt ein jetzt abgeschlossenes Forwarddarlehen wertvolle Planungssicherheit – zu einem moderaten Zinsaufschlag. In jedem Fall empfiehlt es sich, die Angebote am Markt genau zu vergleichen.

Zins-Tendenz

kurzfristig: seitwärts

mittelfristig: leicht steigend

Immobilienfinanzierung: Kreditnehmer sollten sich vor Vertragsabschluss umfassend informieren und Angebote vergleichen

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Trotz attraktiver Zinssituation sollten Immobilienkäufer und Häuslebauer beim Abschluss ihres Hypothekenkredites nichts überstürzen. Laut dem Mannheimer Baugeldvermittler HypothekenDiscount müssen einem Vertragsabschluss die ehrliche Überprüfung der eigenen Finanzlage sowie ein Vergleich von Angeboten vorangehen.

Bei der Finanzierung der Traumimmobilie gibt es laut HypothekenDiscount viele Details zu beachten. „Gerade weil die Anzahl an Kreditvarianten stark gestiegen ist, sollte man nicht auf das erstbeste Angebot vertrauen“, sagt Kai Oppel von HypothekenDiscount. Damit die Angebote vergleichbar sind, müssen die wichtigsten Eckdaten identisch sein – sprich die Höhe des Finanzierungsbetrages, die Tilgungshöhe, Sondertilgungswünsche oder die gewünschte Zinsbindung. Zudem müssen alle Angebote den Effektivzins ausweisen. Um sich den aufwendigen Vergleich zu sparen, können Darlehensnehmer die kostenlose Hilfe von unabhängigen Baugeldvermittlern in Anspruch nehmen. Da diese mit vielen Kreditinstituten kooperieren, verschaffen sie schnell einen Marktüberblick und helfen, eine individuelle Offerte zu finden.

Doch egal ob Bank oder Baugeldvermittler mit der Finanzierung betraut werden: Wichtig ist die ehrliche Prüfung der eigenen Finanzlage. Dafür sollten die Einnahmen allen monatlichen Ausgaben gegenübergestellt werden. Zu diesen zählen neben Lebenshaltungskosten auch laufende Kreditforderungen, Mietkosten für die alte Wohnung, Bewirtschaftungskosten der neuen Immobilie, Umzugskosten und mit einem Bau verbundene Nebenkosten wie Notargebühren oder Vermessungskosten.



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HypothekenDiscount: Jeder Dritte tilgt falsch – Mangelndes Wissen kostet Darlehensnehmer Tausende Euro

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Tipp: Tilgungswechsel nutzen 1 Prozent, 2,5 Prozent – weiß ich nicht: Bei der Wahl der optimalen Anfangstilgung für die Immobilienfinanzierung liegt jeder Dritte Deutsche daneben. Wie die Baugeld-Studie 2007 des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount ergeben hat, halten 14,7 Prozent der 567 Befragten eine Anfangstilgung von 1 Prozent für optimal. 12,9 Prozent befinden eine Anfangstilgung von 2,5 Prozent für richtig. HypothekenDiscount warnt vor pauschalen Anfangstilgungen: Diese können die Baufinanzierung unnötig verteuern oder schlimmstenfalls gefährden.„Eine allgemein gültige Tilgungshöhe gibt es nicht. Sie ist immer von den finanziellen Verhältnissen, den Wünschen des Darlehensnehmers und dem Bauzinsniveau abhängig“, sagt Sven Radtke, Leiter des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount. Grundsätzlich gilt: Bei Bauzinsen von unter 5 Prozent sollten Häuslebauer und Immobilienkäufer eine höhere Anfangstilgung als von einem Prozent wählen, um die Laufzeit der Baufinanzierung im Zaum zu halten. Ob die Tilgung 1,5 Prozent, 2 Prozent, 2,5 Prozent oder mehr betragen sollte, muss jeder Darlehensnehmer individuell kalkulieren. Radtke: „Die Tilgung sollte nicht so hoch gewählt werden, dass der bisherige Lebensstandard nicht mehr gehalten werden kann oder im Notfall Geld für unvorhergesehene Ausgaben fehlt.“ Gleichzeitig sollte die Tilgung so hoch gewählt werden, dass der Darlehensnehmer die Restschuld zur Anschlussfinanzierung gut stemmen kann.

Mangelndes Wissen über die Tilgungshöhe kostet Darlehensnehmer unnötig Geld. Entscheidet sich beispielsweise ein Darlehensnehmer für die lange Zeit propagierte Standardtilgung von 1 Prozent, obwohl er problemlos 2 Prozent tilgen könnte, zahlt er bei einem 150.000-Euro-Darlehen binnen zehn Jahren 3.900 Euro mehr für Zinsen als notwendig. HypothekenDiscount rät Darlehensnehmern, von Tilgungswechseln Gebrauch zu machen, die seit zwei Jahren verstärkt angeboten werden – teilweise sogar ohne Zinsaufschläge. Radtke: „Sie erlauben es, die Tilgung bis zu zwei Mal den finanziellen Verhältnissen anzupassen.“ Während eines Babyjahres kann beispielsweise die Rückführung reduziert und danach wieder erhöht werden.

Die Studie in Zahlen:

Wie hoch ist die optimale anfängliche Tilgungshöhe?

· 1 Prozent: 14,7 Prozent

· 2,5 Prozent: 12,9 Prozent

· Hängt von Immobilienzinsen und eigener Bonität ab: 70,9 Prozent

· Weiß ich nicht: 1,6 Prozent

Baufinanzierung: Häuslebauer mit Kindern können Zinsen sparen

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Darlehensnehmer mit einem oder mehreren Kindern erhalten über den Baugeldvermittler HypothekenDiscount fortan einen Immobilienkredit mit Kinderrabatt. Bei bestehendem Kindergeldanspruch verringert sich die Zinskondition fünf Jahre lang um 0,25 Prozent. 

