Je länger Anschlussfinanzierung im Voraus geplant wird, desto genauer müssen Immobilienbesitzer vergleichen

Auch Immobilienbesitzer mit laufenden Immobilienkrediten können vom aktuellen Zinstief profitieren – wenn sie sich vor Ablauf ihrer eigentlichen Zinsbindung um ihre Anschlussfinanzierung kümmern. „Allerdings gibt es bei Vorlaufzeiten von mehr als vier Jahren eklatante Unterschiede bei den Zinsaufschlägen“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Immobilienbesitzer müssen genau rechnen und vergleichen.

Für Immobilienbesitzer, die im Jahr 2003 einen Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung aufgenommen haben, lohnt ein Forward-Kredit aus Sicherheitsgründen. „Die Zinsen haben sich damals zwischen 4 und 4,5 Prozent bewegt“, erläutert Oppel. Die Konditionen für den Erstkredit sind vergleichbar dem heutigen Zinsniveau, das sogar noch etwas günstiger ist. „Wer 2003 finanziert hat, kann jetzt für das Jahr 2013 ein Forward-Darlehen zu ähnlichen Bedingungen abschließen. Der Aufschlag beträgt bei den günstigsten Anbietern nur 0,24 Prozent“, sagt Oppel. Damit lässt sich zwar nicht die gewohnte Monatsrate mindern oder die Tilgung erhöhen – dafür könnten Immobilienbesitzer ihre Billigzinsen aus dem Jahr 2003 über das Jahr 2013 hinaus prolongieren. „Diese Option ist für alle Immobilienbesitzer Pflicht, die eine Verteuerung der Rate ausschließen müssen“, sagt Oppel.

Etwas schwieriger wird die Rechnung bei Kreditnehmern, die ihr Darlehen zwischen 2004 und 2005 aufgenommen haben und deren Zinsbindung eigentlich erst 2014 beziehungsweise 2015 endet. Auch hier kann der heutige Abschluss eines Forwardkredites sinnvoll sein, wenn eine Erhöhung der Rate ausgeschlossen werden muss. „In diesem Fall müssen Kreditnehmer jedoch genau die Angebote prüfen“, sagt Oppel mit Blick auf einen Vergleich zwischen mehreren Kreditinstituten.

Unterschiede zwischen den Anbietern machen genaues Rechnen nötig

Der günstigste Anbieter verlangt bei HypothekenDiscount für einen Forward-Kredit mit vier Jahren Vorlaufzeit lediglich 0,36 Prozent Aufschlag. Andere Anbieter erheben auf die aktuelle Zinskondition einen Aufpreis von 0,86 und 1,2 Prozent. Ein im Januar 2004 zu 4,6 Prozent aufgenommener Kredit kann also im besten Fall im Jahr 2014 mit einem Forwardkredit zu rund 4,4 Prozent fortgeführt werden. Im schlechtesten Fall verteuert der Forward-Aufschlag eine heute fixierte Anschlussfinanzierung auf über 6 Prozent. „Die Aufschläge für Forward-Kredite variieren um bis zu 300 Prozent“, warnt Oppel und rät zum genauen Konditionsvergleich.

Immobilienbesitzer, die Anfang bis Mitte des Jahres 2000 Wohneigentum mit einem 10 Jahre laufenden Kredit erworben haben, können hingegen richtig sparen. Damals lagen die Zinsen bei etwa 6,0 Prozent. Durch die vorgezogene Anschlussfinanzierung lässt sich der Zinssatz nun auf unter 4,0 Prozent drücken. Bis zwölf Monate Vorlaufzeit verlangen einige Kreditinstitute aktuell gar keine Aufschläge auf die aktuellen Konditionen oder pro Monat nur 0,01 Prozent. Selbst bei Vorlaufzeiten von ein bis zwei Jahren werden bei vielen Anbietern durchschnittlich nur 0,01 bis 0,02 Prozent Zinsaufschlag pro Monat fällig.

Außerordentliches Kündigungsrecht nach 10 Jahren

Von einem Forward-Darlehen profitieren kann auch, wer zwischen Mitte 2000 und 2005 einen Kredit mit 15 Jahren Zinsbindung aufgenommen hat: „Nach zehn Jahren gewährt der Gesetzgeber ein außerordentliches Kündigungsrecht – dann können Immobilienbesitzer ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Kredit aussteigen. Ein Forward-Kredit zu den aktuell günstigen Konditionen kann deutliche Ersparnis bringen“, sagt Oppel.

Mit dem Forward-Kredit „30 für 10“ steht über HypothekenDiscount derzeit ein Darlehen zur Verfügung, mit dem die günstigen Konditionen für die Anschlussfinanzierung langfristig festgezurrt werden können: Die Zinsen für 30 Jahre Zinsbindung liegen dabei auf dem Niveau von 10-jährigen. In den meisten Fällen lässt sich das Darlehen damit vollständig tilgen – Kreditnehmer haben damit Kalkulationssicherheit bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredites.

Vorgesparter Bausparvertrag als Finanzierungsbaustein / Zinsersparnis und schnelle Tilgung

Normalerweise dauert es mehrere Jahre, bis Immobilienkäufer einen Bausparvertrag nutzen können. Der Baugeldvermittler Enderlein aus Bielefeld jedoch bietet jetzt einen sofort zuteilungsreifen Vertrag an. Immobilienkäufer und Häuslebauer können dadurch augenblicklich von den vergünstigten Zinsen eines Bausparvertrages profitieren. Die Zinsersparnis beträgt 0,3 Prozent und mehr.

Bausparverträge sind je nach Zinsniveau ein interessanter Finanzierungsbaustein. Allerdings müssen Interessenten gewöhnlich schon Jahre im Voraus einen Vertrag abschließen, um diesen später nutzen zu können. „Meist können Immobilienkäufer dann, wenn sie einen Bausparvertrag benötigen, noch nicht darauf zugreifen“, weiß Manfred Hölscher, Chef des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein. In den kommenden Monaten bietet der Baugeldvermittler Immobilienkäufern ein Sonderkontingent an. „Wer einen Bausparvertrag mit den typischen günstigen Konditionen möchte, bekommt diesen sofort“, so Hölscher.

Der Bausparvertrag hat eine Laufzeit von 140 Monaten und muss in diesen rund 12 Jahren zurückgeführt werden. Interessant ist die Option besonders für Immobilienkäufer, die eine eigen genutzte Immobilie erwerben möchten. Sie können den Bausparvertrag als Finanzierungsbaustein nutzen – in Höhe von 20.000 Euro bis 250.000 Euro. „Im Idealfall kombinieren Kreditnehmer den zuteilungsreifen Bausparvertrag mit einem klassischen Annuitätendarlehen“, erläutert Hölscher. Der Bausparvertrag vereint die Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit mit einer hohen Tilgung, da er binnen zwölf Jahren komplett getilgt sein muss. Zudem überzeugt er durch die Konditionen.

Der Nominalzins für den Vorratsbausparvertrag liegt bei 2,5 Prozent. Kunden müssen für die bereits erfolgte Ansparung vor Auszahlung des Darlehens eine Ausgleichszahlung in Höhe von sieben Prozent des beantragten Bauspardarlehens leisten – damit beträgt der Effektivzins rund 3,85 Prozent. Laut Hölscher kosten vergleichbare 12-Jahres-Volltilgerkredite aktuell mindestens 0,35 Prozentpunkte mehr.

„Für viele Kreditnehmer ist es eine interessante Option, den Bausparbaustein mit einem 15- oder 20-jährigen Festzinsdarlehen zu koppeln. Dadurch ergibt sich im Durchschnitt ein niedriger Gesamtzins und Kreditnehmer können sich bis zur Schuldenfreiheit die aktuell niedrigen Zinsen sichern“, rät Hölscher.

Ein weiterer Vorteil: Weil der Bausparvertrag als Nachrangdarlehen angerechnet wird, senken Kreditnehmer beim Hauptkredit ihren Beleihungsauslauf und dadurch nochmals die Zinskonditionen.

Konditionen für Kredite sinken im Oktober nochmals drastisch

Für Immobilienkäufer und Häuslebauer ist die Nervosität an den Börsen eine gute Nachricht. „Die Zinsen für Immobilienkredite sind Anfang Oktober nochmals gesunken. Darlehen mit zehnjährigen Zinsbindungen sind unter die 4-Prozent-Marke gerutscht, Kredite mit 15 Jahren Zinsbindung kosten weniger als 4,5 Prozent“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount.

Die Baugeld-Konditionen tendieren seit Monaten Nahe ihres 50-Jahres-Tiefs. Ein Grund: Trotz der gewaltigen Schuldenaufnahme für Konjunkturprogramme bewegt sich die Preissteigerung um die Nulllinie. Die Inflationserwartung aber beeinflusst maßgeblich die Entwicklung der Renditen im langfristigen Bereich.

„Außerdem verkraften die Anleihemärkte bislang die milliardenschweren Emissionen zur Finanzierung der Haushaltsdefizite überraschend gut. Die Nachfrage nach sicheren Staatspapieren bleibt hoch, weil viele Anleger dem Konjunkturoptimismus der vergangenen Monate misstrauen und Rückschläge an den Börsen erwarten. Das stabilisiert die Anleihekurse – und damit auch deren Renditen“, erläutert Oppel.

Eigenheimer mit Finanzierungsbedarf profitieren laut HypothekenDiscount vorerst weiter von einem extrem niedrigen Zinsniveau. In dieser Phase sollten vorsichtige Immobilienbesitzer Hypothekendarlehen mit möglichst langer Laufzeit von 15 oder 20 Jahren und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent abschließen. Wer auf die hohe Planungssicherheit verzichten mag, nutzt die aktuellen Rahmenbedingen und finanziert zumindest einen Teil des Kredits variabel. Der deutliche Zinsvorteil sogenannter Kombidarlehen gegenüber dem klassischen Annuitätendarlehen rechtfertigt das geringe Risiko kurzfristig steigender Zinsen.