„Mit der Familienhypothek kann eine Familie mit zwei Kindern und einem 150.000-Euro-Darlehen eine Zinsersparnis von 1.875 Euro erzielen“, sagt Sven Radtke, Leiter des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount. Die Bedingungen: Es muss sich um eine eigengenutzte Immobile handeln. Zudem ist pro Kind eine Kreditsumme von maximal 75.000 Euro förderfähig.

 

Darlehensnehmer profitieren von neuen Hypothekenkrediten: 8+5-Darlehen vereint Ausstiegsoption und Zinssicherheit

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Kunden, die bei ihrer Baufinanzierung auf einen unabhängigen Baugeldvermittler setzen, profitieren von immer mehr Kreditarten. Fortan bietet der Baugeldvermittler HypothekenDiscount über einen Produktpartner den Kredit „8+5“ an. Darlehensnehmer können sich nach acht Jahren entscheiden, ob sie die ursprünglichen Zinskonditionen für weitere fünf Jahre verlängern möchten – oder ob sie aus dem Kredit aussteigen wollen. Damit vereint der Kredit Flexibilität bei der Rückzahlung und Zinssicherheit.  

„Die Zeit der Standard-Darlehen ist vorbei“, sagt Sven Radtke, Leiter des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount. Konnten Kunden früher lediglich zwischen einer fünfjährigen oder zehnjährigen Zinsbindung wählen, so gibt es heute beispielsweise Darlehen für Kunden ohne Eigenkapital, Volltilgerdarlehen, variable Darlehen, kombinierte Kredite, Darlehen mit integrierter Vorfälligkeitsentschädigung oder Darlehen mit Zinssicherheit und gleichzeitiger Ausstiegsoption. Radtke: „Immobilienkäufer, Häuslebauer und Umschulder erhalten durch diese Auswahl die Möglichkeit, ihr Finanzierungsvorhaben immer besser den individuellen Wünschen anzupassen.“ Ermöglicht wird die Kreditbandbreite, weil Baugeldvermittler wie HypothekenDiscount auf mehrere Kreditinstitute zurückgreifen; darunter auch auf Produkte ausländischer Banken wie ABN AMRO oder GMAC. Außerdem entwickeln Baugeldvermittler zusammen mit den Kreditinstituten neue Darlehen, die auf Kundenwünsche zurückgehen.

Die Funktionsweise des Kredites „8plus5“ ist einfach: Darlehensnehmer können sich nach acht Jahren entscheiden, ob sie das Darlehen zurückzahlen oder zum ursprünglichen Zinssatz fortführen möchten.  Dem Darlehen unterliegen die Zinskondition für ein zwölfjähriges Darlehen. Kunden erhalten entsprechend eine 13jährige Zinssicherheit zu den Konditionen eines zwölfjährigen Kredits und zudem eine einmalige Ausstiegsoption nach acht Jahren. Damit eignet sich der Kredit für Darlehensnehmer, die etwa mit einem Umzug oder Immobilienverkauf rechnen. Auch Kunden, die auf einen größeren Geldeingang spekulieren aber nicht garantieren können, erhalten durch den Kredit Flexibilität beziehungsweise Zinssicherheit – falls der erwartete Geldzufluss ausbleiben sollte.

Formeln für die Immobilienfinanzierung: Verschiedene Berechnungsvarianten können Orientierung bieten

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Ob die Wunschimmobilie ins Budget passt, können Darlehensnehmer mit einfachen Formeln selbst überprüfen. Da jedes Kreditinstitut eigene Berechnungsmodelle unterstellt, sollten Darlehensnehmer immer mehrere Finanzierungsregeln testen. Die Berechnung dient als erster Indikator, wie teuer die Traumimmobilie theoretisch sein darf. Gleichzeitig zeigt ein Vergleich, ob bei einer anderen Offerte das Objekt noch größer sein dürfte. Der Baugeldvermittler HypothekenDiscount stellt anhand einer Einkommenssituation drei verschiedene Rechenmodelle vor.

1. Berechnungsgrundlage Monatsnettoeinkommen: Der Immobilienkredit darf das 110fache des monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten. Das heißt: Bezieht ein junges Paar inklusive Kindergeld ein Monatsnettoeinkommen von 2800 Euro, darf die Traumwohnung maximal 308.000 Euro kosten – inklusive Kaufnebenkosten.

2. Berechnungsgrundlage Jahresnettoeinkommen: Bei dieser Berechnung darf die Immobilie das 7fache, 8fache oder 9fache des Jahresnettoeinkommens kosten. Das heißt: Verfügt das junge Paar über ein Jahresnetto von 33.600 Euro, darf die Immobile zwischen 235.200 (7faches Jahresnetto) Euro und 302.000 Euro kosten (9faches Jahresnetto). Der Zinssatz für den 235.000 Euro-Kredit ist dabei günstiger als für das 302.000-Euro-Darlehen.3. Berechnungsrundlage Kreditaufwand: Der Kreditgeber sagt, dass die Rate für den Immobilienkredit maximal 50 Prozent aller monatlichen Nettoeinkünfte betragen darf. Wer also monatlich 2800 Euro Nettoeinkommen bezieht, kann theoretisch eine Kreditrate von 1.400 Euro stemmen. Für 1.400 Euro wiederum kann bei einem Zinsniveau von 4,5 Prozent ein Kredit über rund 305.000 Euro bedient werden.